一、城中村改造拆遷補償按城市房屋算還是按農(nóng)村房屋算

法律分析：具體看情況的。對城中村進行改造時，經(jīng)濟補償可以參考國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定計算。征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、城中村改造拆遷補償,按城市房屋算還是按農(nóng)村房屋算

法律分析:

如果城中村的房屋已被納入城市規(guī)劃區(qū)，則土地權(quán)利人可以請求參照城市房屋標準計算。如果被征收人選擇貨幣補償，對被征收房屋價值的補償標準可參考周邊類似房屋的市場價格，如果選擇產(chǎn)權(quán)置換，應(yīng)當按照“拆一換一”的標準進行置換?！吨腥A人民共和國民法典》第二百四十三條

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

三、城中村的農(nóng)村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎?

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，爭取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場價，通俗的來講，就是可以參考地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場價格。

既然參考國有土地上房屋補償，那我們看下具體的征收補償標準：

根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例與國有土地上房屋征收評估辦法，補償包括三部分：

1、被征收房屋價值的補償(對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償(根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償)。

如果是國有出讓土地，對土地還應(yīng)該進行補償，如果是國有劃撥土地一般是沒有補償?shù)摹?

在城中村征收過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)城管等部門向缺少權(quán)屬證據(jù)的被征收人作出責令限期拆除決定，實施強拆。因此遇到拆遷這種專業(yè)性的事情，可交給專業(yè)的律師進行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進行評估

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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內(nèi)容審核：范美華律師

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