一、農(nóng)村房屋拆遷評估的方法

1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

一、房屋被劃入拆遷紅線內,多久會被拆除

依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，房屋被劃入拆遷紅線范圍內的，什么時候會拆遷是沒有具體規(guī)定的，通常簽訂拆遷補償方案后，要在一年內實施拆遷。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

二、農(nóng)村房屋拆遷評估細則是什么

法律分析：被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

三、農(nóng)村房屋拆遷評估標準

農(nóng)村房屋拆遷評估標準如下：

1、按房屋所有權補償，其僅擁有房屋所有權，其宅基地土地使用權幾乎是無償取得，不是完整的土使用權權益，無抵押、處分等權利，所以從其權益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權價值，多采用成本法進行評估；

2、按房屋所有權價值加土地征用補償費標準補償，至于征用補償標準應采用何種標準，應按照當?shù)卣饔醚a償類型標準之最高標準。實施拆遷時，居民是以犧牲“住”為代價的，按照當?shù)卣饔醚a償類型標準之最高標準；

3、按房屋所有權價值加土地征用補償費及土地開發(fā)費與市政配套費標準補償，農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進行房屋建設時，對土地是進行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設、引入等。因此在第二種基礎上適當考慮增加土地開發(fā)費與市政配套費補償更為全面；

4、按房地產(chǎn)市場價格扣除應補市場地價標準補償，在進行拆遷房屋估價時，采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”這種思路進行評估則應擬定滿足欲拆遷房屋能夠進入房地產(chǎn)轉讓市場的前提下所能實現(xiàn)的轉讓價格再扣除需滿足進入房地產(chǎn)轉讓市場所需付出的代價，即房地產(chǎn)市場價格-應補市場地價；

5、按房地產(chǎn)市場價格補償，居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權及該宗地上所建房屋使用的機會，由此應補償居民甲一個與之目前相當居住水平的機會。按照機會平等原則，應按房地產(chǎn)市場價格標準對居民甲進行補償；

6、按照目前市場土地取得費標準，建議采用拍賣土地市場價格水平，減去另交地價后以建筑面積分攤方式補償。

【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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內容審核：郭建煒律師

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