王先生在遼寧省沈陽市某區(qū)經(jīng)營了一家大型洗浴會館。由于城市建設(shè)需要，區(qū)政府決定征收轄區(qū)內(nèi)部分國有土地上的房屋，王先生經(jīng)營的洗浴會館被納入到征收范圍內(nèi)。

征收過程中，區(qū)城市房屋拆遷管理局委托房地產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱評估公司）對洗浴會館的裝修、附屬設(shè)施等進行了價值評估，并向王先生出具了評估報告。

在律師的幫助下，王先生將區(qū)政府訴至法院，請求法院撤銷征收方作出的征收補償決定。

法院經(jīng)過審理后認為，本案中，評估報告涉及的浴盆、軟化水設(shè)備等設(shè)施、39掛畫等物品作為洗浴會館的價值組成部分，評估公司卻未予評估，明顯不當。最終法院責(zé)令區(qū)政府于判決生效之日起兩個月內(nèi)重新作出補償決定。

02律師解析評估報告中的違法點

前述案例可知，“漏項”必然會導(dǎo)致補償數(shù)額的偏低。對于征收方以各種名義不給其中的一項或者數(shù)項補償費用的，被征收人可通過對補償決定提起復(fù)議或者訴訟來實施救濟。除了該案中應(yīng)當注意的評估問題，還有哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)違法點呢？

第一，評估報告不規(guī)范

在實踐中，有的拆遷方會僅發(fā)來一張評估單讓我們草草簽字。大家注意，這樣的單子根本不是評估報告。正規(guī)的評估報告有一本書那么厚，完全不同于評估單。完整的評估報告包括八個部分，分別是封面，目錄，致委托人函，注冊房地產(chǎn)估價師聲明，估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件。評估報告至少要明確這些內(nèi)容，否則我們的利益就存在被損害的可能。

第二，評估主體由征收方單方選定。

在圣運律師辦案實踐中，常有征收方私自選定了評估公司，并且和這家評估公司密切合作，降低了補償標準，侵害了我們的合法權(quán)益。這種降低房屋實際價值、壓縮補償數(shù)額的方式明顯違背法律規(guī)定。為了杜絕這樣的情況發(fā)生，我國明確規(guī)定了評估公司的選擇應(yīng)當由被征收人參與，一定要保障被征收人的參與權(quán)和選擇權(quán)。

第三，評估時點有問題。

評估報告也是有一定期限的，法律規(guī)定評估報告的有效期限只有一年的時間．這也是由于考慮到實踐中，房屋的價格波動非常大，如果單從征收決定公告之日起確定評估的時間節(jié)點，是難以保障我們被征收人得到滿意的貨幣補償，無法體現(xiàn)公平的原則。如果在出具評估報告之時，評估師根據(jù)市場的行情，認為我們評估對象的市場價格將發(fā)生很大波動，那評估師應(yīng)當縮短評估報告的有效期，市縣級人民政府也應(yīng)在這個評估報告一年的有效期限內(nèi)，盡快與被征收人簽訂安置補償協(xié)議，保障被征收人的公平補償?shù)臋?quán)益。

第四，未進行實際勘測。

評估所必需的情況和資料是通過實地查勘得到的，不是想象出來或者單純依據(jù)征收方提供的調(diào)查登記結(jié)果計算出來的。