一、案由如何確定

首先，民事案件的案由主要是根據(jù)當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定，鑒于案件民事法律關(guān)系的復(fù)雜性，對少部分案由也依據(jù)請求權(quán)、形成權(quán)或者確認(rèn)之訴、形成之訴的標(biāo)準(zhǔn)，同時部分案由也包含爭議焦點、標(biāo)的物、侵權(quán)方式等要素。民事案由具有法定性，只能嚴(yán)格按照《民事案件案由規(guī)定》確定的具體案由，不允許法官隨意變更。實踐中對于《案由規(guī)定》中無對應(yīng)的案由，應(yīng)參照《案由規(guī)定》選擇最相似之案由。其次，拆遷安置房是為了解決被拆遷人的居住問題，政府專門修建的具有社會保障性質(zhì)的房屋，由于該類房屋享受土地劃撥、規(guī)費減免等政策，與普通商品房相比具有明顯的價格優(yōu)勢。但其針對特定購買對象和限制交易時間，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買且必須經(jīng)過一定年限才可以取得房產(chǎn)證。由于其價格的相對優(yōu)勢，實踐中被拆遷人在取得相應(yīng)的購買安置房的權(quán)利后往往通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人在取得相應(yīng)的權(quán)利或房屋后又再一次轉(zhuǎn)讓，但因政策原因，在一定期限內(nèi)無法辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。

針對此類案件的案由存在兩種觀點，一種認(rèn)為屬于房屋買賣合同糾紛，認(rèn)為參與流轉(zhuǎn)過程中的各合同雙方當(dāng)事人之目的是通過對價取得房屋所有權(quán)的一種行為，雖然無法辦理房產(chǎn)證，未取得物權(quán)，但是不影響民事法律關(guān)系的認(rèn)定;一種觀點認(rèn)為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，由于被拆遷人安置人并未實際取得房屋，僅僅享有將來的一種權(quán)利，其實際轉(zhuǎn)讓的是一種未來的可期待利益，屬于一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，依照《民事案由》之規(guī)定，房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。債權(quán)轉(zhuǎn)讓，又稱債權(quán)讓與，是指在不改變合同權(quán)利義務(wù)的前提下，合同權(quán)利方將其依據(jù)合同享有的債權(quán)通過協(xié)議全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人與受讓人之間就原合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而訂立的合同。故爭議糾紛到到底確定何種案由，應(yīng)該依據(jù)終局買受人的訴訟請求來確定，即在終局買受人已經(jīng)實際占有、使用房屋時要求被拆遷人履行協(xié)助辦理相應(yīng)權(quán)屬證書時，應(yīng)屬于房屋買賣合同;在終局買受人并未實際占有、使用房屋時，要求確認(rèn)合同效力并要求將來協(xié)助履行相應(yīng)變更登記手續(xù)時，應(yīng)認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定

有觀點認(rèn)為，應(yīng)以終局買受人作為原告，其它參與流轉(zhuǎn)過程中的當(dāng)事人作為被告;也有觀點認(rèn)為，應(yīng)以終局買受人作為原告，其前手出賣人作為被告，參與房屋流轉(zhuǎn)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。筆者認(rèn)為，終局買受人作為原告，其前手作為被告不存在爭議，其余參與流轉(zhuǎn)的其它當(dāng)事人如果作為被告處理，有違合同的相對性原則，在法律和司法解釋未作出明確規(guī)定的情況下，法院不應(yīng)突破該原則;至于其他參與流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人能否一并作為第三人參加訴訟，也不能一概而論。如果參與流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人對其所簽訂的合同不存在異議的情況下，則沒有必然依職權(quán)或依申請追加當(dāng)事人，因為其不與本案存在任何法律上的利害關(guān)系，但是當(dāng)其對于所參與流轉(zhuǎn)的過程中的合同行為提出異議的情況下，法院可依職權(quán)或者依申請追加其作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

三、流轉(zhuǎn)過程中合同效力問題

我國法律上雖不承認(rèn)物權(quán)的無因性，但是將債權(quán)行為和物權(quán)行為作出明確區(qū)分。我國物權(quán)法對于因法律行為引起的物權(quán)變動原則上采用債權(quán)形式主義，即物權(quán)變動，只需要在債權(quán)的意思表示之外加上登記或者交付即可。對于房屋，只有經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。因參與房屋連續(xù)買賣的當(dāng)事人，并未辦理變更登記手續(xù)，其并未取得房屋的所有權(quán)，此時，其簽訂的合同效力問題該如何處理。關(guān)于此問題在買賣合同司法解釋作出之前也許存在爭議，但是現(xiàn)在毫無疑問，雖然參與房屋流轉(zhuǎn)中的房屋未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)，但是不影響合同的效力?！逗贤ā返谖迨粭l“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！痹撘?guī)定，是對合同法上效力待定合同的認(rèn)定，即在無權(quán)處分他人財產(chǎn)的時候簽訂的合同，應(yīng)為效力待定的合同。但最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹撍痉ń忉屢?guī)定在買賣合同情況下，變更了原來《合同法》的規(guī)定，即由效力待定的合同變更為為合法有效的合同。其法理依據(jù)是合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實，不具有合同無效的情形，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。至于出賣人無法取得所有權(quán)，無法交付動產(chǎn)或者辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，應(yīng)屬于合同履行，對于無法履行或者瑕疵履行的，其應(yīng)付合同違約責(zé)任，而不是合同效力的問題。

四、案件的實體處理

在各方當(dāng)事人均對合同無異議的情況下，訟爭房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)該該如何辦理。有觀點認(rèn)為，應(yīng)依次辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，防止當(dāng)事人通過此種手段規(guī)避稅收征管;也有觀點認(rèn)為，不需要依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即由登記所有權(quán)人直接變更為終局買受人。對此，筆者認(rèn)可第二種觀點，其法理依據(jù)為房屋買賣合同屬于一種雙務(wù)合同，即一方交付購房款，另一方交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋的買受人在交付購房款后，享有要求出賣人交付房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的權(quán)利。在房屋流轉(zhuǎn)過程中所簽訂的合同，實質(zhì)上可以看成一種債權(quán)讓與，房屋的買受人將自己對于房屋的占有權(quán)通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)移給房屋的下手買受人。依據(jù)債權(quán)讓與的原理，債權(quán)讓與時原來的債權(quán)人只需要向債務(wù)人履行通知的義務(wù)，而不需要征求其是否同意。房屋辦理物權(quán)登記不是法律的強制性規(guī)定，而是一種鼓勵行為，即將原來一種債權(quán)上的權(quán)利通過登記后轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N物權(quán)上的權(quán)利。同時，辦理房屋權(quán)屬登記物后，第三人基于物權(quán)的的公示公信原則，取得所有權(quán)的，適用善意取得制度。不動產(chǎn)物權(quán)的登記行為，更有利于維護(hù)社會經(jīng)濟秩序，保護(hù)第三人利益。當(dāng)然如果購買房屋的買受人不愿意辦理所有權(quán)變更登記，愿意承擔(dān)由此帶來的風(fēng)險，法律并不予以禁止，是當(dāng)事人處分自己民事權(quán)利，行使自由意志的表現(xiàn)。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：頭條-拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎，