一、公租房拆遷時,同住人如何認定

房屋拆遷的利益應當由房屋的承租人和房屋的共同居住人(同住人)共有。實踐中發(fā)生較多的情況是各方當事人對是否具備同住人資格產(chǎn)生爭議，房屋拆遷時如何認定同住人資格?根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條第一款第四項規(guī)定：“共同居住人是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。

《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第三條中對“他處雖有住房但居住困難的情況定義為，在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標準的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權安置房)，以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權房等”。

首先，拆遷時房屋內(nèi)必須要有戶口(只有三種例外情形),沒有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上(截止到作出房屋征收決定時)，如果沒有在房屋內(nèi)居住過，那么就是通常所說的“空掛戶口”，是不能認定為同住人的。同時符合上述兩個條件后，還必須符合上述“無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形”才能認定為同住人。上述房屋內(nèi)必須要有戶口的三種例外情形分別是：1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人;2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人;3、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時當事人還未成年(未滿十八周歲)則不能認定具有同住人資格。

二、當前征地程序存在的問題

1、審查階段欠缺對實質(zhì)內(nèi)容的審查?，F(xiàn)行規(guī)定審查的內(nèi)容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、建設供地標準、附土地管理部門審查意見。在審查程序中欠缺對征地目的的

我國的土地征收程序如下:申請、審查、批準、公告、頒發(fā)使用證，但是在現(xiàn)實中卻存在以下幾個問題：

1、審查階段欠缺對實質(zhì)內(nèi)容的審查。現(xiàn)行規(guī)定審查的內(nèi)容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、建設供地標準、附土地管理部門審查意見。在審查程序中欠缺對征地目的的審查內(nèi)容，即沒有解決審批征收的行政機關依據(jù)什么原則或者決定來批準與不予批準的問題。

2、土地征收執(zhí)行程序不嚴格，違法現(xiàn)象嚴重。一是在擬定征地、供地方案的程序環(huán)節(jié)中，土地行政主管機關違反土地利用總體規(guī)劃，出于某種原因而過多的考慮用地申請人的申請，置公共利益于不顧，造成了無統(tǒng)一計劃、無統(tǒng)一目的的違法批地，促成了土地資源的違法使用和浪費;二是土地審批程序不嚴格，違法征收現(xiàn)象泛濫，我國土地征收過程中最大的問題是不按審批程序，擅自占用土地、買賣出租等非法轉讓土地和越權審批、先征后批、少批多占、以合法征地掩蓋非法占地等違法現(xiàn)象;三是批準征收土地的步驟是目前較為混亂的環(huán)節(jié)。常見的現(xiàn)象是越權批準，即無批準權限或超越批準權限違法行政，有的甚至領導個人說了算，即所謂“領導行政”。

3、缺乏司法訴訟程序。我國土地征收爭端的解決機制是：征收補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，有縣級以上人民政府協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)不成的，有批準征用土地的人民政府裁決。由此我們看出司法救濟被排除在救濟手段之外，我國的決定機關是行政機關。從保護集體和個人的利益出發(fā)，如果被征地人對補償費不滿，應該有向上級復議機關或法院提出異議的權利。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，拆遷公租房時，同住人的認定條件包括拆遷時房屋內(nèi)同住人必須要有戶口、在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：李站波律師

來源：中國法院網(wǎng)-公租房拆遷時,同住人如何認定，