多種原因影響評(píng)估結(jié)果

“最早的拆遷評(píng)估，被拆遷戶的選擇余地并不是很大，一些溝通工作也沒(méi)有完全做到位。”某評(píng)估公司工作人員小王告訴記者，他負(fù)責(zé)過(guò)多個(gè)拆遷項(xiàng)目的一線評(píng)估工作。他表示，原來(lái)拆遷的評(píng)估阻力很大，很多人不理解也不支持拆遷，工作很難進(jìn)行，同時(shí)也在一定程度上影響了評(píng)估結(jié)果的公正性。近年來(lái)有關(guān)部門(mén)嘗試采取了一些人性化舉措，如公選、實(shí)名制調(diào)查等方式，通過(guò)這些方法的實(shí)施，他明顯地感覺(jué)到了拆遷評(píng)估工作的阻力在逐步減小。

城中村拆遷評(píng)估是一項(xiàng)浩大的系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)商、相關(guān)部門(mén)等都進(jìn)行著各種嘗試。上周三，有關(guān)部門(mén)對(duì)棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)重建改造項(xiàng)目的國(guó)有土地房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)也進(jìn)行了公選，最終選定了昆明滇信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。另外，記者了解到，本月11日和12日，有關(guān)部門(mén)為棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)即將進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查進(jìn)行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)。據(jù)悉，這是云南省首次針對(duì)拆遷進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。而早在2004年，由順城地產(chǎn)主導(dǎo)的順城街片區(qū)的拆遷工作，評(píng)估公司也是由拆遷戶公選產(chǎn)生的。

盡管有多方努力，但也不乏存在一些問(wèn)題。從業(yè)于某評(píng)估公司的小鐘向記者透露，除了因被拆遷方阻撓影響評(píng)估結(jié)果外，由于估價(jià)人員對(duì)拆遷評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，以及對(duì)參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，同一標(biāo)的也會(huì)因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)不同，而產(chǎn)生差異較大的估價(jià)報(bào)告。還有，有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)方面，程序不夠公開(kāi)，也沒(méi)有充分考慮被拆遷人的意愿，導(dǎo)致被拆遷人意見(jiàn)較大。甚至有的評(píng)估公司連測(cè)繪報(bào)告都不出就開(kāi)始評(píng)估。

“不同評(píng)估公司得出的評(píng)估價(jià)肯定會(huì)有一定差異，這很正常，但每個(gè)估價(jià)師都必須對(duì)評(píng)估價(jià)做出合理解釋。”昆明滇信房地評(píng)估有限公司經(jīng)理黃駿表示，城中村拆遷估價(jià)是權(quán)衡多方利益得出的結(jié)果，需要全方位溝通。政府拆遷的項(xiàng)目，評(píng)估公司都會(huì)與政府、拆遷人以及被拆遷人進(jìn)行前期溝通。與相關(guān)部門(mén)就估價(jià)思路、參數(shù)等做交流，是否與政策相悖。考慮不到位的地方，政府方面會(huì)給出意見(jiàn)，估價(jià)師也會(huì)重新考慮。被拆遷人也可以對(duì)評(píng)估師提出自己的意見(jiàn)，充分溝通后，再做出合適的調(diào)整，最終給出評(píng)估結(jié)果。此外，某評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人建議，為了避免出現(xiàn)一些不規(guī)范的做法，城中村拆遷評(píng)估工作應(yīng)該委托給資質(zhì)高、信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

人性化做法受多方認(rèn)同

“如果是公選產(chǎn)生的評(píng)估公司，拆遷工作就會(huì)順利很多。”采訪中，多家參與過(guò)城中村拆遷評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。此外，包括拆遷前對(duì)入戶調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)等人性化做法，也得到了被拆遷戶、評(píng)估公司等的認(rèn)同。

據(jù)云南瑞爾房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司技術(shù)總監(jiān)王麗介紹，除了被拆遷人公選的方式，選擇評(píng)估公司也可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)方式產(chǎn)生。由政府選定幾家評(píng)估公司后，然后邀請(qǐng)其他公司的估價(jià)師，對(duì)入選的評(píng)估公司的標(biāo)書(shū)評(píng)分。經(jīng)過(guò)分析后，估價(jià)師再將入選評(píng)估公司的評(píng)估思路是否合理等結(jié)果反饋給政府部門(mén)。最終由政府部門(mén)確定合適的評(píng)估公司負(fù)責(zé)評(píng)估工作。她表示，近幾年確實(shí)有很多保障評(píng)估結(jié)果公正的多種嘗試，她希望能有更多類似的嘗試。

一位參與過(guò)多次城中村拆遷評(píng)估的從業(yè)人員告訴記者，人性化的做法，使評(píng)估工作更為順暢，難度、成本大大降低。而其公司多次順利地完成城中村拆遷評(píng)估工作的法寶，也是通過(guò)站在被拆遷戶的角度考慮問(wèn)題、經(jīng)常與被拆遷戶溝通等人性化的做法而實(shí)現(xiàn)的。

在棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)評(píng)估機(jī)構(gòu)公選現(xiàn)場(chǎng)，幾個(gè)村民告訴記者，他們理解政府進(jìn)行城中村改造的意圖，也很支持，但是希望在拆遷過(guò)程中，能做到信息公開(kāi)透明，相關(guān)的權(quán)益能夠得到體現(xiàn)。對(duì)類似公選的人性化舉措，他們表示很歡迎。

上周三，棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)重建改造項(xiàng)目國(guó)有土地房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)公選產(chǎn)生。經(jīng)過(guò)展示、講解、投票、驗(yàn)票等程序，最終由昆明滇信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司以100多票高票摘得。另?yè)?jù)了解，棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)改造實(shí)施拆遷前的實(shí)名制入戶調(diào)查，相關(guān)部門(mén)在入戶前對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)，這是云南省首次針對(duì)拆遷進(jìn)行的實(shí)名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士稱，由于多方利益難以協(xié)調(diào)，以往的城中村評(píng)估過(guò)程中存在著評(píng)估結(jié)果出入大、評(píng)估公司“縮水”估價(jià)等問(wèn)題，此次棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)人性化做法的嘗試，或?qū)⑵鸬交飧鞣矫艿淖饔茫龑?dǎo)評(píng)估結(jié)果更為公正。

■拆遷問(wèn)答

如何做到城中村拆遷評(píng)估中的客觀原則?

答：昆明富乙房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人建議，城中村拆遷評(píng)估中，要堅(jiān)持客觀的原則，由于城中村房屋情況復(fù)雜，評(píng)估價(jià)值要根據(jù)每套房子的年代、結(jié)構(gòu)、裝修程度等得出，因而每套房子的價(jià)值都會(huì)有所不同。

在開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的拆遷中，拆遷補(bǔ)償價(jià)會(huì)不會(huì)控制到很低?

答：昆明賽倫地產(chǎn)副總經(jīng)理沈麒方表示，涉及拆遷需要評(píng)估，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)聘請(qǐng)比較專業(yè)的評(píng)估公司。而且，雖然參考基準(zhǔn)地價(jià)，但一般會(huì)結(jié)合評(píng)估公司給出的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，返還給被拆遷戶更優(yōu)惠的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

不同物業(yè)目前的拆遷補(bǔ)償價(jià)格分別是多少?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)理黃駿介紹，今年一環(huán)內(nèi)的拆遷項(xiàng)目比較少，一二環(huán)之間以及二環(huán)以外的評(píng)估業(yè)務(wù)較多。一二環(huán)之間的拆遷，住宅的評(píng)估價(jià)在4200·4900元/平方米之間，根據(jù)房屋的新舊、結(jié)構(gòu)等不同會(huì)有差異。商鋪、寫(xiě)字樓等的估價(jià)，一般略高于同等區(qū)域同等檔次的住宅價(jià)格。二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)住宅的評(píng)估價(jià)則在4000·4500元/平方米。

城中村房屋面積如何計(jì)算?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司有關(guān)人員表示，了解房屋面積，以產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的為主。對(duì)于房改房，則會(huì)有專門(mén)的測(cè)算公司重新測(cè)繪。需要特別提醒的是，房改房陽(yáng)臺(tái)面積只算一半。

房屋的裝修程度會(huì)不會(huì)寫(xiě)入評(píng)估報(bào)告?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司有關(guān)人員表示，裝修程度是否計(jì)算在內(nèi)，由拆遷方和被拆遷方協(xié)商解決。在協(xié)商無(wú)果的情況下，可委托評(píng)估公司專門(mén)就裝修進(jìn)行評(píng)估。而在入戶評(píng)估中，評(píng)估公司會(huì)把房屋包括區(qū)位、樓層、朝向裝修程度等在內(nèi)的各個(gè)細(xì)節(jié)記錄在案，并會(huì)請(qǐng)被拆遷戶一一核實(shí)、簽字。

什么房子可參與城中村拆遷評(píng)估?

答：昆明滇信房地評(píng)估有限公司經(jīng)理黃駿表示，拆遷評(píng)估一般只對(duì)國(guó)有土地上兩證齊全的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”則不予評(píng)估。確實(shí)需要評(píng)估，只能依據(jù)成本法進(jìn)行評(píng)估，把握地價(jià)和地上建筑建設(shè)費(fèi)后得出評(píng)估價(jià)，估價(jià)一般比較低。城中村拆遷中，村民可以選擇回遷或補(bǔ)償，補(bǔ)償方面由政府定價(jià)，也有開(kāi)發(fā)商與被拆遷人協(xié)商的情況。[page]

■相關(guān)鏈接

上東城：昆明首個(gè)城中村改造項(xiàng)目

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目住宅部分已于今年4月底面市銷售。目前在推的為高層、小高層戶型，面積約33·200多平方米不等，仍有約一半房源可供選擇，均價(jià)為9000元/平方米。商街上東大街一期也于8月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)售商鋪和商務(wù)公寓，均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，目前仍有約40套在售。

棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)：五華區(qū)今年首批城中村重建改造項(xiàng)目

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：正在進(jìn)行一期拆遷，二期拆遷工作還未開(kāi)展，近日剛剛對(duì)片區(qū)的拆遷機(jī)構(gòu)進(jìn)行了公選。云南金宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司參與了項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)云南金宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬永東透露，棕樹(shù)營(yíng)片區(qū)改造后將是一個(gè)綜合型項(xiàng)目，包含商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)。目前金宸地產(chǎn)參與的是拆遷安置補(bǔ)償工作，只有通過(guò)“招拍掛”取得了土地的開(kāi)發(fā)權(quán)后，才算真正介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●城中村評(píng)估房屋后干什么

●城中村改造平衡用地

●城市拆遷評(píng)估

●城中村改造評(píng)估是什么

●城中村改造平衡用地是什么意思

●城中村房屋評(píng)估

●什么是城中村改造平衡用地

●城中村改造平衡用地

●城中村改造房屋評(píng)估

●城中村房屋評(píng)估一般多少錢

內(nèi)容審核：李站波律師

來(lái)源：臨律-昆城中村拆遷評(píng)估尋平衡做法，昆城中村拆遷評(píng)估尋平衡做法