一、拆遷“評估難”，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權威性

《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換”。第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。第二十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價”。上述規(guī)定明確了拆遷補償方式、補償依據(jù)和補償標準，強調(diào)了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權威作用。但在目前“拆遷難”的環(huán)境條件下，拆遷“評估難”成為“拆遷難”的“孿生體”，面臨著諸多的困難和問題，致使評估價格在實施拆遷補償中，難以體現(xiàn)其作為補償依據(jù)的權威性。主要體現(xiàn)在以下方面：

一是“進場難”。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓，有的拆遷項目一開始就面臨“動遷難”問題。動遷會秩序混亂、難以維持，以致無法順利進行規(guī)定的程序和內(nèi)容;有的住戶不愿抽簽確定評估機構 (為了公開公正，一般是在動遷會上由拆遷當事人代表抽簽產(chǎn)生評估機構，并進行現(xiàn)場公證)，即便當事人代表抽簽產(chǎn)生了評估機構，有的住戶也不愿配合，不讓估價人員進戶實地勘察，無法實施分類評估或分戶評估，直接影響到拆遷工作的正常啟動。

二是“采信難”。拆遷評估是對被拆遷房屋的價值確認。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規(guī)定，“是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估”。第十一條規(guī)定：“拆遷評估的價值標準為公開的市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。在評估實務中，為了使評估結(jié)果能夠體現(xiàn)公開的市場價值，估價人員必須按照估價規(guī)范、估價路線、估價方法等要求進行實地勘察，收集相關資料作為估價參數(shù)，其中房地產(chǎn)交易信息是一個十分重要的依據(jù)。但由于在房地產(chǎn)市場交易過程中，有的買賣雙方為了規(guī)避相關稅費，在申報成交價格時存在不真實、不規(guī)范行為，為了盡量減少稅費流失，管理部門一般是通過確定交易指導價格(標準價)來解決：即當申報價格高于指導價格的以申報價格計算稅費;當申報價格低于指導價格的，以指導價格計算相關稅費。這在客觀上造成了一定數(shù)量的交易信息不真實。而這些信息一旦作為估價依據(jù)，便直接影響到估價的真實性，造成評估價格不能反映市場價值。

三是“執(zhí)行難”。在拆遷估價實踐中，還普遍存在著評估結(jié)果難以執(zhí)行的問題。主要表現(xiàn)在：一方面拆遷人不愿接受。由于拆遷人作為評估的委托方，評估價格直接影響到其拆遷安置補償成本，有的為了降低成本，要求評估機構對評估價格進行調(diào)整，有的甚至要求一降再降，否則拒付評估費用，直接干預評估結(jié)果。另一方面被拆遷人不接受。由于被拆遷人普遍存在著過高的補償期望值，導致一定數(shù)量的住戶堅持過高的補償要求和主張，常常以補償價格標準太低為由而拒絕接受評估價格。為了解決這一問題，在行政力度有限的情況下，通常采取“評估+浮動+獎勵+協(xié)商”的辦法解決，也就是以評估價格為基礎，對住房或營業(yè)房上浮一定比率，加上獎勵措施，再根據(jù)住戶提出的一些實際困難和要求，雙方進行協(xié)商確定補償價格。作為平等民事主體之間的協(xié)商，客觀上存在著較大的隨意性，但多數(shù)情況下拆遷單位因為盡早搬遷的形勢所迫，只得根據(jù)住戶的要求，以能夠接受為“結(jié)合點”而達成協(xié)議。事實上這時的補償金額，不僅存在著同等狀況補償標準出現(xiàn)較大差異、形成補償標準不一致的矛盾問題，而且已遠遠背離了評估價格，不能真實地反映被拆遷房屋的市場價值。這種評估價格執(zhí)行不到位的問題，直接影響了拆遷評估的嚴肅性，弱化了評估價格在拆遷安置補償中的權威作用。

二、造成拆遷評估價格執(zhí)行不到位的主要原因

拆遷評估價格執(zhí)行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾問題，主要表現(xiàn)在拆遷主體(拆遷當事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機構之間的利益矛盾。

一是被拆遷人對拆遷補償要求過高，難以協(xié)商。當前在拆遷補償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。這表現(xiàn)在：有的是對拆遷政策不理解，過分強調(diào)自身利益的保護，而堅持過高的要求或主張;有的屬于“老拆遷”，在城市改造拆遷的過程中，曾經(jīng)因拆遷受益，因而想通過堅持過高要求，再次得到好處;有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響，漫天要價，無理取鬧，總想通過堅持過高要求而達到超額補償;有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響，不惜一切代價向拆遷人施壓，通過阻撓拆遷進程，迫使拆遷人提高補償標準，滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價格往往是形同虛設，無法執(zhí)行。

二是拆遷人在補償問題上總想控制標準，降低成本?？刂蒲a償標準、降低拆遷成本、追求企業(yè)利潤，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運作目標。因此，其首先是想通過評估機構，盡可能地壓低評估價格，以降低拆遷成本;其次是在拆遷補償環(huán)節(jié)，在與被拆遷人的協(xié)商過程中，總想壓低補償金額。壓低評估價格及補償金額的目的，都是追求利潤的最大化，其結(jié)果卻嚴重影響了評估價格的嚴肅性。

三是評估行為在市場化條件下受多方制約，缺乏剛性。首先是拆遷人為了控制拆遷成本而設法干預評估，甚至以拒簽評估報告或拒付評估費用為由，要求做出最低價格的評估結(jié)果。其次是被拆遷人對補償標準的過高期望，要求評估結(jié)果越高越好，否則不能接受，并施以評估“違法”，要討“說法”等相威脅。評估機構經(jīng)常面臨一些拆遷戶的指責，承受一定的壓力和風險。第三是評估機構之間的相互競爭，導致不實評估問題的發(fā)生。第四是采信等條件的局限以及房地產(chǎn)市場價格的變化，估價時點的價值與實際補償時房地產(chǎn)市場價格的差異，使得評估價格難以被住戶接受，成為拆遷補償?shù)囊罁?jù)。

拆遷評估價格執(zhí)行不到位的問題，直接影響到評估行業(yè)和評估行為的權威性，影響到拆遷補償安置的正常秩序，影響到拆遷當事人的合法權益。因此，作為拆遷補償依據(jù)和標準的評估價格，必須強調(diào)按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定和要求，規(guī)范進行。[page]

三、加強拆遷評估及提高評估價格執(zhí)行力的幾點建議

一要強化評估價格的權威意識。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，作為平等民事主體間的拆遷補償，為了體現(xiàn)補償標準的客觀性和公正性，必須通過房地產(chǎn)評估作為平衡拆遷當事人雙方利益的依據(jù)或標準。在拆遷過程中，由于拆遷工程的社會性、拆遷補償利益矛盾的普遍性，決定了被拆遷人希望補償標準越高越好，拆遷人希望補償成本越低越好，雙方利益矛盾難以統(tǒng)一。為了解決當事人之間自由協(xié)商難以達成一致的問題，需要通過房地產(chǎn)市場評估，以“第三人”的身份居間公斷，促使雙方都能接受一個客觀的價值標準，這里評估主要體現(xiàn)的是補償標準的真實性;其二，評估價格作為拆遷補償?shù)囊粋€價值標準，就維護拆遷市場及評估市場的正常秩序而言，在同一時間、同一區(qū)域、相同性質(zhì)的不同項目之間，以及同一項目的同等狀況的補償標準，必須通過房地產(chǎn)評估，使之基本保持一致，不至出現(xiàn)太大的差異，這里評估主要體現(xiàn)的是補償標準的公正性;其三，當拆遷當事人雙方不能協(xié)商一致，按政策規(guī)定進入行政裁決程序時，必須以房地產(chǎn)評估作為補償依據(jù)，并嚴格執(zhí)行評估價格，這里評估主要體現(xiàn)的是補償標準的合法性。因此，房地產(chǎn)評估不論對拆遷當事人雙方，還是對一個拆遷項目，乃至整個拆遷市場來講，它是客觀、公正、合法的體現(xiàn)，以此為支撐的評估價格，是規(guī)范拆遷秩序、維護拆遷當事人合法權益的重要保證。

二要加強對被拆遷人的宣傳解釋工作。在“拆遷難”的背景下，如何保證拆遷工作的有序推進，本身就是一項十分艱巨的任務。加之拆遷評估作為整個拆遷工作的必經(jīng)程序和核心內(nèi)容，其難度更是可想而知。首先應解決“進場難”問題。要從加強宣傳、正面引導、強化監(jiān)督等方面入手，通過相關媒體、現(xiàn)場公開、發(fā)放《拆遷便民手冊》、《拆遷聯(lián)系卡》等方式和途徑，加強拆遷項目的動遷宣傳，努力營造理解拆遷、支持拆遷的良好氛圍。評估機構、拆遷單位及拆遷管理部門，要有針對性地加強對拆遷住戶的耐心宣傳和解釋工作，通過對話溝通，消除一些住戶的思想疑慮、觀望心理、消極心理及不滿情緒。要制定合理的安置方案以及切實體現(xiàn)公平公正的“陽光”措施，增強拆遷工作的信任度和說服力。只要重視宣傳，加強引導，真誠溝通，體現(xiàn)公正，就能得到廣大住戶的理解和支持，從而配合估價活動，接受評估結(jié)果，保證拆遷工作的順利進行。

三要加強與拆遷人的協(xié)商與溝通。在評估活動中，要加強對拆遷單位進行有關拆遷估價政策的宣傳，強調(diào)客觀評估的重要性和嚴肅性。要加強與拆遷單位的交流溝通，尤其對估價對象的范圍、數(shù)量、性質(zhì)等方面的情況信息進行對接，避免由于評估對象相關信息不對稱而對估價結(jié)果產(chǎn)生異議并形成矛盾糾紛。這里必須克服兩種傾向：一是避免拆遷人為了降低補償成本而要求評估機構進行低值評估，甚至干預評估行為;二是評估機構為了收取更多的評估費用，而有意進行超值評估或擴大評估范圍。

四要加強與中介機構的信息交流。為了確保估價采信的真實性，評估機構應該加強與房屋中介機構及其經(jīng)紀人的信息交流，努力獲取房屋交易的真實資料信息。

五要依照規(guī)范，公正評估。一是評估機構必須按照估價規(guī)范的要求，按照合理的估價路線和科學的估價方法實施評估。二是必須加強對評估價格公正性的監(jiān)督。為了避免評估機構與拆遷人之間的利益紛爭，避免出現(xiàn)高估或低估問題，保證拆遷補償價格的客觀公正，管理部門應通過相應的制約手段，采取由拆遷人將拆遷評估費用劃入指定銀行賬戶，經(jīng)管理部門審核撥付、監(jiān)控使用的方式，加強對評估價格及其公正性的監(jiān)督與管理。三是應通過行業(yè)自律、誠信管理等措施，監(jiān)督并促使評估活動的不斷規(guī)范。

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力和效率

●如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力和效益

●如何提高拆遷房評估價

●如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力和效果

●如何提高拆遷補償

●如何提高拆遷補償款免費咨詢北京農(nóng)權律師

●拆遷如何談判提高價格

●如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力和效益

●拆遷評估價格太低怎么辦

●拆遷評估方案

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：中國法院網(wǎng)-如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力，如何提高拆遷評估價格的執(zhí)行力