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　　土地出讓金2025年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　土地出讓金作為土地市場中的關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)要素，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)深刻影響著土地資源配置、房地產(chǎn)市場走向以及地方財政收支等多個重要領(lǐng)域。2025 年，土地出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并非全國統(tǒng)一，而是受到多種因素綜合作用，呈現(xiàn)出復(fù)雜且多元的態(tài)勢。?

　　一、影響土地出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的因素?

　　土地用途差異?

　　土地用途是決定出讓金標(biāo)準(zhǔn)的核心因素之一。在 2025 年，不同用途土地的出讓金差異顯著。以居住用地為例，由于其關(guān)乎民生住房需求，且潛在經(jīng)濟(jì)效益高，出讓金通常處于較高水平。如在一些城市的中心城區(qū)，優(yōu)質(zhì)地段的居住用地出讓金可能高達(dá)每平方米數(shù)萬元。商業(yè)用地，因其能帶來商業(yè)經(jīng)營收益，如建設(shè)商場、寫字樓等，出讓金也不低，往往與區(qū)域商業(yè)繁華程度緊密相關(guān)。在商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)用地出讓金可與居住用地相當(dāng)甚至更高。相比之下，工業(yè)用地出讓金普遍較低，這是為了吸引產(chǎn)業(yè)投資、促進(jìn)工業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟(jì)增長。地方政府為鼓勵企業(yè)入駐，帶動就業(yè)和產(chǎn)業(yè)升級，會對工業(yè)用地出讓金給予一定優(yōu)惠。例如，某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地出讓金可能每平方米僅數(shù)百元。?

　　土地位置不同?

　　土地所處位置的優(yōu)劣直接左右出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。位于城市核心區(qū)域、交通樞紐、商業(yè)中心周邊的土地，因具備便捷的交通、完善的配套設(shè)施以及較高的人流量，其出讓金遠(yuǎn)高于城市偏遠(yuǎn)地區(qū)。像北京的王府井、上海的陸家嘴等核心地段，土地出讓金高昂，每平方米可達(dá)十幾萬元甚至更高。而在城市遠(yuǎn)郊，如一些尚未大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，土地出讓金則低很多，可能每平方米僅幾千元。即使在同一城市的不同區(qū)域，土地位置差異也會導(dǎo)致出讓金大幅波動。例如，城市新區(qū)與老城區(qū)相比，老城區(qū)土地開發(fā)成熟、配套完善，出讓金相對較高;新區(qū)雖有發(fā)展?jié)摿?，但?dāng)前配套不足，出讓金相對較低。?

　　市場供需狀況?

　　土地市場的供需關(guān)系對出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有著動態(tài)影響。當(dāng)土地供應(yīng)緊張，需求旺盛時，如在一些經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口持續(xù)流入的城市，土地出讓金往往會上漲。以深圳為例，由于城市發(fā)展空間有限，可出讓土地資源稀缺，而購房需求持續(xù)增長，導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，土地出讓金價格居高不下。相反，在土地供應(yīng)充足，需求相對疲軟的地區(qū)，如部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的三四線城市，土地出讓金可能會維持在較低水平，甚至出現(xiàn)下降趨勢。為了促進(jìn)土地出讓，地方政府可能會采取降低出讓金標(biāo)準(zhǔn)、提供優(yōu)惠政策等措施來吸引開發(fā)商。?

　　二、土地出讓金的計算方式?

　　按土地面積計算?

　　在部分地區(qū)，土地出讓金按照土地面積乘以單位面積出讓金標(biāo)準(zhǔn)來計算。單位面積出讓金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地用途、位置等因素確定。例如，某城市規(guī)定，市中心商業(yè)用地單位面積出讓金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 10 萬元，若一塊商業(yè)用地面積為 5000 平方米，那么其土地出讓金為 5000×10 = 50000 萬元。這種計算方式簡單直觀，適用于土地條件相對單一、市場情況較為穩(wěn)定的區(qū)域。在一些縣級城市或土地開發(fā)項目規(guī)模較小的地區(qū)，常采用此方法計算土地出讓金。?

　　按土地成交價格比例計算?

　　另一種常見的計算方式是根據(jù)土地成交價格的一定比例確定土地出讓金。如某些地區(qū)規(guī)定，居住用地出讓金為土地成交價格的 40%。假設(shè)一塊居住用地通過拍賣以 5 億元成交，那么土地出讓金為 5×40% = 2 億元。這種計算方式與土地市場的實際交易價格掛鉤，能更靈活地反映土地市場的價值波動。在房地產(chǎn)市場活躍、土地交易頻繁的大城市，較多采用按成交價格比例計算土地出讓金，以適應(yīng)市場變化，合理分配土地收益。?

　　三、不同地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)示例?

　　發(fā)達(dá)城市情況?

　　以北京為例，2025 年中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)居住用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)較高。如海淀區(qū)某地塊，土地用途為居住，面積 20000 平方米，容積率 2.5，通過競拍以每平方米樓面地價 8 萬元成交。其土地出讓金計算如下：首先計算建筑面積，20000×2.5 = 50000 平方米，然后土地出讓金為 50000×8 = 40 億元。在上海，商業(yè)用地出讓金也不容小覷。浦東新區(qū)某核心商圈的商業(yè)用地，面積 15000 平方米，容積率 4.0，最終成交樓面地價每平方米 12 萬元，土地出讓金為 15000×4.0×12 = 72 億元。這些發(fā)達(dá)城市的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)反映了其土地資源的稀缺性以及強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)活力和市場需求。?

　　中小城市情況?

　　在一些中小城市，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)相對較低。例如，江西某地級市，市區(qū)邊緣的一塊工業(yè)用地，面積 30000 平方米，單位面積出讓金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 800 元，土地出讓金為 30000×800 = 2400 萬元。該市新城區(qū)一塊居住用地，面積 18000 平方米，容積率 2.0，通過掛牌出讓，成交樓面地價每平方米 3000 元，土地出讓金為 18000×2.0×3000 = 10800 萬元。中小城市因土地資源相對充裕，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場需求相對較弱，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于發(fā)達(dá)城市。?

　　四、特殊政策與優(yōu)惠情況?

　　針對特定項目的優(yōu)惠?

　　為了推動特定項目建設(shè)，如保障性住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，政府會給予土地出讓金優(yōu)惠政策。在保障性住房建設(shè)方面，許多地區(qū)對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房項目的土地出讓金實行減免或按較低標(biāo)準(zhǔn)收取。例如，某城市規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房項目土地出讓金按正常標(biāo)準(zhǔn)的 30% 收取。對于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，如學(xué)校、醫(yī)院、污水處理廠等，土地出讓金也可能會有優(yōu)惠。某縣級市為建設(shè)一所新醫(yī)院，對該項目用地的土地出讓金給予全額減免，以降低項目建設(shè)成本，促進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施的完善。?

　　對特定企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的扶持?

　　為了吸引特定企業(yè)或產(chǎn)業(yè)入駐，地方政府會在土地出讓金上給予扶持。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對于符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的高新技術(shù)企業(yè)，政府可能會以較低價格出讓土地，甚至采用 “先租后讓”“彈性年期出讓” 等方式，降低企業(yè)用地成本。如某國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，對入駐的人工智能企業(yè)，土地出讓金按正常標(biāo)準(zhǔn)的 50% 收取，且允許企業(yè)在 5 年內(nèi)分期支付。對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，為了促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，一些地區(qū)也會對相關(guān)企業(yè)的農(nóng)業(yè)用地出讓金給予優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)投資農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　土地出讓金是買方出還是賣方出?

　　一、通常情況：買方支付

　　土地出讓金一般由買方承擔(dān)。這是因為土地出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給企業(yè)或個人時，購買土地使用權(quán)的一方需要支付的一定金額。當(dāng)企業(yè)或個人從政府手中獲取土地使用權(quán)時，他們就成為了買方，所以按照常規(guī)操作，土地出讓金應(yīng)由買方支付。支付方式通常分為一次性支付和分期支付兩種。一次性支付指的是買方在簽訂土地出讓合同后，一次性付清全部土地出讓金;分期支付則是買方按照合同約定的時間和金額，分階段支付土地出讓金。需要強(qiáng)調(diào)的是，土地出讓金的支付方式和金額是由政府規(guī)定的，買賣雙方都應(yīng)嚴(yán)格按照政府規(guī)定執(zhí)行。

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商通過競拍獲得一塊商業(yè)用地的使用權(quán)，在與政府簽訂土地出讓合同后，開發(fā)商就需要按照合同約定支付土地出讓金。如果是一次性支付，開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)將全部款項支付給政府;如果是分期支付，就要按照約定的時間節(jié)點(diǎn)和金額進(jìn)行支付。

　　二、特殊情況：雙方協(xié)商

　　雖然通常是買方支付土地出讓金，但在實際交易中，也可以由買賣雙方協(xié)商確定支付主體。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定，如果合同無特別約定，土地出讓金應(yīng)由買方繳納，但雙方可以進(jìn)行協(xié)商。有時即使表面上是賣方承擔(dān)土地出讓金，賣方也可能會把這部分費(fèi)用計算到房款內(nèi)，實際上還是由買方間接承擔(dān)。

　　比如在二手房交易中，土地出讓金的支付主體就比較靈活。有的情況是賣方承擔(dān)土地出讓金的繳納，也有相關(guān)法律規(guī)定，要由房東來辦理使用權(quán)的出讓手續(xù)并按照國家規(guī)定繳納土地出讓金。但也有很多時候是買方承擔(dān)，關(guān)鍵在于雙方在購房合同中如何約定以及原房款中是否已經(jīng)包含了土地出讓金的費(fèi)用。如果原房款中并未包含此項費(fèi)用，那么通常應(yīng)當(dāng)由買方交納。

　　三、買方支付土地出讓金的注意事項

　　如果確定由買方支付土地出讓金，買方需要注意以下幾點(diǎn)：

　　了解土地出讓政策：買方要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屨?，包括土地用途、出讓方式、出讓價格等方面的規(guī)定，確保自己的投資符合政策要求。

　　查看土地證：仔細(xì)查看土地證，確認(rèn)土地的所有權(quán)和使用權(quán)是否清晰明確，是否存在糾紛或限制，避免后續(xù)出現(xiàn)法律問題。

　　了解土地周邊環(huán)境：充分了解土地周邊的環(huán)境和設(shè)施，如交通、水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，是否存在污染等問題，這對土地的使用價值和開發(fā)前景有重要影響。

　　簽訂合同：與賣方簽訂詳細(xì)的土地出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，特別是土地出讓金的支付方式、時間、金額等方面的約定，以保障自身權(quán)益。

　　繳納土地出讓金：嚴(yán)格按照合同約定的時間和方式繳納土地出讓金，確保土地的所有權(quán)和使用權(quán)得到合法保障。如果買方未按照規(guī)定支付土地出讓金，政府有權(quán)采取相應(yīng)的法律措施進(jìn)行追繳。

　　辦理土地登記手續(xù)：在繳納土地出讓金后，買方應(yīng)及時辦理土地登記手續(xù)，使土地的所有權(quán)和使用權(quán)得到法律認(rèn)可和保護(hù)。

　　土地出讓金每次過戶都要交嗎?

　　土地出讓金并非每次過戶都要繳納，其繳納情況取決于土地的獲取方式及相關(guān)政策規(guī)定。

　　在土地出讓的初始環(huán)節(jié)，通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，需按照出讓合同約定，在規(guī)定時間內(nèi)一次性支付全部土地出讓金，以此獲取土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)。此后，若土地使用者再次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，通常無需重復(fù)繳納土地出讓金，前提是土地性質(zhì)一直維持出讓狀態(tài)。例如，某企業(yè)通過出讓方式獲得一塊工業(yè)用地，支付了土地出讓金，若干年后將該土地轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)，只要土地性質(zhì)未發(fā)生改變，受讓方無需再次繳納土地出讓金。

　　不過，對于原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的情況，在土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資等交易行為時，按規(guī)定需要補(bǔ)交土地出讓價款。比如，一些老舊小區(qū)的土地當(dāng)初是以劃撥方式取得，業(yè)主在進(jìn)行房屋買賣時，就可能涉及土地出讓金的繳納。具體繳納標(biāo)準(zhǔn)各地有所不同，常見計算方式有：若有實際成交價且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，按成交價不低于 40% 的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金;若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的 40% 計算;發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的 40% 計算，若土地使用權(quán)受讓人有異議，可委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的 40% 計算土地出讓金 。

　　另外，土地使用期滿，土地使用者若需要續(xù)期，也需向土地管理部門繳納續(xù)期土地出讓價款 。以住宅建設(shè)用地為例，根據(jù)《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，目前相關(guān)細(xì)則尚未完全明確。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理，該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，這種情況下續(xù)期往往需要繳納土地出讓金，具體金額根據(jù)土地用途、剩余使用年限等因素確定。

　　土地出讓金在土地過戶時是否繳納不能一概而論，需明確土地獲取的初始方式、當(dāng)前土地性質(zhì)以及是否存在土地使用期限變更等情況，進(jìn)而依據(jù)當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)判斷是否需要繳納以及繳納金額。

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