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　　土地增值稅計算方法

　　一、土地增值稅的計算公式

　　土地增值稅的計算公式為：

　　土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數(shù)土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數(shù)其中：

　　增值額 = 轉讓收入 - 取得土地使用權所支付的金額 - 開發(fā)土地的成本費用 - 與轉讓相關的稅費

　　適用稅率和速算扣除數(shù)根據(jù)增值額與扣除項目金額的比例確定。

　　二、計算步驟

　　1. 確定轉讓收入

　　轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他經(jīng)濟利益。

　　2. 計算扣除項目金額

　　取得土地使用權所支付的金額：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費等。

　　開發(fā)土地的成本費用：包括土地平整、基礎設施建設等費用。

　　與轉讓相關的稅費：包括印花稅、城建稅、教育費附加等。

　　3. 計算增值額

　　增值額 = 轉讓收入 - 扣除項目金額

　　4. 確定增值率

　　增值率 = (增值額 ÷ 扣除項目金額)× 100%

　　5. 確定適用稅率和速算扣除數(shù)

　　根據(jù)增值率，參照以下稅率表確定適用稅率和速算扣除數(shù)：

增值率（%）適用稅率（%）速算扣除數(shù)（%）≤5030050～100405100～2005015>2006035

　　6. 計算土地增值稅

　　土地增值稅 = 增值額 × 適用稅率 - 扣除項目金額 × 速算扣除數(shù)

　　三、舉例說明

　　假設某企業(yè)轉讓一塊土地使用權，相關數(shù)據(jù)如下：

　　轉讓收入：1000萬元

　　取得土地使用權所支付的金額：200萬元

　　開發(fā)土地的成本費用：300萬元

　　與轉讓相關的稅費：50萬元

　　計算步驟：

　　扣除項目金額 = 200 + 300 + 50 = 550萬元

　　增值額 = 1000 - 550 = 450萬元

　　增值率 = (450 ÷ 550)× 100% ≈ 81.82%

　　根據(jù)稅率表，適用稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%

　　土地增值稅 = 450 × 40% - 550 × 5% = 180 - 27.5 = 152.5萬元

　　四、特殊規(guī)定

　　普通住宅優(yōu)惠

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　成片開發(fā)土地

　　對于成片開發(fā)的土地，可按開發(fā)進度分期計算土地增值稅。

　　核定征收

　　如果納稅人無法準確計算增值額，稅務機關可按照核定征收率計算土地增值稅。

　　土地增值稅的征稅范圍有哪些?

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。其征稅范圍主要包括以下幾個方面：

　　一、轉讓國有土地使用權

　　含義：國有土地使用權是指土地使用者通過出讓、轉讓等方式取得的對國有土地的使用權利。轉讓國有土地使用權，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　舉例：A 企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地使用權，后因企業(yè)戰(zhàn)略調整，將該土地使用權出售給 B 企業(yè)，這種行為就屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　二、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓

　　地上建筑物：是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施，如廠房、倉庫、住宅、辦公樓、商業(yè)樓等。

　　附著物：是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如樹木、花草、各種管線、電梯等。

　　舉例：C 公司將其擁有的一處廠房及所占土地使用權一并轉讓給 D 公司，廠房作為地上建筑物，連同土地使用權的轉讓，就需要繳納土地增值稅。

　　三、存量房地產(chǎn)的買賣

　　含義：存量房地產(chǎn)是指已建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其轉讓屬于土地增值稅的征稅范圍。包括二手房的買賣、商業(yè)地產(chǎn)的二手交易等。

　　舉例：個人甲將自己居住多年的一套二手房賣給個人乙，這種存量房地產(chǎn)的買賣行為，賣方個人甲需要按照規(guī)定繳納土地增值稅。

　　四、特殊情況的征稅范圍界定

　　房地產(chǎn)的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。但抵押期滿后，若以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的，則應征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

　　合作建房：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)的代建房行為：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為代建房行為中，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移。

　　房地產(chǎn)的重新評估：企業(yè)因清產(chǎn)核資、股份制改造等原因對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，由于沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　土地增值稅扣除項目包括哪些?

　　土地增值稅的扣除項目是指在計算土地增值稅時，可以從轉讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的合法支出。這些扣除項目主要包括以下幾個方面：

　　取得土地使用權所支付的金額

　　這部分費用是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，包括土地出讓金、土地轉讓金等，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關費用，如登記費、過戶費等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本涵蓋了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。這些是與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關的支出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。在計算扣除時，這些費用并不是按照實際發(fā)生額全額扣除，而是有一定的比例限制。具體扣除比例可能因地區(qū)和具體政策而異，但通常與取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和有關。

　　舊房及建筑物的評估價格

　　對于轉讓已使用的房屋及建筑物，其評估價格可以作為扣除項目。這一價格是由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　這部分稅金包括納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅(現(xiàn)為增值稅)、城市維護建設稅、印花稅等。但需注意，印花稅在管理費用中已列支的部分不單獨扣除。

　　財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　根據(jù)財政部的相關規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人還可以按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計一定比例的扣除額，通常為20%。

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