一、房間拆遷補償標準,房屋拆遷合法主房認定辦法

長沙市集體土地拆遷過程中，房屋合法性認定規(guī)則及最新法律規(guī)定

一、閱讀摘要

集體土地征地拆遷過程中，房屋合法性認定問題，國家層面的法律法規(guī)以及政策鮮少有規(guī)定，但這又是征地拆遷過程中，所必須要面對并解決的問題，因此，關于征地拆遷過程中，房屋合法性認定問題，長沙市出臺了相應的地方性法規(guī)及政策予以調整。本文的認定規(guī)則主要是本律師根據(jù)長沙市現(xiàn)行的地方性政策法規(guī)整理而成。

二、認定規(guī)則

（一）有房產證的，以房產證為準

取得房屋權屬證書的，其房屋合法建筑面積以房屋權屬證書為依據(jù)；

（二）一戶擁有多棟有證房屋的，并不是所有房屋都為合法建筑

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)則，在農村，一戶只能擁有一處宅基地，相應的，也只能有一處房屋。但是，現(xiàn)實中因為各種原因，一戶家庭在農村擁有多處房屋的情況大量存在，此類問題的處理有以下兩個規(guī)則：

①有多棟房屋的，認定其一棟為合法建筑，給予補償安置，另外處房屋按違章建筑處理。

②在集鎮(zhèn)購地所建房屋和繼承遺產的房屋，在房屋拆遷補償時，按房屋重置價、裝飾裝修、搬家補助費、按期拆遷獎補償，不支付過渡費和購房補助費。

（三）沒有房產證的，有建房審批手續(xù)的，也可被認定為合法建筑

由于歷史客觀原因，在農村存在著大量的無證房屋，該類房屋只要有相應的建房審批手續(xù)，也可被認定為合法建筑，其具體的認定規(guī)則：

1、先確定房屋建筑年限

房屋建筑年限按以下原則認定：

①以1988年農房清查資料作為參考依據(jù)；

②調取房屋建設航拍資料作為證明；

③由被拆遷人提供證明材料，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道、村證明，縣（市）區(qū)征地辦經核實后，在所在村、組進行張榜公示，無群眾舉報的；

④均不能證明的，按《暫行規(guī)定》第二條第三項的規(guī)定處理。

2、再確定房屋建設是否具有相應審批手續(xù)

①1987年1月1日以后興建的房屋，一律以建設用地批準文件、建設工程規(guī)劃許可證為依據(jù)；

②市區(qū)范圍內，1982年4月1日至1986年12月31日興建的房屋，屬原基改建和占用非耕地建房的，須經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場、街道）批準；屬占用耕地建房的，須經區(qū)建設行政主管部門批準；未經批準的，按違法建筑處理。

③市區(qū)范圍內，1982年3月31日以前興建的房屋未進行改建、擴建的，按合法建筑對待。

（四）沒有建房審批手續(xù)的，符合條件，也可按人均不超過45㎡認定合法建筑面積

確因政府規(guī)劃控制停辦了農民建房審批手續(xù)，且達到分戶條件的農戶而未批準建房的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、村委會調查，確系他處無房、符合建房條件、有完善的生活設施且一直居住的農戶的住宅房屋，報區(qū)、縣（市）人民政府征地辦審查，在補交建房手續(xù)稅費后，按發(fā)布征地公告時農業(yè)人口（以戶為單位）人均不超過45平方米的房屋建筑面積給予補償。

附：相關法律法規(guī)

《長沙市征地補償實施辦法》

長沙市人民政府令第103號

第十一條取得市、縣（市）房屋產權管理部門2006年7月1日以后頒發(fā)的房屋權屬證書的，其房屋合法建筑面積以房屋權屬證書為依據(jù)。

第十二條未取得市、縣（市）房屋產權管理部門2006年7月1日以后頒發(fā)的房屋權屬證書的，其房屋合法建筑面積由區(qū)、縣（市）土地行政主管部門按下列規(guī)定認定：

（一）1987年1月1日以后興建的房屋，一律以建設用地批準文件、建設工程規(guī)劃許可證為依據(jù)；

（二）市區(qū)范圍內，1982年4月1日至1986年12月31日興建的房屋，屬原基改建和占用非耕地建房的，須經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場、街道）批準；屬占用耕地建房的，須經區(qū)建設行政主管部門批準；未經批準的，按違法建筑處理。1982年3月31日以前興建的房屋未進行改建、擴建的，按合法建筑對待。

（三）縣（市）轄區(qū)內，1987年1月1日以前興建的房屋，根據(jù)國家有關規(guī)定和實際情況進行認定。對房屋合法建筑面積的認定有異議的，可以在征地補償安置方案征求意見公告期間向區(qū)、縣（市）人民政府申請復查，區(qū)、縣（市）人民政府應當組織國土、規(guī)劃、建設、房產部門審查后予以確定。

二、拆遷范圍內的房子是否能確權

法律分析：不能確權。被拆遷房屋已經被拆遷，房屋不復存在的，不可以再進行確權。對房屋確權有爭議的，由當事人協(xié)商解決商不成的，由人民政府處理。對處理結果有異議的?？梢韵蚍ㄔ浩鹪V。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百三十一條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

三、拆遷房屋認定標準

一、房屋拆遷的標準

房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，一般包括以下內容：（1）房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月給予補貼。（3）停產停業(yè)損失補償，因房屋拆遷造成停產停業(yè)損失的，也要按實際損失價值進行補償。

《中華人民共和國土地管理法》

第二十七條國家建設征用土地，由用地單位支付土地補償費。征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的三至六倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。

被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

第二十八條國家建設征用土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均每畝年產值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十倍。征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補助費標準規(guī)定。

第二十九條依照本法第二十七條、第二十八條的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的二十倍。

第三十條國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費付給本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，不得移作他用，任何單位和個人不得占用。

第三十一條因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關單位，通過發(fā)展農副業(yè)生產和舉辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等途徑，加以安置；安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位、全民所有制單位就業(yè)，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

被征地單位的土地被全部征用的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府審查批準，原有的農業(yè)戶口可以轉為非農業(yè)戶口。原有的集體所有的財產和所得的補償費、安置補助費，由縣級以上地方人民政府與有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村商定處理，用于組織生產和不能就業(yè)人員的生活補助，不得私分。

二、北京的房屋拆遷補償標準

關于北京房屋拆遷補償標準是什么，北京市城市房屋拆遷補償辦法作如下規(guī)定：

一、將拆遷人對被拆除非成套住宅房屋使用人的補償計算公式調整為：

補償款拆遷補償價格×原建筑面積＋經濟適用住房均價×拆遷補貼面積其中，拆遷補貼面積按照下列公式計算：

拆遷補貼面積原建筑面積×拆遷補償系數(shù)拆遷補償價格由各區(qū)縣政府參照被拆除房屋所在地區(qū)屆時普通住宅商品房價確定，并報市國土資源和房屋管理局批準后執(zhí)行。經市政府批準，納入本市計劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環(huán)境保護、污水管道和處理城市河湖、電力、郵政、電信等城市市政建設工程的房屋拆遷，拆遷補償價格由市政府有關主管部門根據(jù)項目范圍內屆時普通住宅商品房平均水平確定；

城區(qū)和近郊區(qū)的經濟適用住房均價，由市政府有關主管部門根據(jù)本市經濟適用住房的市場供應價格確定；遠郊區(qū)、縣的經濟適用住房均價，由區(qū)、縣政府根據(jù)本地經濟適用住房的市場供應價格確定。

拆遷補償系數(shù)一般為0.7，本市近郊區(qū)和遠郊、縣的房屋拆遷，當?shù)貐^(qū)、縣政府可以根據(jù)拆遷項目實際情況降低拆遷補償系數(shù)；按市政府有關文件規(guī)定經認定的特困戶的房屋拆遷，當?shù)貐^(qū)、縣政府可以決定增加拆遷補償系數(shù)0.1至0.2。

根據(jù)前款規(guī)定計算的被拆除房屋使用人的拆遷補貼面積仍不足15平方米的，并且符合下列條件的，可以按照15平方米計算拆遷補貼面積：

在拆遷范圍外別無正式住房；在拆遷范圍內有本市常住戶口并且長期居住人口在2人以上(含2人)；

不屬于拆遷公告發(fā)布之日以前三年以內通過辦理房屋租賃分戶、析產、交換、贈與等手續(xù)新增的戶；

不屬于原農民宅基地上房屋。

二、拆除原劃撥土地上的成套住宅房屋，對被拆除房屋使用人的補償款中不含土地出讓金。具體標準參照已購公有住房上市有關規(guī)定執(zhí)行。

三、拆遷人以回遷房及其在1992年6月以前取得的劃撥土地上自行開發(fā)建設或者作為出地方與有關單位聯(lián)建、合建項目中分成的房屋補償被拆遷人的，補償房屋參照經濟適用住房政策管理。

四、拆遷人提供的集體土地上的房屋，在依法補辦建設立項、規(guī)劃、用地等手續(xù)后，方可用于拆遷補償。

五、拆除住宅樓房，其廚房、衛(wèi)生間齊全的，一律按照成套住宅房屋給予補償。拆除有廚房而衛(wèi)生間公用或者有衛(wèi)生間而廚房公用的住宅樓房，對被拆除房屋使用人加上其分攤的公用衛(wèi)生間或者公用廚房的建筑面積后，按照成套住宅房屋給予補償。

拆除成套住宅房屋，其廚房、衛(wèi)生間等由兩戶以上合用的，對被拆除房屋使用人按照成套住宅房屋給予補償，其原建筑面積按照被拆除房屋使用人單獨使用的房間的建筑面積加上其分攤的該套房屋合用的附屬建筑面積后計算。

六、本規(guī)定自6月1日起實施。此前本市有關拆遷規(guī)定與本規(guī)定有抵觸的，以本規(guī)定為準。

本規(guī)定實施前已由區(qū)、縣房地局公告的房屋拆遷，不適用本規(guī)定。綠化隔離地區(qū)建設和市區(qū)危舊房改造的房屋拆遷不適用于本規(guī)定。

北京市國土資源和房屋管理局

政策解讀

1、《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的有關規(guī)定》只是對原有政策的調整，實施于1998年12月的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市人民政府令第16號)，未經調整的條款依然生效。

2、此次調整重點在拆遷補償?shù)挠嬎愎缴?，原?guī)定對被拆除房屋使用人根據(jù)原建筑面積增加25平方米附屬面積后按照當?shù)夭疬w補償價格給予補償，但25平方米補貼標準偏高，增加了拆遷成本，一些房多的被拆遷人認為有失公平，并且，引發(fā)了一些居民為追求更多補償款，辦理公房租賃分戶或私房析產等手續(xù)，擾亂了正常的房屋管理秩序，也不同程度地增加了城市建設拆遷成本。因此，調整后的辦法，將補償款和房屋原建筑面積、經濟適用住房均價結合起來。

3、拆遷補償系數(shù)可上下浮動。0.7的系數(shù)只是大概標準，近郊區(qū)和遠郊、縣的房屋拆遷，當?shù)貐^(qū)、縣政府可以根據(jù)拆遷項目實際情況降低拆遷補償系數(shù)；按市政府有關文件規(guī)定經認定的特困戶的房屋拆遷，當?shù)貐^(qū)、縣政府可以決定增加拆遷補償系數(shù)0.1至0.2。

《中華人民共和國土地管理法》

第二十七條國家建設征用土地，由用地單位支付土地補償費。征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的三至六倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。

被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

第二十八條國家建設征用土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均每畝年產值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十倍。征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補助費標準規(guī)定。

第二十九條依照本法第二十七條、第二十八條的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的二十倍。

第三十條國家建設征用土地的各項補償費和安置補助費，除被征用土地上屬于個人的附著物和青苗的補償費付給本人外，由被征地單位用于發(fā)展生產和安排因土地被征用而造成的多余勞動力的就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，不得移作他用，任何單位和個人不得占用。

第三十一條因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關單位，通過發(fā)展農副業(yè)生產和舉辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等途徑，加以安置；安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位、全民所有制單位就業(yè)，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

被征地單位的土地被全部征用的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府審查批準，原有的農業(yè)戶口可以轉為非農業(yè)戶口。原有的集體所有的財產和所得的補償費、安置補助費，由縣級以上地方人民政府與有關鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村商定處理，用于組織生產和不能就業(yè)人員的生活補助，不得私分。

四、被拆遷房屋產權的認定

法律分析：民法典規(guī)定，房屋物權設立以登記為準，所以拆遷安置房登記在誰名下的，所有權歸誰。如果沒有登記的，利害關系人可以申請確權。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百三十三條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

五、如何認定房屋拆遷

房屋拆遷門面依照房產證記載的房屋性質和營業(yè)執(zhí)照認定。作為門面的房屋拆遷需要補償替代土地的價差損失；經營損失，停業(yè)停產損失；地上物，即房屋設備等固定資產的損失；搬遷費用；解聘員工的安置補償費用等?！痉梢罁?jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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文章來源參考：【頭條】房間拆遷補償標準，2020房屋拆遷補償標準

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投稿：喻言藝

內容審核：楊建峰律師