一、私營(yíng)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)霓k法,上海私營(yíng)企業(yè)動(dòng)遷政策是怎樣的

一、上海政府在哪些情形下可以決定進(jìn)行動(dòng)拆遷？

目前，按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級(jí)人民政府在為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國(guó)防和外交的需要、政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個(gè)原則：一是政府主導(dǎo)，即建設(shè)項(xiàng)目的組織與實(shí)施，以及房屋征收的實(shí)施都是由政府組織；二是房屋征收公共利益優(yōu)先；三是禁止為經(jīng)濟(jì)利益集團(tuán)、個(gè)人利益進(jìn)行拆遷。

二、上海私營(yíng)企業(yè)動(dòng)遷政策中“二輪征詢”是什么意思？

第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達(dá)到規(guī)定要求的，列入改造計(jì)劃。第二次征詢主要征求居民對(duì)改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動(dòng)改造工作。

三、上海私營(yíng)企業(yè)動(dòng)遷政策中的結(jié)果公開如何理解？

結(jié)果公開應(yīng)當(dāng)包括：

(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評(píng)估價(jià)格、居住困難認(rèn)定等。

(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認(rèn)定，拆遷評(píng)估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。

(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補(bǔ)償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價(jià)格)及其他補(bǔ)償費(fèi)用。

四、上海私營(yíng)企業(yè)動(dòng)遷房屋的價(jià)值補(bǔ)償金額如何確定？

依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價(jià)值補(bǔ)償為：

1、公房：評(píng)估價(jià)格×80%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

2、私房：評(píng)估價(jià)格×100%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

評(píng)估價(jià)格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評(píng)估單價(jià)×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。

套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。

價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。

五、居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼如何計(jì)算？

居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼計(jì)算公式：異地配套商品房單價(jià)×(應(yīng)安置對(duì)象×22平方米/人-補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積)

異地配套商品房單價(jià)以市屬配套商品房平均單價(jià)為基準(zhǔn)，由各試點(diǎn)區(qū)根據(jù)實(shí)際情況制定。

被拆遷戶的應(yīng)安置對(duì)象由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請(qǐng)條件和審核辦法進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的對(duì)象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查和公布。

補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價(jià)值補(bǔ)償款÷異地配套商品房單價(jià)。

居住困難戶增加的貨幣補(bǔ)貼可與被拆除居住房屋取得的價(jià)值補(bǔ)償款合并購(gòu)買拆遷人提供的異地配套商品房。

享受居住困難戶貨幣補(bǔ)貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應(yīng)將相關(guān)情況報(bào)所在區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)備案。

六、拆遷補(bǔ)償款的可分割范圍？

私房共有人一般情況下分割房屋價(jià)值部分(貨幣補(bǔ)償款)；承租人與同住人可對(duì)拆遷補(bǔ)償安置款的部分予以分割，但要區(qū)分不同情況，房屋使用權(quán)人應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人安置，如果拆遷補(bǔ)償款中按協(xié)議屬于使用權(quán)人所有的才有權(quán)分割。

七、房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理？

其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)取?

上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。

二、上海公司搬遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：公司搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)包括如下：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》 第二十八條 被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，但本細(xì)則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

評(píng)估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。

評(píng)估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評(píng)估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。評(píng)估均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估后計(jì)算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。

價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。

被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，被征收房屋的補(bǔ)償金額增加套型面積補(bǔ)貼。套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。套型面積補(bǔ)貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計(jì)戶補(bǔ)貼，每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不超過15平方米建筑面積，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。

三、上海市動(dòng)遷新政策

上海市動(dòng)遷新政策如下：在進(jìn)入2019年之后，上海市動(dòng)遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整提高42%以上。上海市國(guó)有土地上有兩種補(bǔ)償方式包括：產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償：上海市拆遷補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定。公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。拆遷貨幣補(bǔ)償方式：

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，增加了一項(xiàng)計(jì)算補(bǔ)償金時(shí)將公攤補(bǔ)助面積計(jì)算在內(nèi)一同作價(jià)。

2、臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)。支付12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

3、其他補(bǔ)償項(xiàng)目。

一、附件城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

補(bǔ)償?shù)慕o付方式：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，個(gè)別地區(qū)將貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合組成第三種補(bǔ)償方式。補(bǔ)償款的種類：一般包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。以及征收方給付被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。值得注意的是因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法：一般來說對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式為房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

二、珠海市土地征收貨幣補(bǔ)償方式：

(一)房屋價(jià)值補(bǔ)償

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項(xiàng)：即計(jì)算補(bǔ)償金時(shí)將公攤補(bǔ)助面積計(jì)算在內(nèi)一同作價(jià)。

(二)臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)

參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

(三)其他補(bǔ)償項(xiàng)目

對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取?/p>

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十六條（征收居住房屋的補(bǔ)償方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)清差價(jià)。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見過程中確定。

四、上海動(dòng)遷政策

法律分析：補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換

集體土地房屋拆遷同樣有兩種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，可供被拆遷人選擇。

選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋合法建筑面積小于或等于230㎡的，按實(shí)確認(rèn)安置面積;合法建筑面積大于230㎡的，按230㎡確認(rèn)安置面積。每戶在確認(rèn)的安置面積基礎(chǔ)上可以向上靠戶型增加10㎡，跨戶型可以增加20—40㎡。被拆遷房屋的合法建筑面積超過230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新2.5—3倍的范圍內(nèi)給予補(bǔ)償。

其中，重置價(jià)格是根據(jù)目前房屋的估價(jià)，按照年限、成新推算出過去的價(jià)格，乘以2.5-3倍。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，一般集體土地房屋重置價(jià)格后約為 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。這樣算下來，這部分的補(bǔ)償約為2000元/平方米。（以上數(shù)據(jù)僅供參考）

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

五、上海企業(yè)可以買拆遷房嗎

法律分析：上海企業(yè)可以買拆遷房。上海需要先給拆遷房辦理上房產(chǎn)證，才可以給拆遷房過戶，并且辦理上海房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)要住夠五年。辦理上海的房產(chǎn)證之后可以按照一般的流程進(jìn)行過戶。過戶的手續(xù)是不復(fù)雜的，但是雙方的當(dāng)事人必須都要到場(chǎng)，需要雙方簽字

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：任鈺藝

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