一、國(guó)務(wù)院房屋拆遷補(bǔ)償95號(hào)令,農(nóng)村征地拆遷案件實(shí)務(wù)問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

一、關(guān)于征地批準(zhǔn)文件是否可訴的問(wèn)題。是否應(yīng)當(dāng)受理有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為征地批文是一個(gè)具體行政行為，法院應(yīng)當(dāng)受理。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，征地批文是省人民政府下達(dá)給市人民政府的，是一個(gè)內(nèi)部行政行為，法院不能受理。根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定，有權(quán)批準(zhǔn)征地的是國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，其作出的征地批準(zhǔn)文件，是一個(gè)具體行政行為應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。那么，這樣的具體行政行為是否可以向人民法院提起行政訴訟呢？《行政復(fù)議法》第30條第一款規(guī)定，“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地……的所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)行政復(fù)議”。第二款規(guī)定，“根據(jù)國(guó)務(wù)院……或者征用土地的決定……的行政復(fù)議決定為最終裁決”。《行政訴訟法》第12條規(guī)定，法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為，不屬人民法院行政訴訟的受案范圍。因此，筆者認(rèn)為當(dāng)事人對(duì)征用土地的決定不服，只能申請(qǐng)行政復(fù)議，行政復(fù)議決定為最終裁決，此類糾紛不屬人民法院管轄，不能就此向人民法院提起行政訴訟。

二、拆遷安置補(bǔ)償主體的問(wèn)題?！锻恋毓芾矸ā返?6條及其實(shí)施條例第25條的規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)是征地補(bǔ)償、安置的實(shí)施機(jī)關(guān)。即市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)是征地拆遷安置補(bǔ)償?shù)闹黧w。但在實(shí)際操作中，土地行政主管部門(mén)往往只對(duì)征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和地上附著物及青苗進(jìn)行了安置補(bǔ)償，而對(duì)地上建筑物即農(nóng)民的住房未進(jìn)行安置補(bǔ)償，由用地單位直接對(duì)農(nóng)民的住房進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。這種運(yùn)作模式與法律法規(guī)規(guī)定相違背，造成安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)混亂，政府部門(mén)應(yīng)予規(guī)范。

三、征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：1、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，多年未作調(diào)整，不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需求。就江津市而言，現(xiàn)仍然執(zhí)行的是重慶市人民政府55號(hào)令和江津市人民政府（1999）95號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。目前江津市的房?jī)r(jià)已比1999年上漲了一倍左右。2、由于地區(qū)差異，導(dǎo)致安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。重慶市人民政府55號(hào)令僅規(guī)定了主城各區(qū)的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各市、縣的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則授權(quán)各市縣自行制定。各市、縣具體情況不同，制定的標(biāo)準(zhǔn)也不一致，各毗鄰市、縣的農(nóng)民相互比較。有的甚至在一個(gè)市、縣內(nèi)各鎮(zhèn)鄉(xiāng)的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不一致。3、征地用途不同，安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各異。如公路等基礎(chǔ)設(shè)施用地的補(bǔ)償大大低于城市建設(shè)和工業(yè)園區(qū)用地。4、各用地單位在對(duì)住房實(shí)施拆遷安置補(bǔ)償時(shí)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)混亂。有的按城市房屋拆遷的辦法執(zhí)行；有的按征地拆遷的辦法執(zhí)行；有的甚至搞暗箱操作，與被拆遷人背靠背地談判，導(dǎo)致被拆遷人相互攀比，漫天要價(jià)，故意拖延。針對(duì)以上情況，提出以下建議：1、適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適時(shí)調(diào)整安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；2、嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)作為征地安置補(bǔ)償?shù)闹黧w；3、統(tǒng)一安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。首先對(duì)不同用途的征地，實(shí)行相同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其次，在一個(gè)市、縣內(nèi)應(yīng)只有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)間不應(yīng)有差別，不能機(jī)械地按各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的平均年產(chǎn)值計(jì)算安置補(bǔ)助費(fèi)。4、征地拆遷不能適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，兩者的性質(zhì)截然不同，征地拆遷是在集體土地上進(jìn)行的，由土地管理法調(diào)整，而城市房屋拆遷是在國(guó)有土地上進(jìn)行的，由《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整。

二、征地拆遷案件中的應(yīng)對(duì)注意事項(xiàng)

（一）要有“證據(jù)意識(shí)”，注意搜集和保存有力證據(jù)證據(jù)對(duì)于依法維權(quán)至關(guān)重要。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證，也會(huì)使自己在談判中處于有利的位置。“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”是司法活動(dòng)的基本原則，但在現(xiàn)實(shí)生活中，往往由于舉不出證據(jù)，導(dǎo)致不利后果。在整個(gè)征收過(guò)程中，被征地、拆遷戶應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明實(shí)施的相關(guān)證據(jù)，包括雙方簽訂的一些協(xié)議，有時(shí)還可以采取錄音、錄像、照相、公證的方式收集證據(jù)。對(duì)于如何判斷證據(jù)的有效性，取得有效的證據(jù)，有時(shí)需要專業(yè)律師的指導(dǎo)和幫助，但自己必須要有“證據(jù)意識(shí)”。如果沒(méi)有事先的準(zhǔn)備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的結(jié)果。

（二）申請(qǐng)政府信息公開(kāi)程序往往是收集維權(quán)證據(jù)的第一步目前信息公開(kāi)的主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)信息公開(kāi)條例》，對(duì)信息公開(kāi)的主體、范圍、時(shí)間等都作了明確得規(guī)定。按《土地管理法》的規(guī)定，征地一般應(yīng)由省級(jí)政府批準(zhǔn)，想知道征地是否合法，應(yīng)首先向國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)征地批文的信息公開(kāi)，如果沒(méi)有批文，那征收肯定違法。通過(guò)信息公開(kāi)程序，往往可以找到征地拆遷過(guò)程中的違法點(diǎn)，通過(guò)此程序所獲取的證據(jù)材料，可以有針對(duì)性的提起復(fù)議或者訴訟程序，依法維權(quán)。對(duì)國(guó)有土地上房屋拆遷而言，根據(jù)新的《條例》規(guī)定，首先應(yīng)由區(qū)縣人民政府作出“征收決定”，對(duì)于是否存在“征收決定”，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，這些都可以通過(guò)申請(qǐng)信息公開(kāi)來(lái)了解。如果有關(guān)部門(mén)不依法進(jìn)行信息公開(kāi)，可以根據(jù)《行政訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于受理信息公開(kāi)行政案件的規(guī)定》，對(duì)其不履行信息公開(kāi)法定職責(zé)的行為，提起行政訴訟。

（三）房屋拆遷補(bǔ)償糾紛中需要收集的證據(jù)類型

1、被拆除房屋的所有權(quán)證；

2、證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公和或商用）、房屋的建筑面積等證據(jù)；

3、當(dāng)被拆遷房屋所有權(quán)證上記載的所有人與主張權(quán)利的被拆遷人不同時(shí)，還需要提交證明被拆遷人對(duì)于被拆遷房屋享有接受補(bǔ)償安置權(quán)利的證據(jù)（包括親屬關(guān)系證明、繼承權(quán)公證書(shū)、放棄權(quán)利聲明等）；

4、證明房屋被拆除的時(shí)間的證據(jù)。

（四）農(nóng)民在土地維權(quán)中應(yīng)采取的對(duì)策面對(duì)非法征地拆遷，農(nóng)民在維權(quán)中，要做到理智清醒，依法辦事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆遷補(bǔ)償安置不合理，不要輕易簽字，農(nóng)民擁有土地、房屋的合法使用權(quán)和所有權(quán)，地方政府、開(kāi)發(fā)商的非法占地施工行為，應(yīng)當(dāng)受到法律制裁。荊州的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)我們就不在這里一一的進(jìn)行列舉了，很多民眾不是說(shuō)通過(guò)本地的官方渠道來(lái)了解本地的征收政策，總會(huì)覺(jué)得，好像是由國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一控制湖北荊州的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，就算在荊州市，荊州市的市民們總該知道征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論的。

三、農(nóng)村征地拆遷糾紛處理實(shí)務(wù)

一、拆遷補(bǔ)償?shù)男问接心男?？目前，從各地?shí)踐的情況來(lái)看，拆遷補(bǔ)償?shù)男问接腥N，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。是指拆遷人用異地或者原土地上再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)有影響余房率的負(fù)面作用，但是有利于保護(hù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)和其他合法權(quán)益，也是與住房制度改革的大趨勢(shì)相符合的。另外，拆除地上附屬建筑物也不實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但要付給被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）作價(jià)補(bǔ)償。指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價(jià)補(bǔ)償是拆遷人樂(lè)于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問(wèn)題，而且還可以有效提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初始投資過(guò)大。

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合是指在拆遷補(bǔ)償中，對(duì)被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一部分實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償。這是一種折衷的形式，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補(bǔ)償形式問(wèn)題上的分歧。

二、拆遷補(bǔ)償糾紛怎么處理？房屋拆遷中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，房屋及土地被征收后，開(kāi)發(fā)商將本來(lái)用于安置被拆遷人的房屋又賣給第三人，此時(shí)，拆拆遷補(bǔ)償糾紛怎么處理？當(dāng)購(gòu)房者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)分別不同情況處理：

（一）拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進(jìn)行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購(gòu)房人的，由于拆遷協(xié)議對(duì)標(biāo)的房屋的安置時(shí)間上先于房屋買賣合同對(duì)房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標(biāo)的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人對(duì)安置房屋的權(quán)利。

（二）出賣人將標(biāo)的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，有以下幾種情況：

1、如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對(duì)抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利。

2、如果房屋買賣合同未登記，應(yīng)分別情況處理：一是被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對(duì)房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的被拆遷人；二是購(gòu)房者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房者；三是均未入住的，應(yīng)按照合同有效成立的時(shí)間順序，優(yōu)先保護(hù)合同成立在先的權(quán)利人。

四、征地拆遷工作中存在的問(wèn)題有哪些如何解決

法律分析：征地拆遷的問(wèn)題如下：1、征地拆遷對(duì)象抵觸情緒較大；2、在利益調(diào)整過(guò)程中，部分群眾心態(tài)失衡引發(fā)沖突；3、征地拆遷政策還待完善，雖有《土地管理法》、《物權(quán)法》、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)但還是尚待完善；4、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致；5、社會(huì)保障措施尚未健全。解決問(wèn)題可以從做深入細(xì)致的宣傳解釋工作、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)工作、緊緊的依靠地方政府、完善法律法規(guī)與補(bǔ)償機(jī)制、依法進(jìn)行征地拆遷工作、充分考慮征地拆遷對(duì)象的合法權(quán)益等方面入手。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第二十五條 征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。

五、征地拆遷矛盾糾紛的處理對(duì)策是怎樣的

法律分析：征地拆遷矛盾糾紛的處理對(duì)策有：1、強(qiáng)化宣傳教育，營(yíng)造良好氛圍。2、完善相關(guān)地方性立法，促進(jìn)依法行政。3、體現(xiàn)以人為本，保障群眾利益。4、妥善處理征地拆遷的信訪問(wèn)題，及時(shí)化解矛盾。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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