一、北京古村落拆遷補(bǔ)償政策,評(píng)估中的貓膩，補(bǔ)償少的原因之一

評(píng)估中的貓膩，補(bǔ)償少的原因之一

二、遇上評(píng)估過(guò)程中的這十種違法情形，你的補(bǔ)償合理不了

首先，什么是拆遷評(píng)估以及拆遷評(píng)估的作用

拆遷評(píng)估是指在拆遷公告下發(fā)之后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評(píng)估辦法，對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。

簡(jiǎn)單來(lái)講，拆遷評(píng)估就是由一個(gè)獨(dú)立、客觀、公正的機(jī)構(gòu)來(lái)判斷：到底您的房屋價(jià)值幾何。這是為被拆遷戶爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序。

當(dāng)然了，拆遷評(píng)估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過(guò)程中，拆遷方和被拆遷方為了爭(zhēng)取各自最大的利益，往往會(huì)形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評(píng)估就承擔(dān)了這樣一個(gè)角色。

其實(shí)，讓我們合理的補(bǔ)償不再成為泡沫的前提，就是成功避開(kāi)違法的評(píng)估報(bào)告。接下來(lái)，我們就來(lái)為大家列舉出十個(gè)在征地拆遷中遇到的違法報(bào)告。我們?cè)谑盏皆u(píng)估報(bào)告后，一定要仔細(xì)檢查，看看這份決定你全部“身家”的報(bào)告究竟是不是違法的。

其次，評(píng)估過(guò)程中，有哪些違法的情形?

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒(méi)有收到任何關(guān)于選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知，甚至評(píng)估機(jī)構(gòu)上門進(jìn)行房屋評(píng)估時(shí)才知道有評(píng)估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補(bǔ)償甚至不給補(bǔ)償，干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強(qiáng)行“硬塞”評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法。這種評(píng)估報(bào)告明顯是偏向于拆遷方的。

2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

所以評(píng)估人員必須到拆遷現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。

但在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶丈量?jī)H僅是“走過(guò)場(chǎng)”而已，全憑被拆遷人跟評(píng)估人員交談，如果被拆遷人沒(méi)有把裝修、附屬物等跟評(píng)估公司說(shuō)全面，這部分的補(bǔ)償自然就丟失了。甚至有些評(píng)估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒(méi)有見(jiàn)到，僅憑大腦想像就得到了評(píng)估結(jié)構(gòu)，做出了評(píng)估報(bào)告。這種情況下得出的評(píng)估報(bào)告還能是合法合理的嗎?

3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

也就是說(shuō)，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來(lái)會(huì)有經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該選用收益法評(píng)估，將被征收房屋的預(yù)計(jì)收益也算在補(bǔ)償中;被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，預(yù)計(jì)被征收房屋建成后的價(jià)值。

但在實(shí)際拆遷中，評(píng)估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒(méi)有對(duì)上述幾類評(píng)估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評(píng)估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。

例如，某地區(qū)的土地在征收后，被開(kāi)發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時(shí)，評(píng)估人員為了省事，僅按市場(chǎng)法去評(píng)估，沒(méi)有將之后的經(jīng)濟(jì)收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補(bǔ)償，造成了損失。

4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確

按照

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，對(duì)于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會(huì)出現(xiàn)未進(jìn)行實(shí)際測(cè)量就直接估算面積的情況。

這些都是不符合法律規(guī)定的。既然認(rèn)定都是錯(cuò)誤的，那么評(píng)估報(bào)告的還有什么合法性可言呢?

5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低

按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn);“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。

由于房屋的價(jià)格除了受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響，所以在評(píng)估中應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度以及評(píng)估時(shí)當(dāng)?shù)胤课莸钠骄灰變r(jià)格等因素，根據(jù)房屋的具體實(shí)況給出合理的補(bǔ)償。

但在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)直接采用當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策中實(shí)際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)的房屋定為同一個(gè)價(jià)格。在這種情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)完全淪為拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫(xiě)個(gè)數(shù)字而已，形同虛設(shè)，毫無(wú)價(jià)值可言。

被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都是不同的，怎么能評(píng)估出一樣的補(bǔ)償價(jià)格?

6、沒(méi)有依法對(duì)被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估

法律明確規(guī)定，對(duì)于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評(píng)估。但在實(shí)踐中，拆遷方大多都只對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，不會(huì)對(duì)裝修另外評(píng)估，這就會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的裝修費(fèi)用得不到合理補(bǔ)償。

7、未依法經(jīng)注冊(cè)估價(jià)師簽字

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定：整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評(píng)估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張?jiān)u估公司的評(píng)估單，上面既沒(méi)有評(píng)估師的簽字，也沒(méi)有評(píng)估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評(píng)估報(bào)告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對(duì)該評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。

8、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的估價(jià)報(bào)告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。

但是，實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒(méi)有提供完整的估價(jià)報(bào)告。單單一個(gè)結(jié)果如何讓被拆遷戶信服呢?

9、沒(méi)有依法出具分戶評(píng)估報(bào)告

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

這就意味著，評(píng)估結(jié)束后，被拆遷戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒謶粼u(píng)估報(bào)告。但實(shí)踐中，被拆遷戶只看到了整體評(píng)估報(bào)告，卻沒(méi)有收到分戶評(píng)估報(bào)告;部分被拆遷戶得到了分戶評(píng)估報(bào)告，其內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡(jiǎn)單。這兩種情況都是嚴(yán)重違法的。

10、拆遷評(píng)估報(bào)告未依法送達(dá)

法律規(guī)定評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場(chǎng)，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時(shí)，會(huì)直接將評(píng)估報(bào)告張貼在被拆遷人的門口或者通過(guò)他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。

房屋評(píng)估不合理如何應(yīng)對(duì)?

事實(shí)上，在房屋評(píng)估過(guò)程中，上述幾種違法情形并不鮮見(jiàn)。由于房屋評(píng)估結(jié)果對(duì)于我們獲得補(bǔ)償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒(méi)有確定評(píng)估報(bào)告的合法性之前，千萬(wàn)不要簽字!

為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評(píng)估，我們愛(ài)土拆遷律師團(tuán)建議大家：

1、在評(píng)估過(guò)程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利

例如：積極參與選定評(píng)估公司、配合評(píng)估人員入戶查勘、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序、對(duì)于評(píng)估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報(bào)等。

2、在收到違法的評(píng)估報(bào)告之后，積極維護(hù)權(quán)益

(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)并指出問(wèn)題，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估;

(2)對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定;

(3)鑒定意見(jiàn)出具后，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，可通過(guò)對(duì)房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來(lái)維權(quán)。

一、補(bǔ)償金額不合理的不能簽

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！?/p>

第十九條第一款：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！?/p>

從我們律所接待咨詢的當(dāng)事人和代理的案件來(lái)看，實(shí)務(wù)中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無(wú)視國(guó)務(wù)院行政法規(guī)的規(guī)定，給出的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)很低，甚至直接拿幾年以前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)應(yīng)付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經(jīng)驗(yàn)、不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，稀里糊涂地就把協(xié)議給簽了，導(dǎo)致利益受損。

三、拆遷時(shí),房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際值低如何維權(quán)

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，拆遷時(shí)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值不服的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

怎么簽訂房屋拆遷協(xié)議

主要從以下幾個(gè)方面入手：

(一)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

(二)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，在一定情形下拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

(三)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：訂立協(xié)議的主體；拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；補(bǔ)償安置方式；貨幣補(bǔ)償金額；搬遷期限；違約責(zé)任；爭(zhēng)議的處理；需要約定的其他事項(xiàng)。

還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。

四、影響補(bǔ)償金額的因素包括四個(gè)方面

1、當(dāng)?shù)卣呢?cái)政狀況；地方領(lǐng)導(dǎo)比較開(kāi)明所得到的補(bǔ)償會(huì)比較多。

2、養(yǎng)殖場(chǎng)是否具有完整合格的手續(xù)；經(jīng)營(yíng)證照齊全的實(shí)際養(yǎng)殖經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)期間遇到拆遷的，具體數(shù)額先協(xié)商，協(xié)商不成的，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

3、是否在當(dāng)?shù)卣?guī)定的拆遷期限內(nèi)；各種形式拆遷均會(huì)提到在期限內(nèi)，超出規(guī)定期限內(nèi)的不僅不會(huì)給予補(bǔ)償，當(dāng)?shù)卣€會(huì)組織力量進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

4、養(yǎng)殖場(chǎng)環(huán)評(píng)是否過(guò)關(guān)；養(yǎng)殖場(chǎng)環(huán)評(píng)等手續(xù)過(guò)關(guān)，那會(huì)獲得較高的補(bǔ)償；如果不過(guò)關(guān)，則可能分文沒(méi)有。

一、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(1)青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

辦理征收手續(xù)時(shí)，應(yīng)明確移交土地的時(shí)間，使當(dāng)?shù)卮褰M及早準(zhǔn)備，以免造成過(guò)多的損失。損壞被征用土地上的青苗，應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。

對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。

對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹(shù)木，由樹(shù)木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。

(2)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

被征土地上的房屋等設(shè)施需要拆遷時(shí)，必須在申請(qǐng)征用土地的同時(shí)，一并編制計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)。在國(guó)家建設(shè)工程開(kāi)工之前，當(dāng)?shù)卣畮椭疬w戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什么，補(bǔ)什么，拆多少，補(bǔ)多少，不低于原來(lái)水平”的原則，對(duì)所拆遷的房屋，按其原有建筑的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積，給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按各地區(qū)現(xiàn)行價(jià)格分別制定。

電話線、電力線、自來(lái)水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價(jià)，由土地管理部門與被征地單位具體商討確定有關(guān)補(bǔ)償、遷移和復(fù)建事宜。

(3)其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚(yú)塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。

我們國(guó)家對(duì)于征地年產(chǎn)值和地上附著物青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面的相關(guān)規(guī)定非常的明確，如果地上有附著物和青苗的話我們國(guó)家也會(huì)按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，我們其實(shí)并不用擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于地上附著物都會(huì)采取按照相應(yīng)的造價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

二、養(yǎng)殖場(chǎng)主體拆遷可得到哪些補(bǔ)償

養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷能得到以下補(bǔ)償：土地的補(bǔ)償；養(yǎng)殖場(chǎng)建筑物、附屬物的補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；設(shè)備折舊及搬遷的補(bǔ)償；禽畜出清補(bǔ)償。拆遷應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征收人原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

五、拆遷時(shí)，房屋評(píng)估價(jià)值比實(shí)際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并將分戶評(píng)估報(bào)告向被征收人送達(dá)。如有異議：

1、被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

2、被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，評(píng)估專家委員會(huì)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

3、對(duì)評(píng)估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

一、拆遷評(píng)估過(guò)程中，以下幾個(gè)方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估方法的選擇

首先，關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過(guò)程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評(píng)估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評(píng)估方法，法律規(guī)定評(píng)估方法主要有成本法、市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，可以同時(shí)選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開(kāi)談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項(xiàng)落項(xiàng)或有意加上一些本來(lái)沒(méi)有的附屬物。

評(píng)估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說(shuō)沒(méi)有經(jīng)過(guò)談判直接讓你簽字，這好似是個(gè)無(wú)意的行為，其實(shí)不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)有意丟項(xiàng)、落項(xiàng)。也會(huì)主動(dòng)給你加上一些沒(méi)有的東西，沒(méi)有的附屬物，到時(shí)候說(shuō)你有意謊報(bào)附屬物的數(shù)量，有意謊報(bào)建筑物的面積，這都會(huì)拖延你的補(bǔ)償。

3、送達(dá)評(píng)估報(bào)告不蓋章不簽字，就是一個(gè)清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果公示

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

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投稿：吳和

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