一、拆遷補(bǔ)償款 稅屋,土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 稅屋

法律分析：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益而制定的。其中，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照條例繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱條例）第十四條規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

二、土地增值稅暫行條例細(xì)則實(shí)施細(xì)則

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。條例第二條所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

三、土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)

土地增值稅依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入減除法定扣除金額的增值額征收，增值額*適用稅率=（收入-稅法允許扣除項(xiàng)目）*適用稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的不需要征收。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種：1、無發(fā)票的按照評估價(jià)總額的3%交納土地增值稅；2、有發(fā)票的按以下方法征收：土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？煽鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。土地增值稅納稅申報(bào)程序：1、納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理；經(jīng)常轉(zhuǎn)讓經(jīng)審核可按月按季申報(bào)納稅。2、納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅法》第六條 計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）國務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第七條本法規(guī)定的收入、扣除項(xiàng)目的具體范圍、具體標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院確定。第八條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地增值稅核定征收管理辦法

法律分析：寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)

第一條 為規(guī)范我區(qū)土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 土地增值稅核定征收的適用范圍：

納稅人下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四） 符合土地增值稅清算條件，但未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

（六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三條 應(yīng)納稅額的計(jì)算方法：

應(yīng)納稅額＝房地產(chǎn)計(jì)稅收入×核定征收率。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》 第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。

五、土地增值稅實(shí)施細(xì)則

法律分析：細(xì)則有： 第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。等等，具體參考《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第一條：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規(guī)定，制定本細(xì)則。

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投稿：葛振

內(nèi)容審核：趙明媛律師