一、拆遷補償房屋成本,房屋拆遷補償：農(nóng)村房屋拆遷補償按重置成本核算合理

多數(shù)街道辦事處、各級開發(fā)區(qū)設(shè)立的房屋拆遷安置公司將農(nóng)村房屋拆遷補償確定在每平方米400~500元的價格區(qū)間，北京某律師自媒體設(shè)問，農(nóng)村房屋拆遷補償400~500元/米合理嗎？對該問題回答的依據(jù)不同，答案也不相同。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷補償按重置成本核算合理。

今日說法：房屋拆遷補償

一、街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因

討論街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)的原因，首先要依法確定前述組織機構(gòu)的性質(zhì)。

根據(jù)2022年3月第六次修訂的“地方各級人民政府組織法”第八十六條規(guī)定，街道辦事處在本轄區(qū)內(nèi)辦理派出它的人民政府交辦的公共服務(wù)、公共管理、公共安全等工作，依法履行綜合管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、應(yīng)急處置和行政執(zhí)法等職責(zé)，反映居民的意見和要求。據(jù)此，從行政法角度分析，街道辦事處的主要職能是行政執(zhí)法。

“地方各級人民政府組織法”沒有規(guī)定開發(fā)區(qū)的設(shè)立，或者設(shè)置。開發(fā)區(qū)取得行政執(zhí)法主體地位僅是司法解釋規(guī)定，如，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第二十一條賦予了各級開發(fā)區(qū)行政訴訟主體地位。從立法法的角度分析，前述司法解釋違反了《立法法》第十一條的規(guī)定，即，人民政府產(chǎn)生、組織和職權(quán)只能制定法律規(guī)定，其中，人民政府當(dāng)然包括其職能部門。

組織機構(gòu)的性質(zhì)決定編制。在行政實踐中，不少地方將街道辦事處等同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的編制從其設(shè)立時確定，并由國務(wù)院批準(zhǔn)。據(jù)此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府沒有與上級人民政府對應(yīng)的部門，當(dāng)前多數(shù)街道辦事處的財政供養(yǎng)人員遠遠超編。既然沒有“地方各級人民政府組織法”授予，各級開發(fā)區(qū)人員也就沒有所謂的行政、事業(yè)編制。

上述超編人員的供養(yǎng)深刻影響著我國的拆遷政策。例如，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的行政編制，以及經(jīng)國務(wù)院編制機構(gòu)審核的事業(yè)編制，地方政府可通過財政預(yù)算對編制內(nèi)的人員實行財政供養(yǎng)。超編人員僅能通過土地財政供養(yǎng)，如，設(shè)立拆遷安置企業(yè)等。超編人員的待遇也是如此，不少發(fā)達地區(qū)普通職工的退休待遇偏低，超編是主要原因之一。

例如，我今年3月退休，工作38年，省保障廳給我核定的基礎(chǔ)工資僅為7,124.33元，而我繳納養(yǎng)老工資的收入遠遠超過“基礎(chǔ)工資”。據(jù)此，對正式在編人員的基礎(chǔ)工資核算尚且如此，對普通工人退休待遇的核算可以想象！目前，退休待遇問題已進入政府信息公開程序。#深度好文計劃#

發(fā)達地區(qū)普通職工退休待遇偏低的原因

二、房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定

在我國，房屋拆遷補償主要有兩個法律和一個行政法規(guī)規(guī)定。這里的兩部法律，是指《民法典》和《土地管理法》，一個行政法規(guī)，是指《國有土地上房屋征收與補償條例》。其中，《民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定，據(jù)此，農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》，而國有土地房屋拆遷適用《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》。

《土地管理法》第四十八條第四款第二句規(guī)定：“對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益?！?

重新安排宅基地建房是農(nóng)村住宅拆遷的“首選”方式，由于超編人員需要提供資金供養(yǎng)，多數(shù)農(nóng)村住宅拆遷適用《民法典》的相關(guān)規(guī)定。其目的主要之一是處置農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集約的住宅用地，如，街道辦事處、開發(fā)區(qū)設(shè)立拆遷安置企業(yè)經(jīng)營住宅用地，其“技巧”是轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

重新安排宅基地建房的補償方式便是對重建成本進行核算，房地產(chǎn)未漲價前，農(nóng)村房屋拆遷補償400~500元/米合理，目前核算可能需要考慮建筑材料、人工工資等漲價的因素。多數(shù)村民可能認(rèn)為，農(nóng)村住宅拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》對村民有利，對前述認(rèn)識還需考慮以下因素：

第一，農(nóng)村拆遷安置房的成本主要是宅基地的補償費構(gòu)成，而宅基地補償款屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。以農(nóng)村住宅面積拆遷滿足了部分村民，以及非本集體經(jīng)濟成員的利益，但損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及部分村民的利益，如，非本集體經(jīng)濟組織成員以成員身份分配拆遷安置房。

第二，按農(nóng)村住宅面積拆遷，《土地管理法》第四十八條第一款的規(guī)定“落空”，即，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。其中，“長遠生計”有保障的途徑是，農(nóng)村住宅拆遷集約的集體住宅用地。

三、農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果

農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異，是指農(nóng)村房屋拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》，或者《土地管理法》的規(guī)定顯現(xiàn)出不同結(jié)果。

按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》標(biāo)準(zhǔn)拆遷，其結(jié)果是村民盡量擴張房屋的面積，將每個可利用的宅基地新建住宅，或者附屬設(shè)施，甚至占用他人宅基地，或者公共地新建住宅，如，目前的違章建設(shè)不斷上升，以致村莊規(guī)劃不能實施。

多數(shù)村民因違章建設(shè)獲得的利益可能自認(rèn)為滿足，卻建設(shè)物面積的多寡不同而造成了貧富差距，同時，集體經(jīng)濟組織的利益受損，如，集約的宅基地被他人利用，村民長遠利益得不到保障。

農(nóng)村房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)差異的后果

按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)拆遷，村民因建筑物面積不同，其差異僅是重置成本。拆遷保障了農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益，或者改善其居住環(huán)境和條件，村莊規(guī)劃不因利益驅(qū)使而不被遵守。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民可以利用集約的宅基地和其他建設(shè)用地從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)，從而保障村民的長遠利益。據(jù)此，農(nóng)村住宅拆遷補償應(yīng)按《土地管理法》標(biāo)準(zhǔn)核算，即，農(nóng)村房屋拆遷補償按重置成本合理，從而實現(xiàn)村民共同富裕。

二、農(nóng)村拆遷房屋重置后的補償價是怎么計算的

三、房屋拆遷按重置成本補償

四、法律規(guī)定農(nóng)村房屋拆遷補償如何計算

五、房屋拆遷補償重置的價格怎么計算？

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償房屋成本，拆遷房屋補償費

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投稿：邵延浩

內(nèi)容審核：張小華律師