政府拆遷補償如何納稅,政府拆遷補償款需要繳納什么稅,拆遷補償款需要交納營業(yè)稅，但下列情況免征營業(yè)稅：1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷
拆遷補償款需要交納營業(yè)稅，但下列情況免征營業(yè)稅：
1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。
2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業(yè)稅。
還需要交納土地增值稅。
一、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準是什么？
拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費
注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。
《民法典》第二百四十三條【征收】為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
二、安置房28萬過戶費多少
1、交易手續(xù)服務費：住宅6元／平方米（房改房、經濟適用房、安居房減半收?。?元／平方米）；非住宅10元／平方米。買賣雙方各承擔一半。
2、登記費：普通二手房住宅類為80元／套，買方承擔。
3、土地收益金（代收）：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2％計征。賣方承擔。
4、核檔費：50元／宗。
5、契稅：稅率為3％，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅契稅稅率減半，按1．5％征收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔。
6、印花稅：稅率1％，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。
7、營業(yè)稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，
①稅率20％，按財產轉讓所得（本次交易價格－房屋原價－原繳納契稅－本次繳納營業(yè)稅－合理費用）計征；
②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1％征收。賣方承擔。
三、青苗補償費要不要納稅
1、根據《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。根據《土地管理法》規(guī)定，征用土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。由此可見，青苗補償費不征收營業(yè)稅。
2、根據《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1997〕87號）規(guī)定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業(yè)稅暫行條例》的銷售不動產——其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。依照新法優(yōu)于舊法的原則，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，青苗補償費不屬于按照國稅函發(fā)〔1997〕87號文件規(guī)定應該征收營業(yè)稅的情形，而按照國稅函〔2008〕277號文件規(guī)定屬于不征收營業(yè)稅的情形，則對土地承包人取得的青苗補償費收入暫免征收個人所得稅。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：根據《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法的標準取得的拆遷補償款，免繳個人所得稅。
法律依據：《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》第一條：對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
法律分析：拆遷補償費是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。根據法律規(guī)定，個人因土地使用權被政府收回后原擁有不動產拆遷，被拆遷人取得的拆遷補償，無論是現金還是實物（房屋），均免征個人所得稅。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：企業(yè)在搬遷過程中，從政府部門得到的拆遷款需要繳納企業(yè)所得稅，而營業(yè)稅及增值稅大部分情況下不要繳納。關于所得稅應納稅額，也有多種計算方式，企業(yè)要根據實際情況選擇合適的計算公式。土地增值稅條例中規(guī)定因國家建設需要依法征用，收回的房地產免征土地增值稅。企業(yè)根據搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質的，固定資產和土地使用權技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。
法律依據：《中華人民共和國國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。
法律分析：拆遷補償款需要交納營業(yè)稅，但下列情況免征營業(yè)稅：1.被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業(yè)稅。還需要交納土地增值稅。
法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償
費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
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投稿：尤杰
內容審核：石珊律師
