一、拆遷補償成本,征地成本的計算

法律分析：

兩大部分，具體有以下幾項：

1、土地取得。分三種情況：

1)征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。

2)城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算；拆遷安置費主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關(guān)稅費。

3)從市場取得土地使用權(quán)時，土地取得費就是土地使用權(quán)的取得價格。

2、土地開發(fā)費。土地開發(fā)費有三種：

1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

2)公共事業(yè)建設(shè)配套費。

3)小區(qū)開發(fā)配套費。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第十三條 農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。

國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

發(fā)包方和承包方應(yīng)當依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

第十四條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

二、土地征收成本包括

法律分析：土地征收成本包括：1、土地征用及拆遷補償費，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價；2、前期工程費，指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用；3、基礎(chǔ)設(shè)施費指，土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用；4、建筑安裝工程費，指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費；5、配套設(shè)施費，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用；6、開發(fā)間接費，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

三、土地稅征收標準及計算方法

1、繳納稅款標準：城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：(1)大城市1、5元至30元;(2)中等城市1、2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。2、稅額計算城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1、5元至30元;中等城市1、2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！?。房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。一、增值稅期末留抵稅額退稅條件：1、符合條件的集成電路重大項目增值稅留抵稅額退稅。2、對外購用于生產(chǎn)乙烯、芳烴類化工產(chǎn)品的石腦油、燃料油價格中消費稅部分對應(yīng)的增值稅額退稅。3、符合條件的大型客機和新支線飛機增值稅留抵稅額退稅。二、納稅人注意事項：1、納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。2、文書表單可在上海市稅務(wù)局網(wǎng)站“下載中心”欄目查詢下載或到辦稅服務(wù)廳領(lǐng)取。3、納稅人使用符合電子簽名法規(guī)定條件的電子簽名，與手寫簽名或者蓋章具有同等法律效力。4、納稅人提供的各項資料為復印件的，均需注明“與原件一致”并簽章。法律依據(jù)：《關(guān)于進一步加大增值稅期末留抵退稅政策實施力度的公告》 第一條 加大小微企業(yè)增值稅期末留抵退稅政策力度，將先進制造業(yè)按月全額退還增值稅增量留抵稅額政策范圍擴大至符合條件的小微企業(yè)（含個體工商戶，下同），并一次性退還小微企業(yè)存量留抵稅額。（一）符合條件的小微企業(yè)，可以自2022年4月納稅申報期起向主管稅務(wù)機關(guān)申請退還增量留抵稅額。在2022年12月31日前，退稅條件按照本公告第三條規(guī)定執(zhí)行。（二）符合條件的微型企業(yè)，可以自2022年4月納稅申報期起向主管稅務(wù)機關(guān)申請一次性退還存量留抵稅額；符合條件的小型企業(yè)，可以自2022年5月納稅申報期起向主管稅務(wù)機關(guān)申請一次性退還存量留抵稅額。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第二十六條 土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。

四、征地面積怎么計算

法律分析：征地面積以宅基地使用權(quán)證書、建設(shè)用地使用權(quán)證書和國土部門測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)確定。征收土地的承辦單位應(yīng)對擬征收土地范圍內(nèi)的青苗、附著物和房屋進行清點、登記、勘丈、核實，具備相應(yīng)土地勘測資格的單位應(yīng)對擬征收土地范圍內(nèi)的土地面積、地類進行實地測量調(diào)查。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯?。縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

五、征地過程中會產(chǎn)生哪些費用

法律分析：依法征用農(nóng)村集體所有的土地，必須按照規(guī)定補償。征地補償安置費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

法律依據(jù)：《土地征收管理條例》

第八條 土地補償費標準根據(jù)被征用土地的不同類別按耕地前三年平均產(chǎn)值的相應(yīng)倍數(shù)確定。耕地前三年平均年產(chǎn)值的標準為每畝1600元。

第九條 征用土地，按下列標準支付土地補償費：

（一）征用耕地（含原為耕地經(jīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為其他用途的土地），每畝16000元；

（二）征用其他農(nóng)用地，每畝12800元；

（三）征用集體建設(shè)用地，每畝16000元；

（四）征用未利用土地，每畝8000元；

第十條 征用土地，按下列標準支付安置補助費：

（一）征用農(nóng)用地，按照需要安置的被征地單位農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的被征地單位農(nóng)業(yè)人口的安置補助費為17000元，需要安置的被征地單位農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的農(nóng)用地數(shù)量除以被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征地前平均每人占有在冊農(nóng)用地的數(shù)量計算；

（二）征用農(nóng)村集體所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地不支付安置補助費，需易地復建的按復建地的標準計算。

第十一條 征用土地，按下列標準支付青苗費：

（一）耕地每畝800元；

（二）魚塘、竹園、林地、桑茶、果園、苗圃等土地的青苗補償費由征地單位與地上物所有權(quán)人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由金壇市價格認證中心評估后確定補償標準。

第十二條 征用土地，涉及房屋拆遷安置和其他地上附著物補償辦法，由市人民政府另行制定。

自征地調(diào)查之日起，在征地范圍內(nèi)的突擊建設(shè)、栽植的附著物不予補償。各項附著物補償費，按照產(chǎn)權(quán)歸屬支付。產(chǎn)權(quán)不明的，由市國土資源局代結(jié)算管理，任何單位和個人不得冒領(lǐng)。

第十三條 征地補償安置方案批準后，市國土資源局應(yīng)當將80%的土地補償費和全部的安置補助費作為被征地農(nóng)民基本生活保障資金，將其余的土地補償費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，將地上附著物及青苗補償費支付給地上附著物及青苗的所有權(quán)人。

征地的各項補償費用應(yīng)當自征地補償安置方案批準之日起三個月內(nèi)全額支付。征地補償安置費用到位后，市國土資源局應(yīng)當及時在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在地公告。

征地補償費用沒有到位的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員有權(quán)拒絕交地；征地補償費用到位的，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員不得拖延交地。

第十四條 土地補償費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的部分，納入公積金管理，必須用于集體經(jīng)濟組織發(fā)展生產(chǎn)和公益性事業(yè)建設(shè)，以及解決歷史遺留的被征地農(nóng)民的生活問題，不得挪作他用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織被撤銷的，土地

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投稿：鳳然

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