一、衡水小產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償政策,小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，取決于購(gòu)買(mǎi)人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果是，那么這個(gè)合同即是有效的，相反則是無(wú)效的。我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為。我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

法律依據(jù)：《民法典》第八條 民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

二、小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的合法性

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效性及被騙買(mǎi)到小產(chǎn)權(quán)房的處理方法。根據(jù)《民法典》規(guī)定，只要當(dāng)事人具備民事行為能力，真實(shí)意思表示且不違反法律規(guī)定和公序良俗，小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。對(duì)于被騙買(mǎi)到小產(chǎn)權(quán)房的情況，可先協(xié)商退房并賠償，如無(wú)法解決可起訴法院解除合同，要求返還房款及利息，并要求賠償不超過(guò)已付款項(xiàng)一倍的損失。

法律分析

一、小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

簽訂小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同，如果當(dāng)事人有民事行為能力，是其真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的，具有法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第二百一十五條【合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；

未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

二、被騙買(mǎi)到小產(chǎn)權(quán)房怎么辦

首先，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房有以下兩種：

1、在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房。

只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，即屬于合法建筑。

2、在集體企業(yè)用地或者占用耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房。

因?yàn)檗r(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，所以，這種房子其實(shí)屬于違章建筑。

不過(guò)，不管小產(chǎn)權(quán)房是否屬于違章建筑，當(dāng)前法律上不被認(rèn)可，所以購(gòu)房人會(huì)拿不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)，將遭受購(gòu)房損失。

其次，購(gòu)房人被騙買(mǎi)到小產(chǎn)權(quán)房，可以按以下處理：

1、找出賣(mài)人協(xié)商。

為節(jié)省雙方的時(shí)間跟精力，可以直接找出賣(mài)人協(xié)商解決，要求對(duì)方退房、返還房款并賠償買(mǎi)房損失等。

2、去法院起訴處理。

雙方未能協(xié)商處理，購(gòu)房人可以去法院起訴，請(qǐng)求解除購(gòu)房合同。

因?yàn)槌鲑u(mài)人故意隱瞞小產(chǎn)權(quán)房的真實(shí)情況，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，所以，購(gòu)房人可以提出以下主張：

(1)請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息；

(2)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

通過(guò)上述分析知道，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，簽訂連續(xù)買(mǎi)賣(mài)合同，符合行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

意思表示真實(shí)；

不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗的，具有法律效力。

結(jié)語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同，只要當(dāng)事人具備民事行為能力，真實(shí)意思表示且未違反法律規(guī)定和公序良俗，即具有法律效力。根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同自成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。對(duì)于被騙購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的情況，可先與賣(mài)方協(xié)商解決，如無(wú)法達(dá)成一致，可向法院起訴解除合同。購(gòu)房人可要求退房、返還房款并獲得相應(yīng)賠償?？傊‘a(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)需滿(mǎn)足法律要求，合同有效性取決于當(dāng)事人行為和合同內(nèi)容的合規(guī)性。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑鍡l 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱诰艞l 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)旱谑龡l 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同可以是連環(huán)嗎

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，取決于購(gòu)買(mǎi)人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果是，那么這個(gè)合同即是有效的，相反則是無(wú)效的。

我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為。

我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

《民法典》第八條【守法與公序良俗原則】民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。

《民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《民法典》第一百四十八條【以欺詐手段實(shí)施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同依法成立即有效。對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，可以認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，應(yīng)作無(wú)效處理。

【法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

《民法典》第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的嗎

小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例外的情況是：如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能否主張賠償，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效可以主張適當(dāng)賠償。關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的確定，雖然國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格是存在的，了解類(lèi)似小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格與買(mǎi)受人原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間的差額，并考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度酌定補(bǔ)償數(shù)額。

【法律依據(jù)】

《民法典》第一百五十七條，民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

2021小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同依法成立即有效。對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)作無(wú)效處理。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

縣城小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般不能公證。

自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，可以向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。

申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出。

公證機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)公證的事項(xiàng)以及當(dāng)事人提供的證明材料，按照有關(guān)辦證規(guī)則需要核實(shí)或者對(duì)其有疑義的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實(shí)，或者委托異地公證機(jī)構(gòu)代為核實(shí)，有關(guān)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。

【法律依據(jù)】

《公證法》第二十五條，自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，可以向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。

申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出；申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑的公證，可以適用前款規(guī)定。

《公證法》第二十九條，公證機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)公證的事項(xiàng)以及當(dāng)事人提供的證明材料，按照有關(guān)辦證規(guī)則需要核實(shí)或者對(duì)其有疑義的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實(shí)，或者委托異地公證機(jī)構(gòu)代為核實(shí)，有關(guān)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。

四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

小產(chǎn)權(quán)房連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同依法成立即有效。對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，可以認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，應(yīng)作無(wú)效處理。

一、農(nóng)村的房屋能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民嗎

我國(guó)對(duì)農(nóng)民出賣(mài)宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，購(gòu)買(mǎi)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，且尚未獲得宅基地，或者雖已有宅基地但遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買(mǎi)宅基地后仍在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村的房屋，也無(wú)法取得宅基地使用權(quán)證。

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民宅基地的市場(chǎng)價(jià)值逐漸引起了人們的注意。特別是在巨額遷拆補(bǔ)償款的誘惑下，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地或宅基地上的住房所引發(fā)的糾紛日益增多。城市居民之所以熱衷到農(nóng)村尤其是城市郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的房屋，原因主要有以下幾類(lèi)：一是期待從將來(lái)房屋拆遷中獲取巨額利益。二是由于房?jī)r(jià)過(guò)高買(mǎi)不起市內(nèi)的樓房，而農(nóng)村房?jī)r(jià)便宜，買(mǎi)了自已可以居住。三是退休人員到農(nóng)村買(mǎi)房養(yǎng)老。四是購(gòu)買(mǎi)宅基地建設(shè)農(nóng)家院，搞經(jīng)營(yíng)。

我國(guó)一直禁止宅基地的直接買(mǎi)賣(mài)。對(duì)宅基地上所建房屋的出賣(mài)、出租，法律雖未禁止，但對(duì)交易主體也有嚴(yán)格限制?？偟膩?lái)說(shuō)，《土地管理法》的精神，宅基地不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民出售。換言之，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間因宅基地調(diào)整，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)可以買(mǎi)賣(mài)宅基地外，其他任何人都不得買(mǎi)賣(mài)宅基地。對(duì)于農(nóng)村宅基地上的房屋，出賣(mài)方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方則分為兩類(lèi)人：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。前者符合特定條件的，可以成為購(gòu)買(mǎi)人，后者則一律不能成為合格的購(gòu)買(mǎi)人。

買(mǎi)房人如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，大體可分三種情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。由于土地管理法明確規(guī)定一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地，因此對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這類(lèi)村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也得不到批準(zhǔn)，自然也不能購(gòu)買(mǎi)其他村民的房屋；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶(hù)，但尚未獲得宅基地的，這類(lèi)村民可依法申請(qǐng)宅基地，或購(gòu)買(mǎi)其他村民的房屋。

買(mǎi)房人如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，也有兩種情況：(1)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員外，其他的農(nóng)民沒(méi)有資格使用該組織的宅基地，因此外村的村民也不能購(gòu)買(mǎi)本村的房屋。（2)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年5月6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2011年《國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》再次明確了此項(xiàng)要求?？傊?，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民村民的宅基地和宅基地上的住房。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?，F(xiàn)實(shí)中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村的房屋，也無(wú)法取得宅基地使用權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)一方偷偷賣(mài)了

我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

三、個(gè)人安置承諾書(shū)怎么寫(xiě)?

根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)事人并非本村村民，其與該村村民簽訂的以房屋抵還借款的協(xié)議，違反了法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)事人基于該協(xié)議而與征收部門(mén)簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議因缺乏合法的前提基礎(chǔ)，故亦應(yīng)歸于無(wú)效。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《土地管理法》第六十二條，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

《民法典》第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

五、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的嗎

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同依法成立即有效。對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)作無(wú)效處理。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六十條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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投稿：蕭凝夏

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