一、香港舊樓拆遷補償政策,深圳釘子戶堅守16年,拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、拆遷補償費用項目

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

二、深圳征地新規(guī):釘子戶不超過5%可強征

近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的城市更新困境。今年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》中指出釘子戶不超過5%可強征。下面就讓小編帶大家一起來看看詳細內(nèi)容。

2015年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示，其在維持“政府引導(dǎo)，以市場化運作為主，充分發(fā)揮資源市場化配置作用”主導(dǎo)機制的同時，首次提出了“產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例(即拆賠比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區(qū)政府強制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項目實施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規(guī)劃和國土委員會發(fā)采訪函求證此事，草案真實性未受到否認，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內(nèi)部征求意見，未通過人大審定?！睆哪壳暗那闆r看，若該條例一旦通過實施，將是國內(nèi)首次將城市更新提升至立法高度。

拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

在目前的草案當(dāng)中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標(biāo)準(zhǔn)終于“現(xiàn)身”。草案第51條規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產(chǎn)權(quán)置換房產(chǎn)，則按照土地面積乘以經(jīng)批準(zhǔn)的項目建筑容積率的50%的標(biāo)準(zhǔn)測算;土地貨幣補償按照土地市場評估價計算;建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。

另外，在原有權(quán)益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對拆除物業(yè)的市場價值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規(guī)定，拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)土地和建筑物的價值應(yīng)當(dāng)通過市場評估、協(xié)議收購、產(chǎn)權(quán)置換等方式予以確定，并作為權(quán)益轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)，“通過市場評估的，市場機構(gòu)評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照3家評估機構(gòu)的市場評估值的算術(shù)平均值確定?！庇纱藶槌鞘懈乱肓耸袌龌脑u估機制。

草案規(guī)定，在城市更新過程中，項目實施主體應(yīng)當(dāng)在項目實施前制定包括權(quán)利人及其權(quán)益、項目開發(fā)總量、權(quán)益轉(zhuǎn)換參與人、產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案。值得注意的是，該方案還應(yīng)當(dāng)包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

95%以上可申請強制征收和售賣

于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規(guī)定，“市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

而在相關(guān)法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強制執(zhí)行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當(dāng)中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

首先，草案第58條設(shè)置了“收回收購”的條款，該條規(guī)定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權(quán)利人不超過10%的，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權(quán)利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權(quán)和建筑物。而對于政府收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)和建筑物的，“應(yīng)當(dāng)以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權(quán)利主體參與城市更新?！?/p>

當(dāng)不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經(jīng)核準(zhǔn)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預(yù)繳承買價款，申請區(qū)政府強制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項目所在地的區(qū)政府申請強制售賣項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。

就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價的平均價為準(zhǔn)。評估費由強制售賣的申請人預(yù)付。擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議的任何一個權(quán)利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯(lián)合體競拍。

在完成拍賣后，競得人為項目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權(quán)利人，其應(yīng)按本條例的規(guī)定組織實施拆除重建類城市更新項目;拍賣流拍的，強制售賣的申請人應(yīng)當(dāng)以拍賣底價購買。

可申請行政復(fù)議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及的大量市民利益訴求可能引發(fā)風(fēng)險，區(qū)政府在做出強制征收或強制售賣的決定前，應(yīng)當(dāng)交由專家委員會評議和進行風(fēng)險評估。

權(quán)利人對于項目所在地區(qū)政府做出強制征收或強制售賣的決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議和提起行政訴訟。

值得注意的是，市場主體實施拆除的重建類城市更新項目，若有“因不超過5%權(quán)利人不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議，且未能實現(xiàn)強制征收”、“不具備強制售賣的條件，或者權(quán)利人未申請強制售賣”、“項目逾期未完成且沒有其他合法補救措施”、“項目實施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項目所在地的區(qū)政府決定收回該項目，并由政府實施，政府可以通過招投標(biāo)或者委托代建的方式實施。

三、深圳拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：深圳拆遷補償沒有硬性的標(biāo)準(zhǔn)，一般都是按各個區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償政策來執(zhí)行的，在補償時可以按照拆遷房屋大小補償一套安置房，或根據(jù)房屋大小進行1:1的現(xiàn)金補償。

法律依據(jù)：《深圳房屋拆遷補償》

1、深圳在拆遷個人住宅時，若被拆遷人符合住房保障條件的，由深圳拆遷房屋決定的市、縣級人民政府優(yōu)先給予住房保障，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、深圳房屋拆遷補償規(guī)定，被拆遷房屋價格補償不能低于房屋征收公告之日市場房屋價格。而被拆遷房屋的價值，要由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

3、深圳房地產(chǎn)評估機構(gòu)要由被征收人協(xié)商選擇，協(xié)商不成的，可以采取多數(shù)服從少數(shù)的方法確定，具備方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。而被選定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)要獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，不能受任何單位和個人干預(yù)和影響。

4、被拆遷人選擇房屋置換的，深圳當(dāng)?shù)卣峁┓慨a(chǎn)置換的房屋，并和拆遷人計算、結(jié)清被拆遷房屋的價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

四、深圳現(xiàn)最牛釘子戶,房屋拆遷糾紛怎么解決

深圳現(xiàn)最牛釘子戶

2016年6月13日，廣東深圳，深圳龍華新區(qū)深圳北站附近，一棟墻體裸露紅磚、顯得破舊的七層小樓，孤零零地佇立在空地上，猶如一座孤島，與遠處的高樓形成巨大的反差。

2011年，廣深高鐵開通，這棟950平米的建筑，曾被談到2000多萬的補償款，由于屋主的拒絕，至今仍高聳至此。前不久(6月8日)，龍華新區(qū)地理位置遠不如此的一宗商住混合用地，成交價被拍出140.6億元，晉升今年全國土地總價新地王。這棟猶如孤島的七層小樓，重新回到公眾的視野。

房屋拆遷糾紛怎么解決

(一)達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式

1、行政裁決

對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《拆遷條例》向有關(guān)部門申請裁決?！恫疬w條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

2、依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

為了不影響拆遷工作的順利進行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。

3、強制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決，《拆遷條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。

實施強制拆遷必須以裁決為前提。對在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法強制拆遷。實施行政強制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執(zhí)行。

(二)達成拆遷補償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式

房屋拆遷補償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同。拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，應(yīng)當(dāng)通過司法、仲裁途徑來解決。如果拆遷當(dāng)事人之間沒有達成仲裁協(xié)議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。如采取仲裁方式，拆遷當(dāng)事人必須自愿達成仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議包括房屋拆遷補償安置協(xié)議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達成的請求仲裁的協(xié)議。仲裁委員會的選擇由當(dāng)事人協(xié)議確定。仲裁實行“一裁終局制”。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。

沒有仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理;當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

五、深圳市拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：深圳的拆遷補償會依照國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定給予的補償。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定?！?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

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文章來源參考：【頭條】，香港舊樓拆遷補償政策文件

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投稿：黃睿然

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