一、公司騰退拆遷怎么補償企業(yè),企業(yè)騰退流程是怎樣的

《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后，國有土地上房屋拆遷變成國有土地上房屋征收，根據(jù)該條例，房屋被依法征收后，國有土地使用權(quán)同時收回。但該條例第八條對征收進行了限制，必須是公共利益的需要才可以進行征收，同時列舉了六種情形。因暫時不符合或不滿足《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收條件，不能走征收程序時，企業(yè)搬遷騰退就登場了。本文所稱企業(yè)搬遷騰退指的是，根據(jù)規(guī)劃需要，需收回國有土地使用權(quán)或進行國有土地使用權(quán)人變更，從而對擁有國有土地使用權(quán)的企業(yè)進行搬遷、騰退。搬遷主要指的是企業(yè)搬離所在地，騰退指的是企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或注銷國有土地使用權(quán)。企業(yè)搬遷騰退的當(dāng)事人包括被騰退人和騰退人，其中被騰退人為擁有國有土地使用權(quán)的企業(yè)，騰退人為用地單位或用地單位委托的單位。所以，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是企業(yè)搬遷騰退內(nèi)容之一，這是與主體之間單純進行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同之處。具體到企業(yè)搬遷騰退內(nèi)容，有兩個主要方面。一是企業(yè)搬遷騰退的補償內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，二是國有土地使用權(quán)的處理。關(guān)于補償內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，參照房屋征收補償，補償內(nèi)容包括房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失、大型設(shè)備遷移費等，而補償標(biāo)準(zhǔn)一般高于房屋征收標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于國有土地使用權(quán)的處理，通常情況是直接由被騰退企業(yè)轉(zhuǎn)讓給用地單位，特殊情況是被騰退人進行國有土地使用權(quán)注銷。企業(yè)搬遷騰退可能面臨房屋價格等補償標(biāo)準(zhǔn)的確定、國有土地及房屋上他項權(quán)利限制、后續(xù)權(quán)利人變更及稅費承擔(dān)等問題，重點強調(diào)的是搬遷騰退的非強制性問題。搬遷騰退過程是協(xié)商進行的，在不能達成一致意見時，騰退人可能無法開展搬遷騰退工作，此時，騰退人應(yīng)盡快促成征收條件申請啟動征收程序。法律咨詢：網(wǎng)友：騰退對于企業(yè)內(nèi)部工作人員的影響。很多企業(yè)在得知騰退以后為了盡可能減少損失，會解除內(nèi)部部分員工的勞動合同關(guān)系。那么這種做法到底符不符合法律的規(guī)定呢？律師：如果企業(yè)騰退屬于勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，那么企業(yè)在提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，是可以解除勞動合同的。一般情況下，我們認(rèn)為企業(yè)騰退之后新的營業(yè)地搬到距離勞動者較遠的位置的時候就視為客觀情況發(fā)生重大變化了?，F(xiàn)實生活里，這種情況也是比較多的。需要注意的是企業(yè)在和員工解除勞動關(guān)系的時候，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的經(jīng)濟補償金。只有在不屬于客觀情況發(fā)生重大變化而員工以工作地點變更拒絕繼續(xù)履行勞動合同的情況下，企業(yè)才可以不支付經(jīng)濟補償金并以公司調(diào)動為由解除勞動合同關(guān)系。

二、騰退房屋法律規(guī)定

法律分析：為進一步規(guī)范執(zhí)行行為,切實解決強制執(zhí)行中房屋騰退中的疑難問題,提高執(zhí)行工作效率,印發(fā)《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導(dǎo)意見》

法律依據(jù)：《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導(dǎo)意見》

第一條 本意見所稱“房屋騰退”案件主要是指人民法院在強制執(zhí)行過程中對擬變價或以物抵債房屋進行騰退的案件,以及執(zhí)行依據(jù)直接確定被執(zhí)行人房屋騰退的案件等。　　

第二條 執(zhí)行法院擬對查封房屋進行拍賣的,應(yīng)當(dāng)在作出拍賣裁定時一并作出拍賣預(yù)告。預(yù)告中須載明,對擬拍賣房屋享有租賃權(quán)等權(quán)益的案外人應(yīng)當(dāng)在指定期限內(nèi)向執(zhí)行法院進行申報,逾期不申報的自行承擔(dān)相應(yīng)法律后果。拍賣預(yù)告應(yīng)當(dāng)在擬拍賣房屋現(xiàn)場張貼。

第三條 執(zhí)行法院拍賣房屋時,原則上應(yīng)當(dāng)先清空后拍賣;確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中說明未予清空的原因,且必須在交付前予以清空。

執(zhí)行法院對于裁定確認(rèn)拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋,應(yīng)負(fù)責(zé)交付?！　?/p>

第四條 對于擬拍賣房屋上存在的不因拍賣而消滅的先于抵押或查封的租賃權(quán),執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等方面進行審查,以確定該租賃權(quán)是否能夠阻卻強制執(zhí)行?！　?/p>

第五條 經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)租賃合同有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)對租賃權(quán)不予認(rèn)可:

(一)當(dāng)事人自認(rèn)或者有其他明確證據(jù)證明租賃合同為虛假合同的;

(二)名為租賃實為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的;

(三)租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認(rèn)無效的。

經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)租賃合同中約定的租金、租期明顯不符合常理的,應(yīng)當(dāng)告知租賃合同當(dāng)事人偽造證據(jù)的法律后果。

三、騰退房屋法律規(guī)定

法律分析：房屋騰退一般要先通過協(xié)商解決，若是協(xié)商不成就可以到法院進行起訴。拆遷涉及到的各項問題均為有法可依，而騰退卻無法律依據(jù)，完全屬于我們自己的行為，由村委會制定方案，村民代表大會表決通過即合法有效，補償標(biāo)準(zhǔn)也自然是按照由村民代表大會通過的騰退安置方案里的規(guī)定進行。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

四、騰退和拆遷的區(qū)別

法律分析：騰退和拆遷的區(qū)別如下：

一、兩者性質(zhì)不同。拆遷是國家為了公共利益的需要，騰退則不然；

二、兩者依據(jù)不同。一般來說，拆遷所依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)。而騰退因其本身并非一個法定的概念，也就沒有明確的法律依據(jù)；

三、兩者所采取的維權(quán)方式不同。征地拆遷案件中，常見的維權(quán)方式就是政府信息公開、行政復(fù)議、行政訴訟；而騰退則不然。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條 房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

第四條 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

五、騰退房屋法律規(guī)定

法律分析：為進一步規(guī)范執(zhí)行行為,切實解決強制執(zhí)行中房屋騰退中的疑難問題,提高執(zhí)行工作效率,印發(fā)《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導(dǎo)意見》

法律依據(jù)：《關(guān)于強制執(zhí)行中房屋騰退若干問題的指導(dǎo)意見》

第一條 本意見所稱“房屋騰退”案件主要是指人民法院在強制執(zhí)行過程中對擬變價或以物抵債房屋進行騰退的案件,以及執(zhí)行依據(jù)直接確定被執(zhí)行人房屋騰退的案件等。　　

第二條 執(zhí)行法院擬對查封房屋進行拍賣的,應(yīng)當(dāng)在作出拍賣裁定時一并作出拍賣預(yù)告。預(yù)告中須載明,對擬拍賣房屋享有租賃權(quán)等權(quán)益的案外人應(yīng)當(dāng)在指定期限內(nèi)向執(zhí)行法院進行申報,逾期不申報的自行承擔(dān)相應(yīng)法律后果。拍賣預(yù)告應(yīng)當(dāng)在擬拍賣房屋現(xiàn)場張貼。

第三條 執(zhí)行法院拍賣房屋時,原則上應(yīng)當(dāng)先清空后拍賣;確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中說明未予清空的原因,且必須在交付前予以清空。

執(zhí)行法院對于裁定確認(rèn)拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋,應(yīng)負(fù)責(zé)交付?！　?/p>

第四條 對于擬拍賣房屋上存在的不因拍賣而消滅的先于抵押或查封的租賃權(quán),執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等方面進行審查,以確定該租賃權(quán)是否能夠阻卻強制執(zhí)行?！　?/p>

第五條 經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)租賃合同有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)對租賃權(quán)不予認(rèn)可:

(一)當(dāng)事人自認(rèn)或者有其他明確證據(jù)證明租賃合同為虛假合同的;

(二)名為租賃實為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的;

(三)租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認(rèn)無效的。

經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)租賃合同中約定的租金、租期明顯不符合常理的,應(yīng)當(dāng)告知租賃合同當(dāng)事人偽造證據(jù)的法律后果。

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投稿：邵慕

內(nèi)容審核：陳博揚律師