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一、招商引資王輝2025,買廣州老城區(qū)房屋后發(fā)現(xiàn)帶違建面積，解除合同違約嗎

廣州張靜律師解答：不一定，需具體案件具體分析，關(guān)鍵看賣家或中介有無提前明確告知違建情況。說起來簡單但細(xì)節(jié)分析起來過錯認(rèn)定很難。下面這個案件可供參考：買家簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房屋面積包含違章建筑。該情況僅在房屋產(chǎn)權(quán)證中有記載,房屋查冊表中無記載，存量房買賣合同也未提及包含違章建筑。買家雖然收到了中介發(fā)送的房產(chǎn)證圖片，但未認(rèn)真查看，未注意到房產(chǎn)面積包含違章建筑，簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，要求解除合同。法院審理后認(rèn)為，房屋包含違章面積屬重大事項(xiàng)，賣家未明確告知構(gòu)成違約。買家收到中介發(fā)送的房產(chǎn)證圖片未認(rèn)真查看，僅查看了查冊表就以為沒有違建，未盡到謹(jǐn)慎義務(wù)。雙方都有過錯責(zé)任，對合同解除承擔(dān)同等責(zé)任。最終判決合同解除，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

判決書節(jié)選：

第一,關(guān)于在履行案涉房屋買賣合同過程中,誰存在違約行為的問題｡ 一方面,案涉《存量房買賣合同》約定張賣家保證對出賣的房地產(chǎn)不存在任何未向盧買家說明的情況,而案涉房屋存在76.82平方米違章建筑的情況,屬于影響交易的重大事項(xiàng),應(yīng)作出特別提示說明｡ 案涉房屋關(guān)于違章建筑的情況僅在房屋產(chǎn)權(quán)證中有記載（房產(chǎn)證上寫明“三樓及二、三樓陽臺部位76.82平方米違章建筑未處理85年）,房屋查冊表中并無關(guān)于違章建筑情況的記載｡ 案涉《存量房買賣合同》中對上述違章建筑的情況未作記載,亦沒有證據(jù)證明張賣家向盧買家對案涉房屋的違章建筑情況作了特別提示說明｡ 故張賣家未盡賣方的提示說明義務(wù),存在違約行為,對案涉房屋買賣合同的解除存在過錯｡ 另一方面,沒有證據(jù)證明張賣家故意隱瞞案涉房屋存在違章建筑的情況,盧買家作為買方,未查看中介公司發(fā)送的案涉房屋產(chǎn)權(quán)證圖片,亦未要求查看房屋產(chǎn)權(quán)證原件,未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù),其對案涉房屋買賣合同的解除亦存在過錯｡

第二,關(guān)于涉案房屋買賣合同解除的后果｡ 盧買家和張賣家各自主張的違約金61萬元｡ 如前所述,盧買家及張賣家在履行案涉房屋買賣合同過程中各未盡合同義務(wù),雙方對案涉房屋買賣合同的解除均存在過錯,其各自主張對方支付違約金61萬元,均缺乏理據(jù),本院不予支持｡

二、在原來的房屋面積上擴(kuò)大了屬于違建嗎，建起來了怎么辦

在原來的房屋面積上擴(kuò)大了屬于違建，建起來了以后的解決方法如下：1、私自擴(kuò)建，及借翻修為名，擴(kuò)大原有合法居住面積的，都屬于違建，是非法的；2、若實(shí)際居住困難，可以考慮同地方政府協(xié)商，簽訂協(xié)議，建房在拆遷后不享有補(bǔ)償，然后在再建房。目前很多地區(qū)都明確規(guī)定，房屋翻建要重新辦理用地手續(xù)的。對農(nóng)村宅基地進(jìn)行征收和對房屋進(jìn)行拆遷的，補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括征地補(bǔ)償費(fèi)、房屋價值的賠償、安置補(bǔ)償?shù)龋课輧r值的賠償標(biāo)準(zhǔn)由所在地省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即使當(dāng)?shù)貨]有這個規(guī)定，那也應(yīng)按原批準(zhǔn)的面積建房，如果超過了審批面積那就是違建?！吨腥A人民共和國土地管理法》第七十八條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、在原來的房屋面積上擴(kuò)大了屬于違建嗎

在原有宅基地?cái)U(kuò)建屬違法，增加建筑面積的擴(kuò)建，利用原有宅基地，不改變原有合法建筑四至，增加建筑高度或建筑層數(shù)的擴(kuò)建。建房條件是建房戶要符合一戶一宅政策，所占宅基地要符合相關(guān)規(guī)劃，原宅基地要有合法的土地使用權(quán)證或合法的用地批文。經(jīng)報(bào)批鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府及有關(guān)部門，經(jīng)審核審批后可以實(shí)施翻建擴(kuò)建。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第七十八條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

第七十九條無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

一、違建超面積如何處理

在農(nóng)村自建房時超出了規(guī)定的審批面積時是需要根據(jù)其具體的情況來定的，如果自建房的手續(xù)是正規(guī)的，宅基地的使用權(quán)證書和規(guī)劃的許可證都是齊全的，還要主動的向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)報(bào)告出超標(biāo)的具體情況，再按照超出的面積補(bǔ)交一定的費(fèi)用就可以了。而如果是因?yàn)榻ǚ空呖桃獾碾[瞞了面積的情況被有關(guān)部門查處到了之后就會被視為違章建筑，則會被要求限期的進(jìn)行拆除。

1、退還超出部分的面積對于農(nóng)村宅基地面積超標(biāo)的農(nóng)戶而言，若是不希望自家被罰款，在宅基地卻確權(quán)之前，可以將超出的宅基地面積退還給本村集體。

2、超出部分有償使用部分地區(qū)在試行宅基地有償使用的政策，當(dāng)自家宅基地不合法超標(biāo)時，可以按照宅基地有償使用的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)，去相關(guān)部門繳納一定的費(fèi)用，至于繳納費(fèi)用具體是多少還得視情況而定，一般是超出的面積越多，其需要繳納的費(fèi)用自然也會更多。

3、強(qiáng)制收回

(1)其實(shí)對于農(nóng)村宅基地面積超標(biāo)的處理情況很少有強(qiáng)制收回的情況，但是也部分情況下是會進(jìn)行強(qiáng)制拆除的，比如建新房卻未拆除舊房，強(qiáng)制占有的宅基地，用欺騙手段獲得的宅基地等等情況。

(2)此外，對于那些已將農(nóng)村戶口注銷的，但是農(nóng)村宅基地還存在但無人居住的，也無人繼承的農(nóng)村宅基地，將會被村集體無條件收回。

4、暫時保留

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

第四十條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。

二、自建房交了罰款還算違建嗎

自建房交了罰款還屬于違建。違章建筑主要包括：

1、未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；

2、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；

3、擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；

4、臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；

5、通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。

四、房屋擴(kuò)建算違建嗎

法律分析：一般來說是屬于違建，但具體問題還得具體分析。如果房子總面積不超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，且新建部分不妨礙通行、市容環(huán)境及其它公共服務(wù)（如電線、光纖、地下管線等）則不屬于違建。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第六十四條 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

五、開發(fā)商違建房屋拆除有補(bǔ)償嗎

法律分析：違建房通俗的來說就是未經(jīng)過房產(chǎn)管理部門審批同意，就私自建設(shè)的建筑物，而對于違建物相關(guān)部門是可以對其進(jìn)行拆除的，一般是沒有補(bǔ)償?shù)?，但是也有例外?/p>

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

六、違反規(guī)劃建設(shè)怎么處理？

法律分析：

1、違法占用集體土地或農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)， 處理：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)；限期拆除或者予以沒收；罰款。

3、對歷史和原因形成的違建處理：因?yàn)闅v史原因和社會原因，居民房屋存在大量未辦理土地使用手續(xù)或規(guī)劃手續(xù)情況，這種情況下不宜按照違章建筑處理，特別是在房屋征收和土地征收中這類矛盾尤為凸出，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神和原則，應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、土地、執(zhí)法等部門對于未辦理關(guān)手續(xù)的建筑物進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定為合法的要給予補(bǔ)償，認(rèn)定違法的不予補(bǔ)償；但是也不能排除一些地方為實(shí)現(xiàn)拆遷速度，將一些歷史原因形成的違章建筑強(qiáng)制拆除。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級人民政府審批。

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投稿：宋雪思

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