● 圣運推薦：文安招商引資2025，房地產政策對房地產行業(yè)的影響 -法律知識:今日招商引資更新

一、文安招商引資2025,如何推動房地產業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展

一、優(yōu)化調整住房限購政策。優(yōu)化調整限購、限售政策,取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待。(縣住建局、縣人社局)
      二、優(yōu)化調整首付比例。滿足房地產業(yè)合理資金需求對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度,及時滿足融資需求。對商業(yè)銀行貸款購買普通商品住房的,首套住房首付比例最低可下調至20%,二套住房首付比例最低可下調至30%,滿足合理購房貸款需求。進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例不低于20%。對擁有1套住房但未結清相應商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭,再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房,首付款比例不低于30%。合理滿足房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款需求。加大對建筑企業(yè)流動資金貸款投放力度。(縣住建局、縣財政局、人行文安縣支行、縣住房公積金管理中心)
      三、充分保障引進人才的合理住房需求。把引進的高端人才及招商引資入住企業(yè)外來職工納入廉租房保障對象,對其有能力購買商品房的按照本地戶籍對待,并提高住房公積金最高貸款額度。(縣住建局、縣人社局、縣財政局、縣住房公積金管理中心)
      四、提高房地產交易服務水平。加快建設房屋交易“互聯(lián)網大廳”模式,推動“網上服務平臺、網下服務窗口”一體化融合應用,提升新建商品房和存量房網簽備案服務效能。通過共享信息、窗口延伸,逐步推進實施商品房“交房即辦證”工作。疫情防控期間,鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構積極搭建交易平臺,做好網上售房明碼標價、“一房一價”公示,為購房人提供在線遠程看房、詢價洽談、選房鎖房等服務,采用電子簽名技術實行房屋買賣合同網上簽約,為購房人提供便利條件。(縣住建局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣市場監(jiān)督管理局)
      五、打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道。支持鼓勵各開發(fā)企業(yè)將滯銷存量商品住房作為籌集棚戶區(qū)改造、城中村改造安置房和籌集保障性租賃住房的重要渠道。允許被安置人在貨幣化安置、異地實物安置、回遷安置中自主選擇。(縣住建局、縣自然資源和規(guī)劃局)
      六、用好綠色建筑金融政策支持。加強對企業(yè)綠色建筑金融政策的宣傳講解,配合符合綠色金融支持范圍的超低能耗建筑、星級綠色建筑、建筑可再生能源應用、裝配式建筑和既有建筑節(jié)能及綠色化改造等綠色建筑項目的企業(yè),辦理授信額度、信貸規(guī)模、利率定價等綠色金融政策。

二、房地產政策對房地產行業(yè)的影響 -法律知識

法律分析：

土地政策對房地產市場的影響主要包括兩個途徑：首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。

三、房地產發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)

住房制度的改革，促使房地產業(yè)市場化和規(guī)?；l(fā)展的步伐大大加快，但在發(fā)展的進程中也還有很多的困難要克服，針對房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題，應通過宏觀調控來理性把握、認真對待和全面治理。投資熱再現(xiàn)反彈之勢：國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產開發(fā)投資增長曾經取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。房價漲跌互現(xiàn)：在房地產開發(fā)投資加速反彈的同時，房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應。導致我國房地產價格出現(xiàn)輪動效應的一個根本原因是公權力和開發(fā)商的聯(lián)姻，造成地方政府與開發(fā)商共同分享房地產財富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計：目前我國商品房開發(fā)成本只占房價40%，開發(fā)商能夠得到其中30%的利潤，剩余30%的利潤卻全部被地方政府和相關部門層層消化和獲取了?！　⊥赓Y助推樓市繼續(xù)上漲：我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國的房地產市場。盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產投資的興趣仍然無法阻擋?！　”Ｕ闲宰》抗燥@不足：雖然國家出臺房地產調控政策，但今年以來，房價不但沒有因為調控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現(xiàn)這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。實踐表明：限價房只有在與廉租房和經濟適用房供應配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價房來調控房價，是很難取得實際效果的。

四、房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資問題以及其預防措施

市場經濟方向。我國房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資問題研究本文以我國房地產開發(fā)企業(yè)為研究對象，通過對我國現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)的融資行為進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)融資存在許多問題，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資能力較弱；二是盲目融資現(xiàn)象較為普遍。作者結合以前的研究成果，重申了可持續(xù)性融資這一概念，認為可持續(xù)性融資是一種貫穿企業(yè)發(fā)展全過程的融資理念，企業(yè)的融資行為不僅滿足當前資金需求，而且不會影響企業(yè)的后續(xù)融資活動，使企業(yè)的融資活動保持可持續(xù)性，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。針對當前現(xiàn)實中存在的問題，作者構建了房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資體系，并利用系統(tǒng)動力學思想建立了可持續(xù)性融資體系的SD模型。本文共分為六章，第一章主要闡述了論文的研究背景、意義以及關于房地產融資的國內外研究現(xiàn)狀；第二章闡述了我國房地產金融市場的現(xiàn)狀，分析了我國房地產業(yè)所面臨的宏觀調控政策以及現(xiàn)有的金融工具，明確了再融資與可持續(xù)性融資的區(qū)別與聯(lián)系；第三章主要內容是結合房地產業(yè)實際中存在的問題構建房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)性融資體系；第四章建立可持續(xù)性融資體系的SD模型，并著重分析了模型的核心部分：預警子系統(tǒng)和反饋子系統(tǒng)；第五章為案例，以實例進行企業(yè)可持續(xù)性融資能力的分析，并提出了一些建議；第六章對全文進行總結并指出了后續(xù)工作的研究方向。本文的創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)本文多角度地對再融資和可持續(xù)性融資進行比較，擴展了可持續(xù)性融資的使用范疇；

(2)本文以房地產開發(fā)企業(yè)為研究對象結合房地產行業(yè)的現(xiàn)狀構建了可持續(xù)性融資體系，并在這一領域進行了嘗試性探索：

(3)本文運用系統(tǒng)動力學思想建立了可持續(xù)性融資體系的SD模型，使可持續(xù)性融資體系更具有系統(tǒng)性；

(4)與其他學者的研究成果有所不同，本文的可持續(xù)性融資能力分析更具有動態(tài)性，可以指導企業(yè)決策人員隨時調整融資活動，以便提高融資效率。

五、房地產改革帶來的機遇與挑戰(zhàn)

本文介紹了關于房改房能否買賣的問題以及購買房改房需要注意的事項。根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，已購公房可以進行買賣交易。購買房改房時，需要注意產權可靠性、確認登記的面積、使用期限、清楚房屋背景與周邊環(huán)境、確定房價的合理性以及慎重辦理交易過戶手續(xù)等事項。

法律分析

一、關于房改房能否買賣的問題，根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，已購公房（也稱為房改房）可以進行買賣交易。這類房屋是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)相關規(guī)定，以成本價或標準價購買的已建公有住房。房改房如果想要買賣，前提之一必須是房屋可以上市交易，那就要關注房屋的產權問題，房改房的產權分為三個級別，分別是成本價產權和標準價產權以及標準價優(yōu)惠產權。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十三條

經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

二、購買房改房需要注意什么

購買房改房注意事項：

1、了解產權可靠性

2、確認登記的面積、使用期限

3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境

4、確定房價的合理性

5、慎重辦理交易過戶手續(xù)

6、產權過戶須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產權過戶手續(xù)完成后房屋產權才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

結語

購買房改房需關注產權可靠性、確認面積和期限、房屋背景和周邊環(huán)境以及房價合理性等問題,同時要了解法律規(guī)定和辦理過戶手續(xù)的具體流程。過戶手續(xù)完成后,房屋產權才能真正屬于購買方,賣方不得毀約。

法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十三條

六、房地產調控效果不宜樂觀,房地產迫切需要供給側改革

調控似曾相識難以藥到病除

從去年年初開始，中國房地產銷售開始回暖，房價也從去年四季度開始止跌回升——先在深圳和上海，后蔓延至全國更多城市。為抑制樓市非理性過熱，上海、深圳及部分房價上漲較快的城市近期陸續(xù)出臺了調控措施，進一步限購、限貸。

樓市調控似曾相識，但能否藥到病除呢?例如，北京在2011年2月實施“限購令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成，但調控以來房價上漲了44%，遠高于同期全國平均漲幅20%。相比之下，重慶是一二線城市中唯一沒有執(zhí)行過限購的，但其房價過去五年只漲了12%。這一鮮明對比讓人不得不追問房價上漲的動因何在。

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產市場的基本判斷顯然至關重要。但是，目前相關數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。首先，中國實際城市化的過程究竟走到了哪里?采用國際可比的定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，低于官方報告的56%，因為約有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)。其次，中國仍缺乏大型城市。雖然中國目前已有幾個人口超過2,000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總人口超過100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。而且，中國房地產市場上居民杠桿率仍然非常低。中國居民仍處于“凈債權”狀態(tài)——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當于GDP的82%。平均而言，首付占到房屋價值三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。

中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年內中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農村居民的住房自有率一直在95%以上;而從90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率也超過了70%。然而，大量家庭仍然住在尚未滿足基本品質要求的住房里，例如24%的家庭住房內沒有單獨的廚房或廁所。此外，盡管過去10年內中國建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻從2000年的72%下降至2010年的70%，表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

良好的供給政策限制房價過快上漲

回到重慶的例子，近幾年，重慶GDP維持著10~11%的高增長，在全國所有省市中均處于前列。2005年重慶人均GDP只有上海的20%，到2015年，這一比例已達到50%。2015年上海常住人口首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口卻呈現(xiàn)回流態(tài)勢。綜合來看，需求并不是造成重慶房價區(qū)別于其他一二線城市的因素，而不同的供給政策才是。

重慶試點的地票是打開土地供應瓶頸的重要舉措。所謂地票，是指把農村閑置、廢棄的建設用地復墾為耕地，經由土地管理部門驗收后騰出、并以市場化方式公開交易的建設用地指標。截至2015年底，重慶累計交易地票17.3萬畝，涉及金額345.7億元。2009~2015年間，重慶每年地票成交面積占當年土地供應面積的平均比例為12%。相比之下，上海建成區(qū)占比僅16%，遠低于全國平均水平27%。上海仍存在大量農地，土地供應還有很大空間。

同時，重慶構建了以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。截至2015年底，重慶累計開工建設公租房69.2萬套，4,475萬平方米。預計到2020年，通過實施公租房和其他保障住房，重慶城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達到23.5%，解決低收入家庭以及部分外來務工人員的住房需求。新加坡的經驗也表明，設計良好的公共住房政策可有效支撐內需持續(xù)增長、促進收入平等分配并限制房價過快上漲。

低效土地供應將影響社會和經濟

如果中國的二元戶籍制度在未來5~10年內被基本取消，那么從其它國家的經驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。因此，宏觀層面來看中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機會更為誘人、公共服務更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

導致房地產供給不足的主要制約因素在于兩個方面。一方面，城鎮(zhèn)住宅建設用地供應量過少。過去十幾年，各地政府為了吸引制造業(yè)企業(yè)投資，紛紛提供大量低價的工業(yè)用地來招商引資，另一方面中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。結果是，中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設用地，僅0.3%可用作建設住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。另外，我們對2015年中國8.7萬億元商品房銷售額進行分解后發(fā)現(xiàn)，政府從房地產銷售額中拿走了60~70%——開發(fā)商和購房者繳納的稅費為25%，而土地出讓金則占37%。

低效或不足的土地供應將會在長期帶來嚴重的社會和經濟影響——香港今天面臨的諸多挑戰(zhàn)就是很好的例證。高房價會導致經濟競爭力惡化，同時阻礙了代際間的社會流動。當年日本和今天香港的房價得以長時間居高不下，政策層面過度保護農業(yè)(日本)或維護大型開發(fā)商的利益(香港)而導致土地供應不足是非常重要的原因。但值得警醒的是，一旦房價開始回調，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國實在應該引以為戒。

房地產行業(yè)也應全面推行供給側改革

總之，過去幾個月內中國樓市量價齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國房地產市場和經濟增長的流行觀點。但是，房價上漲苗頭的顯現(xiàn)會在社會和政策層面引發(fā)擔憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標至關重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

既然是供應側的問題，那就需要供給側的解決方案。筆者期待房地產行業(yè)也能推行全面的供給側改革，包括在農村人口流入較多的城市里增加土地供應、降低土地價格;堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務和農村土地產權的政策規(guī)定;加強分層住房市場體系建設，構建合理、健康的房地產市場。新加坡和重慶的經驗也表明，設計良好的公共住房政策可以有效支撐內需持續(xù)增長、促進收入平等分配、限制房價過快上漲并維持政府預算平衡。

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文章來源參考：【頭條】2025文安招商引資劉玉輝，文安縣招商

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投稿：宋凝潔

內容審核：侯承志律師