伴隨城鄉(xiāng)融合發(fā)展的不斷推進(jìn)，土地征收和房屋拆遷項(xiàng)目越來越多，但很多朋友在土地征收和房屋拆遷過程中肯定遇到過以租賃形式實(shí)行征收目的的行為，對(duì)此也是疑惑不解，不知道這樣的行為是否合法，所以今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所史西寧主任律師想跟大家聊一聊以租代征為何不合法，以及為什么國(guó)家明令禁止的行為依舊屢禁不止。

律師解讀

或許有許多農(nóng)民朋友聽說過以租代征的說法，這些宣傳以租代征的人員有的是企業(yè)派出的人，也有極少數(shù)出于個(gè)人目的的基層工作人員。但無論是誰，其都是通過模糊的話術(shù)讓農(nóng)民朋友相信以租代征不僅能給他們帶來租金上的受益，而且不需進(jìn)行其他麻煩的手續(xù)，非常方便快捷，堪稱百利而無一害。但是以租代征真的像這些人說的那樣百利而無一害嗎？今天我們從幾個(gè)方面來分析一下以租代征的危害：

一、以租代征的定義

以租代征就是征收方為了規(guī)避國(guó)家法律規(guī)定的土地征收程序和土地用途管制，而通過以“租用”的形式來獲得農(nóng)民的土地，這樣的租用不僅時(shí)間長(zhǎng)，而且補(bǔ)償?shù)?。以租代征和正?guī)合法的土地征收在于，以租代征沒有正規(guī)的合法手續(xù)，不用經(jīng)過審批，就以非法的手段來拿到我們老百姓的土地，而正規(guī)合法的土地征收，需要進(jìn)行土地征收公告和安置補(bǔ)償方案公告，需要按照土地原有用途給予被征地農(nóng)民補(bǔ)償，這樣的補(bǔ)償會(huì)比較高。

二、以租代征為什么不合法

通常以租代征獲得的土地都不屬于土地的正常流轉(zhuǎn)，主要是因?yàn)橐宰獯鞯耐恋卮蟛糠侄际寝r(nóng)用地，也就是咱們平時(shí)說的耕地或林地等，而以租代征后一般用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，違背了農(nóng)用地的用途。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”可知，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)”可知，農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)需要走一個(gè)復(fù)雜的審批流程。所以一般以租代征根本不會(huì)走這樣復(fù)雜的審批流程，直接將農(nóng)用地用作非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，因而是違法行為。

三、為何以租代征屢禁不止

以租代征這樣的違法行為無論是我們國(guó)家的法律還是國(guó)務(wù)院都有明確的規(guī)定，那么為什么還是屢禁不止呢？很多朋友都會(huì)有這樣的疑問。首先，就是因?yàn)楂@得土地簡(jiǎn)潔高效，由于不需要經(jīng)過審批手續(xù)，也不用走復(fù)雜的征收流程，比正規(guī)合法的土地征收能更加快速地得到土地；其次，就是付出的代價(jià)小，大家都知道土地征收需要補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目很多，同時(shí)每一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也都有明確的規(guī)定，所以想進(jìn)行土地征收的單位要付出的代價(jià)就會(huì)比以租代征高很多。如果大家在生活過程中遇到了以租代征的問題，一定不要在其提供的合同上簽字，這樣能有效地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

綜上，凡以租賃為借口，擅自改變土地用途進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，超出土地使用權(quán)限，臨時(shí)用地修建永久建筑等行為均屬違法行為。如果您的土地面臨“以租代征”或正在遭遇“以租代征”，可以咨詢專業(yè)的律師尋求法律上的支持與幫助。

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來說，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時(shí)候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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