一、商品房納稅怎么計(jì)算

法律主觀：

1.從價(jià)計(jì)征從價(jià)計(jì)征計(jì)算是根據(jù)房產(chǎn)的原來的價(jià)值減去一定的比例后剩下的價(jià)值計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率 1.2%。 2.從租計(jì)征從租計(jì)征計(jì)算是根據(jù)該房產(chǎn)收入的租金計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額租金收入×12%;個(gè)人出租住房收入的租金計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額房產(chǎn)租金收入×4%。

二、商品房稅費(fèi)怎么算

1、個(gè)人出售住房需繳納的稅費(fèi)

（1）營業(yè)稅：根據(jù)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。因而，個(gè)人出售房產(chǎn)應(yīng)按照約定的房屋成交價(jià)格計(jì)算繳納營業(yè)稅，適用稅率為5％。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：城市維護(hù)建設(shè)稅隨營業(yè)稅征收，計(jì)稅金額為營業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額。稅率根據(jù)行政區(qū)劃分別是7％、5％、1％，即市區(qū)7％、縣城或鎮(zhèn)5％、不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)1％。

（3）教育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加隨營業(yè)稅征收，計(jì)稅金額為營業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額。稅率為3％。

（4）土地增值稅（普通住房一般免征，但京滬杭等地為打擊炒房有開征按總收入的0．5％，商用房需征收，稅率按四級超額累進(jìn)稅率計(jì)）：出售房產(chǎn)屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，如果出售方出售的房產(chǎn)有增值的，出售方應(yīng)繳納土地增值稅。即土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是出售方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的增值額，采用30％－60％的四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。增值額是出售方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目包括房地產(chǎn)原價(jià)和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。

（5）印花稅：個(gè)人出售房產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬分之五繳納印花稅。

（6）個(gè)人所得稅：根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率為20％。（如不能計(jì)算所得的二手房，則為合同價(jià)額的百分之一）出售房產(chǎn)的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。

2、個(gè)人購買房產(chǎn)需繳納的稅費(fèi)

（1）契稅：根據(jù)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅義務(wù)人。因此，個(gè)人購買房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納契稅。契稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)成交價(jià)格。契稅適用稅率為3％－5％。

（2）印花稅：不只是房產(chǎn)出賣方要繳納印花稅，房產(chǎn)購買方也應(yīng)繳納印花稅。出賣雙方所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)繳納的印花稅數(shù)額和房產(chǎn)出賣方相同。

（3）另外，房產(chǎn)購買方還應(yīng)對房地產(chǎn)證按件貼花5元。要繳納的稅費(fèi)也會(huì)有所差異，在房屋買賣過程中需要按照當(dāng)?shù)氐墓芾碚咦泐~繳納稅費(fèi)，這也是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。

一、二手房買賣雙方需繳納哪些稅費(fèi)

對于買方而言，需要繳納契稅（視情況而定）、印花稅和登記費(fèi)等。

1，購買普通住宅且為90平方米以下的首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1％；

2，購買普通住宅且為90平方米以上的首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1．5％；

3，購買普通住宅但非首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的3％；

4，購買非普通住宅需繳納契稅為房屋總價(jià)的3％。

對于賣方而言，會(huì)涉及到的稅費(fèi)有營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅和交易手續(xù)費(fèi)等。

1，普通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納營業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅；

2，普通住宅滿5年但不是唯一一套的，不需繳納營業(yè)稅及附加，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1％；

3，普通住宅未滿5年的，需繳納營業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5．56％，個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1％；

4，非普通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納個(gè)人所得稅，繳納營業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5．56％；

5，非普通住宅滿5年但不是唯一一套的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2％，繳納營業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5．56％；

6，非普通住宅不滿5年的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2％，繳納營業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5．56％。

二、商品房買賣流程

1、首先需要訂立買賣合同：房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格達(dá)成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。

2、其次是要接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，并由估價(jià)人員對交易的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

3、接著就是立契過戶，繳納稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。

4、最后就是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到相關(guān)部門換取新的房產(chǎn)證。

三、商品房稅費(fèi)怎么算呢

1．贈(zèng)與主要費(fèi)用個(gè)稅＋契稅＋公證費(fèi)

如果以贈(zèng)與方式過戶，是沒有營業(yè)稅的，但因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為無償受贈(zèng)的行為，所以需要受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅，同時(shí)還需要契稅和贈(zèng)與公證費(fèi)，這些費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過戶的稅費(fèi)。不過，對于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此受贈(zèng)房屋不能辦理按揭貸款。

2．買賣主要費(fèi)用營業(yè)稅＋個(gè)稅＋契稅

以該房產(chǎn)滿五年和未滿五年兩種情況計(jì)算：第一種，房產(chǎn)滿五年，營業(yè)稅是免征的，同時(shí)個(gè)稅也免征，需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)；第二種，房產(chǎn)未滿五年，需要繳納營業(yè)稅和個(gè)稅，同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。

一、商品房交易稅費(fèi)如何計(jì)算

1．契稅：首房建筑面積90㎡以下，按照房屋實(shí)際成交金額的1％計(jì)算繳納；90－144㎡，按照房屋實(shí)際成交金額的1．5％計(jì)算繳納；144㎡以上，按照房屋實(shí)際成交金額的3％計(jì)算繳納。第二次購房或者以上，不管面積多大，一律按照3％計(jì)算繳納。

2．營業(yè)稅：普通住宅房未滿5年，按照全額營業(yè)稅的5．6％計(jì)算；普通住宅滿5年，建筑面積144㎡以下無營業(yè)稅，144㎡以上有差額營業(yè)稅（現(xiàn)在過戶價(jià)－以前房屋購買價(jià)＝AA＊5．6％＝差額營業(yè)稅）。

3．合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0．05％繳納。

4．產(chǎn)權(quán)證印花稅：金額為每本5元。

5．二手中介費(fèi)用：國家規(guī)定，按房屋成交價(jià)格總額的3％以內(nèi)計(jì)付，通常交易雙方各付一半。

6．二手房經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)：經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)分為房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和測繪費(fèi)，二手房交易經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)為6元／平方米，買方承擔(dān)50％收費(fèi)。

二、商品房買賣欺詐如何處理

目前來說，法律對商品房買賣欺詐的規(guī)定并不是非常完善。《商品房買賣司法解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

因此，如果屬于上述商品房欺詐情形，購房者不僅可以解除合同，還能要求退還雙倍房款。如果不屬于上述商品房欺詐情形，那么則可以解除合同、要求賠償損失，但不能要求雙倍房款。

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內(nèi)容審核：北京圣運(yùn)律師

來源：中國法院網(wǎng)-商品房納稅怎么計(jì)算，