一、為什么大量的征收拆遷逐漸演變成協(xié)議搬遷？

隨著城市的發(fā)展，征地拆遷行為時(shí)有發(fā)生，作為老百姓都會(huì)以為全部都是由當(dāng)?shù)卣M織實(shí)施的項(xiàng)目，但是有些征地拆遷的行為而是由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者村委會(huì)等民事主體與老百姓簽訂協(xié)議，這里面就和大家所認(rèn)識(shí)的傳統(tǒng)的征地拆遷行為大不相同，有何區(qū)別呢，那么下面就由北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師來(lái)跟大家聊一聊。

征地拆遷與協(xié)議搬遷的含義及區(qū)別？

征地拆遷，是為了公共利益的需要而進(jìn)行的行為征收，是由政府來(lái)主導(dǎo)的，一般來(lái)說(shuō)，被拆遷方無(wú)法拒絕，拆遷過(guò)程也有嚴(yán)格的法律規(guī)范進(jìn)行約束，需要遵循《土地管理法》或者《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的法定程序。

“協(xié)議搬遷”，并不是嚴(yán)格意義上的法律概念，協(xié)議拆遷一般是由民事主體來(lái)進(jìn)行的，不具有強(qiáng)制性，不受行政法規(guī)的約束，有很大的靈活性，主要是搬遷主體通過(guò)與被拆遷方協(xié)商一致，從而對(duì)其房屋進(jìn)行拆遷。（需要說(shuō)明，協(xié)議搬遷并沒(méi)有在我國(guó)法律法規(guī)中明確規(guī)定，而是來(lái)自實(shí)踐中征收部門的創(chuàng)舉，所以對(duì)其進(jìn)行界定尚缺理論界的總結(jié)。從法律上說(shuō)，對(duì)“搬遷”而言，根據(jù)行政法所確立的基本原則——“法無(wú)明文規(guī)定不可為”，行政機(jī)關(guān)首先要有其具備實(shí)施“搬遷”的法律依據(jù)，而實(shí)際上我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定，并不存在“搬遷”的具體規(guī)定，這一點(diǎn)也為詬?。?/p>

（1）從主體上來(lái)說(shuō)，簽訂主體更加廣泛。按照《土地管理法》規(guī)定，對(duì)征收安置協(xié)議的簽署主體是比較嚴(yán)格的，而在簽署協(xié)議搬遷問(wèn)題上，主體非常復(fù)雜，例如村民委員會(huì)、居民委員會(huì)都有參與進(jìn)來(lái)進(jìn)行簽署的。

（2）關(guān)于是否適用征地的前置程序問(wèn)題。依照《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。此外還需要遵循嚴(yán)格的法律流程。如果是征收安置補(bǔ)償，因?yàn)閷?duì)程序要求比較高，所以可以從征地公告、審批流程、一書(shū)四方案等等角度去審查。但如在協(xié)議搬遷情況下，基本不會(huì)考慮這些問(wèn)題，所以在具體維權(quán)中，對(duì)協(xié)議搬遷如采用土地違法舉報(bào)、征地公告、未批先征等角度去維權(quán)，往往沒(méi)什么效果。

總的來(lái)說(shuō)，協(xié)議搬遷只要雙方就拆遷達(dá)成一致就可以對(duì)房屋進(jìn)行拆遷了，沒(méi)有太多繁瑣的程序，對(duì)于拆遷一方來(lái)說(shuō)省時(shí)省力，但是對(duì)于被拆遷方來(lái)說(shuō)，缺少了法定的程序的保護(hù)，自己的合法利益可能會(huì)被肆意侵犯，而得不到保障，及時(shí)咨詢專業(yè)的律師維護(hù)您的合法權(quán)益。

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、征收和拆遷的區(qū)別

征收和拆遷的區(qū)別有：

1、征收和拆遷適用的法律程序不同；

2、征收和拆遷的適用范圍不同，國(guó)家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地；

3、征收和拆遷行為所指向的標(biāo)的不同，征收的標(biāo)的是農(nóng)村集體土地所有權(quán)，拆遷向的標(biāo)的是房屋；

4、征收和拆遷的法律后果不同，前者導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，后者導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)等價(jià)調(diào)整或者價(jià)值交換；

5、征收和拆遷的目的不同，國(guó)家對(duì)房屋進(jìn)行征收是為了公共的利益，而拆遷為是為了市場(chǎng)利益，是很多開(kāi)發(fā)商為了建房或盈利的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條

國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、協(xié)議拆遷和征收拆遷的區(qū)別

法律分析：（一）適用的法律程序不同。

（二）適用范圍不同。

（三）行為所指向的標(biāo)的不同。

（四）法律后果不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六十二條 某些地方由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機(jī)關(guān)可以依法分別行使該兩項(xiàng)職權(quán)，遵循相應(yīng)的法律程序?qū)φ魇胀恋睾头课莶疬w實(shí)施行政管理。

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內(nèi)容審核：路洋律師

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