(一)企業(yè)土地使用權轉讓程序

1、以出讓方式取得的企業(yè)土地使用權轉讓程序

(1)簽訂企業(yè)土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行企業(yè)土地使用權估價;

(4)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關稅費;

(5)登記發(fā)證。

2、以劃撥方式取得的企業(yè)土地使用權轉讓程序

(1)簽訂企業(yè)土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求;

(4)受讓方辦理企業(yè)土地使用權出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準不需辦理出讓手續(xù)而將轉讓費中的土地收益上繳國家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關稅費;

(6)登記發(fā)證。

(二)企業(yè)土地轉讓程序應注意事項

1、必要的權屬調查和資信能力調查。

轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是企業(yè)土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為企業(yè)或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

2、有關評估事宜咨詢。

根據(jù)法律規(guī)定，國家控制企業(yè)土地轉讓價格，轉讓價格過低時，國家享有優(yōu)先購買權。尤其是轉讓方為企業(yè)單位時，企業(yè)土地及相關資產須經(jīng)法定估價機構估價，并經(jīng)國土部門予以確認。

3、有關稅費負擔的咨詢。

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據(jù)有關規(guī)定，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據(jù)。

4、關于企業(yè)土地使用權轉讓擔保問題。

擬轉讓的企業(yè)土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

企業(yè)土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓。可通過與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉讓目的。

5、權屬變更程序與支付轉讓價款的相互制約。

因企業(yè)土地使用權轉讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據(jù)轉讓程序設定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

6、土地用途及相關用地條件的變更企業(yè)土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。轉讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

7、企業(yè)土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。

根據(jù)有關法律規(guī)定，企業(yè)出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉讓，劃撥企業(yè)土地無地上建筑物不得轉讓，故企業(yè)土地使用權的轉讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉讓。實踐中，多以轉讓房地產為名轉讓企業(yè)土地使用權，地上的建筑物價值相對較小，于土地而言不大，并不重視

8、應當關注的司法解釋

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內容審核：李娜娜律師

來源：中國法院網(wǎng)-企業(yè)改制土地轉讓，