農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛中會遇到哪些問題及相關(guān)的法律適用

1、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包的概念

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包戶繼續(xù)履行原土地承包合同約定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)屬物權(quán)中的用益物權(quán)，其承包期限為：耕地三十年，林地為三十年至七十年，可以采取轉(zhuǎn)包等方式流轉(zhuǎn)。

3、土地轉(zhuǎn)包合同的要件

根據(jù)農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)包合同的主要內(nèi)容是：雙方當(dāng)事人的姓名、住所;轉(zhuǎn)包土地的四至、座落、面積;轉(zhuǎn)包期限和日期;土地用途;轉(zhuǎn)包價格;轉(zhuǎn)包合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;違約責(zé)任。

4、名為轉(zhuǎn)讓實為轉(zhuǎn)包土地糾紛的處理

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓協(xié)議多不規(guī)范。對名為轉(zhuǎn)讓實為轉(zhuǎn)包性質(zhì)的土地糾紛，主要審查轉(zhuǎn)包協(xié)議內(nèi)容是否合法，如合同內(nèi)容合法，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)包協(xié)議有效。如某村村民甲與乙簽訂轉(zhuǎn)讓承包地、荒山使用權(quán)的協(xié)議，協(xié)議主要約定：甲將承包土地2畝、荒山3畝交由乙方使用。從協(xié)議看，應(yīng)是轉(zhuǎn)包協(xié)議而非轉(zhuǎn)讓土地。轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包土地性質(zhì)不同，法律后果也不同。轉(zhuǎn)讓土地須經(jīng)發(fā)包方同意，即村組同意，轉(zhuǎn)讓后承包方即喪失對土地的承包經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)包土地并未喪失承包經(jīng)營權(quán)。因此，如轉(zhuǎn)包協(xié)議內(nèi)容真實、合法，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效。若轉(zhuǎn)包方要求收回土地的，一般不予支持。

5、農(nóng)村房屋買賣中搭配土地糾紛的處理

這類糾紛在山區(qū)表現(xiàn)典型。如移民搬遷、遷居城鎮(zhèn)等引發(fā)在農(nóng)村的房屋買賣及搭配承包土地的問題，發(fā)生糾紛后如何處理?已成為人民法院民事審判工作的難題。表現(xiàn)在：一是合同效力的認(rèn)定;二是承包期限的認(rèn)定;三是對土地投入損失的認(rèn)定。舉一案例：張某與李某為同村農(nóng)民。張某因進(jìn)城居住，將其在某村的房屋作價5萬元出賣給李某，同時搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買賣與土地轉(zhuǎn)包兩份協(xié)議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉(xiāng)居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發(fā)生斗毆。張某訴來法院。經(jīng)審查雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，是雙方真實意思表示，但協(xié)議未約定土地使用期限，書面約定為長期使用，該案在合同效力及實體處理上認(rèn)識不一，有的認(rèn)為應(yīng)維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實意思表示，土地轉(zhuǎn)包合法，故應(yīng)駁回原告訴訟請求。有的認(rèn)為應(yīng)解除合同。理由是：合同中未約定明確轉(zhuǎn)包期限。實踐中有的在協(xié)議中寫明長期使用，有的寫明歸其使用，有的寫明永久使用，但均未約定具體轉(zhuǎn)包期限，對此如何處理?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條的規(guī)定，當(dāng)事人對轉(zhuǎn)包期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定辦理。而《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量價格或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議;不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。當(dāng)事人對土地轉(zhuǎn)包期限沒有約定或約定為長期、永久的，應(yīng)視為不定期轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包方若提前收回承包地的，一般應(yīng)予支持。土地轉(zhuǎn)包與出租既有共同點也有區(qū)別，共同點在于都沒有喪失對土地的承包經(jīng)營權(quán)。區(qū)別點在于土地轉(zhuǎn)包有可能是無償?shù)?，而出租土地是有償?shù)?，且出租期限與轉(zhuǎn)包期限法律規(guī)定不同。出租期限法律規(guī)定最高為二十年，轉(zhuǎn)包期限最高不能超過合同期下余部分期限，即最高不超過法律規(guī)定的三十年。

6、土地轉(zhuǎn)包協(xié)議中約定的轉(zhuǎn)包期限超過土地承包期的效力認(rèn)定及處理

當(dāng)事人雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，若內(nèi)容合法且屬當(dāng)事人真實意思表示，可認(rèn)定合同有效。若約定的轉(zhuǎn)包期限超過法律規(guī)定或者超過下剩承包期的，應(yīng)認(rèn)定無效，其余期限應(yīng)當(dāng)有效。如甲將土地轉(zhuǎn)包給乙承包經(jīng)營，約定轉(zhuǎn)包期為三十年。后甲返鄉(xiāng)居住，訴訟要求收回承包地，法院經(jīng)審理認(rèn)為甲轉(zhuǎn)包給乙的土地承包期限只下剩27年，約定的三十年超過法律規(guī)定，對超過部分期限依法認(rèn)定無效，對其余部分維持雙方轉(zhuǎn)包協(xié)議。甲不服上訴，二審維持原判。

7、土地投入損失的認(rèn)定及處理

對提前解除的土地轉(zhuǎn)包合同或無效的土地轉(zhuǎn)包合同，若受讓方對土地進(jìn)行了整理、維修等對提高土地生產(chǎn)能力的投入，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)情況及現(xiàn)場查看土地情況綜合認(rèn)定，并結(jié)合當(dāng)事人雙方簽訂合同時有無過錯而區(qū)分責(zé)任，可采取折價方式予以賠償。如甲方轉(zhuǎn)包給乙土地一塊，乙接受后即對土地進(jìn)行整理、維修，花去工時費、材料費三千余元，后甲起訴要求提前收回土地。乙反訴要求賠償土地投入損失三千余元。法院查明，雙方轉(zhuǎn)包期限未約定，故支持甲方訴訟請求，解除雙方轉(zhuǎn)包合同并判令甲賠償乙土地投入損失三千元，宣判后雙方服判息訴。

8、土地轉(zhuǎn)包糾紛的解決途徑及現(xiàn)狀

我國農(nóng)村土地承包法規(guī)定，因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解解決，當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴?，F(xiàn)實中，基于維權(quán)成本考慮這類糾紛當(dāng)事人大多選擇村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解處理。村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在調(diào)處這類糾紛時，對其中爭議較大達(dá)不成協(xié)議的，往往采取處理決定方式裁決，致使當(dāng)事人一方不服，直接向人民法院起訴，而大多不選擇仲裁方式解決。究其原因，主要是土地轉(zhuǎn)包糾紛，鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)處無果的，當(dāng)事人往往尋求律師或法律工作者提供法律幫助，而律師或法律工作者通常建議當(dāng)事人選擇訴訟，致使這類案件以訴訟方式進(jìn)入到法院，回避了仲裁處理程序。而農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)在處理土地轉(zhuǎn)包糾紛時有優(yōu)勢，即可以借助村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的力量及其本身優(yōu)勢，恰當(dāng)處理，依法仲裁，往往能起到定紛止?fàn)幍淖饔谩Ｈ缭V訟到法院來，法院在處理這類案件時難度較大，難以調(diào)解結(jié)案，不易案結(jié)事了，甚至釀成涉法上訪案。因此，對這類糾紛，最好選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)處、政府仲裁的途徑解決。

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