隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來(lái)，緊靠中心城市的周邊地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當(dāng)前社會(huì)各界共同關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。我國(guó)對(duì)于城市房屋拆遷問(wèn)題有明確的法律規(guī)定，但對(duì)集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復(fù)雜，我國(guó)目前還沒(méi)有制定和頒布專(zhuān)門(mén)的法規(guī)，土地管理法只規(guī)定了征用集體土地的相關(guān)程序，而對(duì)征地過(guò)程中的房屋拆遷操作辦法及相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)具體規(guī)定，因此對(duì)征地拆遷問(wèn)題的解決，缺少相關(guān)的法律、法規(guī)依據(jù)。因此，國(guó)家應(yīng)針對(duì)農(nóng)村土地征收拆遷中存在的問(wèn)題，從立法、司法及社會(huì)相關(guān)方面予以關(guān)注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農(nóng)村土地征用、征收中的權(quán)利主體，征占范圍和程序，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分配主體和范圍，使征地拆遷的補(bǔ)償建立在一個(gè)有法可依便于操作的基礎(chǔ)上，消除法律界限不明帶來(lái)的執(zhí)法不統(tǒng)一問(wèn)題，通過(guò)平衡國(guó)家、集體、農(nóng)民三方利益，為農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可依的保證。就目前在集體土地征用中房屋拆遷的有關(guān)問(wèn)題，并結(jié)合當(dāng)前法律、法規(guī)，闡述集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別以及在集體土地征用中房屋拆遷應(yīng)注意的有關(guān)問(wèn)題：一、集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別征地拆遷是指國(guó)家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國(guó)有后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤３鞘蟹课莶疬w是指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為。我國(guó)法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。國(guó)有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見(jiàn)，集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動(dòng)，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來(lái)實(shí)施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。二、集體土地征用中房屋拆遷應(yīng)注意的問(wèn)題1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征用。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國(guó)有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征用為國(guó)有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國(guó)土地管理法的基本規(guī)定，沒(méi)有土地征用審批手續(xù)，就沒(méi)有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。2、征地管理部門(mén)按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋绕涫羌w土地征用中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時(shí)可通知有關(guān)部門(mén)在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶(hù)口的遷入、分戶(hù)；房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等事宜。

3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征用集體土地房屋拆遷過(guò)程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無(wú)拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。目前，雖然對(duì)集體土地征用房屋拆遷我國(guó)還沒(méi)有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上土地管理部門(mén)組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級(jí)土地管理部門(mén)實(shí)施拆遷為宜。而對(duì)房屋拆遷的程序具體可以參照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、拆遷并進(jìn)行房屋市場(chǎng)評(píng)估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。由于集體土地征用中房屋拆遷，沒(méi)有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶(hù)在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶(hù)，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶(hù)到處上訪(fǎng)、哄鬧，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。為此，對(duì)集體土地征用中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來(lái)水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對(duì)集體土地上的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)征求農(nóng)戶(hù)意見(jiàn)，提供由三家具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的，三級(jí)以上的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。土地是農(nóng)民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會(huì)，農(nóng)民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒(méi)有根本改變農(nóng)民依賴(lài)土地的命運(yùn)。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來(lái)的財(cái)產(chǎn)，房屋被拆，造成拆遷戶(hù)買(mǎi)不到或根本買(mǎi)不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動(dòng)中引發(fā)的諸多矛盾問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)仍是因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低，不足以保證被拆遷人買(mǎi)得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買(mǎi)不起房，則必然引發(fā)矛盾。目前廣州等地已經(jīng)逐步采取新的嘗試，如在特定地區(qū)內(nèi)對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增加20%確定，原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換，保證被拆遷人基本生活，這些緩和矛盾的方法，值得鎮(zhèn)江市借鑒。經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展需要用地是無(wú)可厚非的，在集體土地拆遷補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一個(gè)基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，必須得到足額、充分補(bǔ)償，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產(chǎn)、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買(mǎi)不起房、無(wú)安身之所。為經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項(xiàng)活動(dòng)中應(yīng)該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應(yīng)嚴(yán)格依照程序進(jìn)行，并應(yīng)采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實(shí)際困難，按照省政府批準(zhǔn)的方案征地拆遷，參照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋，適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地拆遷戶(hù)能有房住，不嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，確實(shí)保護(hù)公民的合法權(quán)益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪(fǎng)、哄鬧等社會(huì)不穩(wěn)定因素的發(fā)生。江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院·馬龍喜[page]

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