今年來，一起關(guān)于母子爭搶征地補償款的官司在佛山市南海區(qū)各村中流傳。南海某村征地后，村民按人頭分得巨額補償款。一位母親怕兒子揮霍，代兒子保管補償款，兒子卻千方百計想自己掌控這筆錢，母子二人爭持不下，只能對簿公堂，法院判兒子贏得訴訟。兒子獲得補償款后，購買豪車，晝夜賭博，幾個月后，分文不剩。

其實，這樣的故事近十年來在南海并不罕見，幾乎每個村民都聽過幾個這樣的故事。"南海區(qū)2007年開始'三舊'改造，征地后多數(shù)村子將征地款一次性分給村民。"南海區(qū)三舊改造辦公室主任姚曉輝說，"很多村民一下子得到這么多錢'鎮(zhèn)不住'，豪賭揮霍，地也沒了，錢花完了，生活陷入困境，甚至成為社會不穩(wěn)定因素。"于是，一些村集體開始思考如何"以錢生錢"，讓村民持續(xù)獲得分紅，一些創(chuàng)新模式陸續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)過一段時間的觀察，南海區(qū)政府以地方性文件的形式肯定了村民的創(chuàng)新——9月29日，《南海區(qū)新一輪深化"三舊"改造綜合試點工作方案》(以下簡稱《方案》)和《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法》(以下簡稱《辦法》)正式公布。

南海是農(nóng)村改革的試點，南海今天遇到的問題，或許就是其他地區(qū)農(nóng)村明天將遇到的問題。了解和探討南海的農(nóng)村新政，或許能讓您對未來村子的改變胸有成竹，應(yīng)對自如。

征地補償物業(yè)，集體收入將持續(xù)增長

商服物業(yè)租金比工業(yè)區(qū)高，且物業(yè)不斷升值。

小廠林立，最小的只有一間廠房，活似小作坊;產(chǎn)業(yè)低端，大多數(shù)以五金為主，污染大，附加值低;土地利用效率低，廠房多為一層。"當(dāng)時的租金，每平米一個月平均只有3元錢。想象一下，離廣州、佛山市區(qū)都如此近的地方，租1000平米的廠房一個月只需要3000元。"大瀝鎮(zhèn)奇槎居委會書記黎燦垣依舊記得當(dāng)年村工業(yè)區(qū)的情形。

2010年，奇槎工業(yè)區(qū)啟動"三舊"改造項目，將舊工業(yè)區(qū)改造為商住配套的都市型產(chǎn)業(yè)載體。村民得到的分紅款不到地價的一半，剩下的錢，由集體以留成物業(yè)的形式，置換成寫字樓和商鋪等物業(yè)。

黎燦垣介紹，居委會按照"一平米土地至少換一平米物業(yè)"的標(biāo)準(zhǔn)，留成了9萬多平米物業(yè)，開工39個月后村里就能享受物業(yè)租金收入(在此期間開發(fā)商需交付土地租金)。"比工業(yè)區(qū)收租價格高多了，按照最保守的估計，每平米租金20元，集體收入也會增長為原來的3倍;而且錢是死的，物業(yè)卻是不斷升值的。"如此一來，村民股東除了能一次性得到分紅款十多萬元之外，每年還能領(lǐng)取穩(wěn)定增長的分紅。

同在2010年，大瀝鎮(zhèn)聯(lián)滘居委會"廣佛智城"項目啟動，今年施工。項目占地700畝，預(yù)計投入40億元，建設(shè)80萬平米商服物業(yè)(即商業(yè)服務(wù)物業(yè)，用地年限為40年)。聯(lián)滘村經(jīng)聯(lián)社社長黃樹榮保守估計，項目完工后將給村里帶來每年5000萬元的收入。

聯(lián)滘居委會同樣采取村集體留成物業(yè)、土地入股的方式參與項目利益分配。黃樹榮介紹，項目建成后，有15萬平方米商服物業(yè)屬于村集體所有，占項目物業(yè)約1/5.村集體所有物業(yè)將由智城項目投資方代為管理。

黃樹榮說，這700畝地原來是村級工業(yè)區(qū)，以塑料廠為主，給村里帶來的麻煩遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益：垃圾要村里處理，村里需要有人管理工業(yè)區(qū)，還要負(fù)責(zé)維護被貨車壓壞的路面。另外，舊村委會周圍的70多畝地也在開發(fā)另一個項目，分享收益的方式與"廣佛智城"類似。這兩個項目全部完工后，預(yù)計村民股東的分紅將從每年3500元增長到每年8400元。

不過，與奇槎不同的是，奇槎"三舊"改造土地性質(zhì)由集體建設(shè)用地變?yōu)閲型恋?，?lián)滘"廣佛智城"項目則分兩塊——村里留成物業(yè)轉(zhuǎn)為國有土地，其余部分依舊保持集體土地性質(zhì)。"這是村民們的一致要求，覺得變成國有后更保險。"黃樹榮說，"但是轉(zhuǎn)為國有土地費用極高，預(yù)計要七八億元，由開發(fā)商出資。"奇槎和聯(lián)滘的嘗試獲得政府的肯定，他們的分紅方式被寫入《方案》中，普遍適用于南海鄉(xiāng)鎮(zhèn)。《方案》提出創(chuàng)新補償安置方式，探索貨幣補償與實物補償相結(jié)合，實行代建物業(yè)、留成物業(yè)、入股等多種補償安置方式。這一規(guī)定將民間做法"政策化"，避免一次性分紅帶來的不良后果，保障失地農(nóng)民持續(xù)享受土地帶來的紅利。

集體土地商服項目 可以分拆確權(quán)銷售

不得建設(shè)住宅或公寓，防止小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。

"廣佛智城"項目被視為南海乃至整個廣東"三舊改造"和集體土地開發(fā)利用的典范。項目將完成80萬平方的商服項目建設(shè)，目前一期工程11萬平方米已完工;眾多知名品牌已經(jīng)入駐，入駐率達80%;每平方米價格已超過40元，直追市中心。

然而，集體土地發(fā)展商服項目的固有矛盾也進一步凸現(xiàn)出來：通過土地出讓方式獲得了40年的實際使用權(quán)，卻不能辦理房產(chǎn)證，項目方只能利用開發(fā)商自有資金進行開發(fā)，且項目建成后不得銷售，只能以物業(yè)出租的方式進行經(jīng)營。多數(shù)在集體土地上發(fā)展的商服項目均遇到類似的困難——投入大、難融資、盈利慢，價格根本上不去。

《方案》和《辦法》都致力于解決這個問題。《方案》提出，逐步推進集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地"同地、同權(quán)、同價、同責(zé)"，推進集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押實踐?！掇k法》進一步規(guī)定，集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項目通過竣工驗收后，按規(guī)劃、住建部門審定的房屋基本單元進行確權(quán)，經(jīng)住建部門核發(fā)現(xiàn)售備案證明的，可以分拆銷售;購買物業(yè)者應(yīng)向國土、住建部門申請辦理共同宗土地房產(chǎn)"兩證合一"登記。

"據(jù)我們所知，集體土地商服項目分拆銷售，全國尚無先例。"南海區(qū)國土局市場科杜小剛說，"如此一來，集體土地及其上面的商服物業(yè)作為'資本'的價值就體現(xiàn)出來了，讓融資過程變得容易一些，資金回籠也更快。

"按照《辦法》，集體土地與國有土地在商業(yè)開發(fā)中實際上已經(jīng)沒有太明顯的區(qū)別。"稍微有點區(qū)別的是，40年使用期到期后村集體收回，不能預(yù)售，以及集體土地之上的商服物業(yè)價格更低。"

"十八大提出探索集體土地與國有土地逐步'同權(quán)同價'，但是我們說還要'同責(zé)'."南海區(qū)國土局市場科科長沈尉波介紹說，根據(jù)《辦法》規(guī)定，開發(fā)集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項目需要繳納城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提留金(按土地公開交易成交價格的30%一次繳清)，統(tǒng)籌用于南海區(qū)道路、給排水、供電等城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)維護以及社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、教育文體等城鄉(xiāng)公共服務(wù)的建設(shè)支出。"以前這些只能是由國有土地承擔(dān)，現(xiàn)在探索集體土地入市，這些職責(zé)集體土地也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。"

此外，《辦法》規(guī)定，集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項目不得建設(shè)住宅或類似住宅的居住用房，防止小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn);嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)用地發(fā)包與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，防止耕地和農(nóng)用地流失。

目前，南海尚未有商服項目分拆確權(quán)銷售的案例，姚曉輝介紹，有幾個項目有這樣的意向，國土部門也正在籌備選擇試點進行。

留成物業(yè)，"相當(dāng)于買了只賺不賠的股票"

部分村民擔(dān)心村官腐敗，物業(yè)難租，"換成錢拿在手里保險".

南方農(nóng)村報記者采訪了奇槎、聯(lián)滘多位村民，多數(shù)村民對于新的分紅方式表示理解和接受，但也有部分村民表示不滿。

"這樣一來，腐敗的機會多了。集體物業(yè)對外出租，由開發(fā)商代為管理，再加上經(jīng)聯(lián)社和經(jīng)濟社，與村民隔了三層，沒有完善制度約束的話，腐敗會變得更容易，村民也更難以察覺。"聯(lián)滘一位村民說。

黃樹榮告訴記者，"廣佛智城"項目中，集體留成的15萬平方米物業(yè)就是在多數(shù)村民的要求下轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，變集體建設(shè)用地為國有建設(shè)用地。"村民覺得，如果不轉(zhuǎn)為國有土地，說不定哪天政府就征地了，不保險。"在村民表決過程中，說服村民"經(jīng)歷了一個漫長的過程，做出了一次次妥協(xié)".黎燦垣向記者道出了其中的關(guān)竅：其實，南海此前已有相關(guān)規(guī)定，集體收入不得全部用于分紅，而應(yīng)向民生工程和公共建設(shè)傾斜。但村民認(rèn)為，本該分紅的錢用于物業(yè)留成和土地入股，和用于民生事業(yè)、公共建設(shè)并不是一回事。

"老人、懶漢以及一些打算遷戶口的村民，普遍希望一次性分工，分得越多越好;打算在本村生活的年輕人肯定希望更大比例的分紅用于物業(yè)留成，因為物業(yè)是會不斷增值的，相當(dāng)于買了只賺不賠的股票。"黎燦垣告訴南方農(nóng)村報記者，"引導(dǎo)村民很難，特別是項目涉及7個經(jīng)濟社。"南方農(nóng)村報記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上有不少表達對奇槎居委分紅不滿的帖子。

"萬一留成的物業(yè)沒人來租，想賣也賣不出去呢?那豈不是全砸手里了。"奇槎一村民對南方農(nóng)村報記者表達了自己的擔(dān)心，"還是換成錢拿在手里保險。"

物業(yè)留成、土地入股有無推廣價值?

是否會像當(dāng)年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?

作為經(jīng)聯(lián)社社長，黃樹榮認(rèn)為，如果土地入股分紅和物業(yè)留成成為趨勢，那么經(jīng)聯(lián)社將會失去作用，取而代之的是集體經(jīng)濟公司。"等到一個村的集體建設(shè)用地基本全部被改造和建設(shè)成為集體物業(yè)時，集體經(jīng)濟公司將會出現(xiàn)，這也是聯(lián)滘下一步的計劃。"毗鄰廣州的區(qū)位優(yōu)勢，使得聯(lián)滘的建設(shè)用地有可能全部轉(zhuǎn)化為大型商服項目。姚曉輝自信地告訴記者："南海有足夠的經(jīng)濟容納力接受集體經(jīng)濟的商業(yè)化開發(fā)。"然而，集體經(jīng)濟的商服開發(fā)潛力一旦被激發(fā)，是否會像當(dāng)年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?這一模式對于不發(fā)達地區(qū)集體經(jīng)濟是否具有借鑒意義?

在現(xiàn)階段看來，類似的集體土地開發(fā)模式難以在全國推廣，粗放的土地租賃和轉(zhuǎn)讓模式依舊是主流，類似的精細(xì)化、集約化商服用地開發(fā)模式只有在集體經(jīng)濟發(fā)達、人口集中、城鎮(zhèn)化程度高的地區(qū)才有可能實現(xiàn)。

此前中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英在接受南方農(nóng)村報記者采訪時指出，集體建設(shè)用地開發(fā)可能出現(xiàn)失敗并不一定是壞事："成熟的市場經(jīng)濟一定有或大或小的失敗風(fēng)險，集體經(jīng)濟要成為成熟的市場主體，這是必經(jīng)之路。"

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