一、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅相關(guān)規(guī)定

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按評(píng)估價(jià)格、土地基準(zhǔn)地價(jià)兩種方式確定。上述兩個(gè)文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。在實(shí)際征管中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣補(bǔ)償和房屋安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償可直接并入契稅的計(jì)稅依據(jù)中，而房屋安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)稅依據(jù)在上述文件中并未明確。而同為財(cái)產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對(duì)該問(wèn)題已有明確的政策解釋。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：1．按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2．由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。基于對(duì)拆遷過(guò)程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，可見(jiàn)各地執(zhí)行不盡一致。房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅是怎樣的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格來(lái)確定，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二、怎樣進(jìn)行房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅

一、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何納稅

1、拆遷過(guò)程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以成本價(jià)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為4000平方米×（6000萬(wàn)元÷50000平方米）=480萬(wàn)元。同時(shí)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成本8000萬(wàn)元，拆遷戶貨幣補(bǔ)償7500元/平方米×1000平方米=750萬(wàn)元。全部契稅的計(jì)稅依據(jù)為480萬(wàn)元+8000萬(wàn)元+750萬(wàn)元=9230萬(wàn)元。

2、拆遷過(guò)程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為7500元/平方米×4000平方米=3000萬(wàn)元。全部契稅計(jì)稅依據(jù)為3000萬(wàn)元+8000萬(wàn)元+750萬(wàn)元=11750萬(wàn)元。

3、拆遷過(guò)程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場(chǎng)價(jià)格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為8000元/平方米×4000平方米=3200萬(wàn)元。全部契稅計(jì)稅依據(jù)為3200萬(wàn)元+8000萬(wàn)元+750萬(wàn)元=11950萬(wàn)元。

二、房產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償納稅相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第四條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按評(píng)估價(jià)格、土地基準(zhǔn)地價(jià)兩種方式確定。

上述兩個(gè)文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。在實(shí)際征管中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣補(bǔ)償和房屋安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償可直接并入契稅的計(jì)稅依據(jù)中，而房屋安置補(bǔ)償?shù)挠?jì)稅依據(jù)在上述文件中并未明確。

而同為財(cái)產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對(duì)該問(wèn)題已有明確的政策解釋。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

基于對(duì)拆遷過(guò)程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，可見(jiàn)各地執(zhí)行不盡一致。

三、房產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償房屋繳稅

房產(chǎn)公司支付拆遷賠償是否交稅需要交稅

1、土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)：

（1）不征增值稅。

（2）政策依據(jù)是《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅［2016］36號(hào)）附件3：“

一、下列項(xiàng)目免征增值稅

（三十八）土地所者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者?！?

2、房屋建筑物（含裝修、附屬物）：

（1）如果房屋建筑物為2016年4月30日前取得，則可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，按照取得的房屋建筑物補(bǔ)償收入扣除取得房屋建筑物時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5％的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，對(duì)超過(guò)取得原值部分的補(bǔ)償收益繳納增值稅。

（2）如果房屋建筑物2016年5月1日后取得，則應(yīng)選擇一般計(jì)稅法，按照取得的房屋建筑物補(bǔ)償收入作為銷售額，按照11％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，尚未抵扣完畢的待抵扣項(xiàng)稅額，允許從當(dāng)期銷售稅額中抵扣。

3、機(jī)器設(shè)置的補(bǔ)償：

（1）若不能搬遷，經(jīng)移動(dòng)后即滅失，只能拆除處理，則應(yīng)該按照處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

（2）若搬遷后可以繼續(xù)使用，收到的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該是對(duì)其搬運(yùn)、安裝的補(bǔ)償，應(yīng)分別運(yùn)輸服務(wù)、安裝服務(wù)繳納增值稅，搬遷時(shí)實(shí)際發(fā)生的運(yùn)輸服務(wù)、安裝服務(wù)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

4、各類補(bǔ)助費(fèi)用補(bǔ)償對(duì)于拆遷企業(yè)收到的停工補(bǔ)助、搬遷補(bǔ)助、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，是作為因?yàn)檎咝园徇w對(duì)拆遷企業(yè)的政策性補(bǔ)償，實(shí)際是政府支付的違約金，不屬于增值稅征稅范圍，不征增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管理制度公司行政管理工作

1、制定公司行政管理制度、匯編公司各項(xiàng)制度、監(jiān)督檢查各部門(mén)執(zhí)行的情況；

2、負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行遵守勞動(dòng)紀(jì)律的教育及考勤工作的管理；

3、根據(jù)董事會(huì)批準(zhǔn)的行政費(fèi)用總額度，每月制定公司行政費(fèi)用預(yù)算，并嚴(yán)格控制行政費(fèi)用的支出；

4、負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)的管理，建立固定資產(chǎn)、低值易耗品等物品的購(gòu)買、驗(yàn)收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；

5、負(fù)責(zé)公司印章和介紹信的管理，嚴(yán)格執(zhí)行印章和介紹信的使用規(guī)定；

6、負(fù)責(zé)公司文件的管理工作；

7、根據(jù)公司行政管理制度，做好電話、傳真和復(fù)印機(jī)等設(shè)備的使用和管理；

8、負(fù)責(zé)公司車輛的管理和調(diào)度工作；建立車輛檔案，做好車輛的維修、保養(yǎng)工作，定期檢查車輛使用情況，加強(qiáng)對(duì)司機(jī)、非司機(jī)的安全教育工作；

9、負(fù)責(zé)公司外圍環(huán)境衛(wèi)生的管理；

10、負(fù)責(zé)公司辦公地點(diǎn)安全、保衛(wèi)、消防工作的管理；

11、負(fù)責(zé)員工食堂工作的管理；

12、負(fù)責(zé)對(duì)外的接待及票務(wù)、住宿等工作。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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