一、國(guó)有建設(shè)用地被企業(yè)被拆遷,如何處理?

兩個(gè)被拆遷企業(yè)委托團(tuán)隊(duì)進(jìn)行征收拆遷維權(quán)工作，拆遷方給予的補(bǔ)償說(shuō)法一致，不包括土地使用權(quán)補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。團(tuán)隊(duì)建議重新評(píng)估土地和房屋價(jià)值，并提起行政復(fù)議或行政訴訟，同時(shí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房可選擇房屋置換。經(jīng)營(yíng)行為的界定需滿足營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效、納稅證明或免稅證明、實(shí)際經(jīng)營(yíng)行為存在且持續(xù)等條件。

法律分析

團(tuán)隊(duì)最近接受了佳木斯和綏化兩個(gè)被拆遷企業(yè)當(dāng)事人委托的征收拆遷維權(quán)工作，兩個(gè)企業(yè)的共同點(diǎn)為：占有土地的性質(zhì)均為國(guó)有;且辦理了相關(guān)土地使用權(quán)證以及房產(chǎn)證和工商注冊(cè);土地的取得方式均為劃撥?，F(xiàn)面臨征收拆遷，拆遷方給予的補(bǔ)償說(shuō)法如出一轍。

一、土地由于取得的方式是劃撥，所以沒(méi)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償。原因在于你劃撥取得土地就沒(méi)有花錢，那我征收土地就不需要土地補(bǔ)償。

二、由于你房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證都表明了是住宅而非經(jīng)營(yíng)，所以就沒(méi)有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。如果依照拆遷方給出的說(shuō)法，被征收企業(yè)能獲得的補(bǔ)償只有房屋補(bǔ)償了。眾所周知，房屋補(bǔ)償價(jià)值是非常低的，這樣的情況對(duì)我們的當(dāng)事人是非常不利的。面對(duì)這樣的情況，我們應(yīng)該怎么維權(quán)呢?

本團(tuán)隊(duì)專業(yè)律師認(rèn)為：

一、如果還處于評(píng)估階段，那應(yīng)及時(shí)要求重新評(píng)估，也可自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就土地和房屋進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。特別是土地的價(jià)值，更應(yīng)該進(jìn)行有效評(píng)估。它的參考數(shù)據(jù)應(yīng)來(lái)自于已成交土地的價(jià)值或者是商品房的價(jià)格。

二、如果已經(jīng)下發(fā)了征收補(bǔ)償決定書(shū)，應(yīng)及時(shí)提起行政復(fù)議或行政訴訟。就其征收方案和評(píng)估方式、項(xiàng)目、方法等提起不合法審查，完成撤銷該行政行為的目的。

三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房一樣有權(quán)利進(jìn)行房屋置換，也就是可以選擇回遷或者是同地段的商業(yè)用房置換。

四、經(jīng)營(yíng)行為的界定應(yīng)由這樣幾個(gè)行為完成：

1、有營(yíng)業(yè)執(zhí)照且在注冊(cè)有效期內(nèi);

2、有納稅證明或者免稅證明;

3、實(shí)際經(jīng)營(yíng)行為存在且持續(xù)。

拓展延伸

國(guó)有建設(shè)用地被企業(yè)拆遷，如何保障合法權(quán)益？

在國(guó)有建設(shè)用地被企業(yè)拆遷的情況下，保障合法權(quán)益是至關(guān)重要的。首先，政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，確保程序合法、公正，并提供充分的補(bǔ)償和安置方案。其次，建立有效的監(jiān)管機(jī)制，確保企業(yè)拆遷行為符合法律法規(guī)，防止濫用權(quán)力和不當(dāng)行為。同時(shí)，加強(qiáng)法律援助和糾紛解決機(jī)制，為受拆遷影響的個(gè)人和企業(yè)提供法律支持和救濟(jì)途徑。此外，加強(qiáng)輿論監(jiān)督和社會(huì)參與，確保拆遷過(guò)程的透明度和公眾參與度，維護(hù)各方利益平衡。最重要的是，加強(qiáng)法律法規(guī)的完善和執(zhí)行力度，為保障合法權(quán)益提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

結(jié)語(yǔ)

團(tuán)隊(duì)最近接受了佳木斯和綏化兩個(gè)被拆遷企業(yè)的委托，他們面臨征收拆遷，拆遷方給予的補(bǔ)償說(shuō)法相似。然而，根據(jù)專業(yè)律師的觀點(diǎn)，我們可以采取以下措施來(lái)維權(quán)：重新評(píng)估土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)值，提起行政復(fù)議或行政訴訟，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房可以進(jìn)行置換，確保合法的經(jīng)營(yíng)行為得到保護(hù)。在國(guó)有建設(shè)用地被拆遷的情況下，保障合法權(quán)益至關(guān)重要，需要政府嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，建立有效的監(jiān)管機(jī)制，并加強(qiáng)法律援助和糾紛解決機(jī)制。同時(shí)，加強(qiáng)輿論監(jiān)督和社會(huì)參與，完善和執(zhí)行法律法規(guī)，為保障合法權(quán)益提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)條例》的決議：第二章 注冊(cè)和經(jīng)營(yíng) 第七條 客商在特區(qū)投資設(shè)廠，興辦各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事業(yè)，應(yīng)向廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核、批準(zhǔn)后，發(fā)給注冊(cè)證書(shū)和土地使用證書(shū)。

中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法： 第二十八條 舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。

舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地，連續(xù)閑置兩年以上或者因停辦閑置一年以上的，應(yīng)當(dāng)由原土地所有者收回該土地使用權(quán)，重新安排使用。

二、國(guó)有土地企業(yè)廠拆遷有什么補(bǔ)償？

公司拆遷補(bǔ)償

一、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用

包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)取?

1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。

也有直接通過(guò)招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。

全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備?？砂徇w設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

二、停產(chǎn)停業(yè)損失

包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失、預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失。

該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較國(guó)有土地企業(yè)廠拆遷有哪些補(bǔ)償大的部分，筆者認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分。因此，也是維權(quán)的重中之重。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

三、國(guó)有建設(shè)用地拆遷補(bǔ)償嗎

國(guó)有建設(shè)用地拆遷給予補(bǔ)償。

實(shí)施房屋征收拆遷應(yīng)當(dāng)遵循先補(bǔ)償、后搬遷的原則對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，按照被征收房屋的性質(zhì)面積足額支付。

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有：

1、被拆房屋的補(bǔ)償費(fèi)或重置費(fèi)，主要用來(lái)補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，一般是以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和房屋的折舊程度進(jìn)行劃?rùn)n，按照平方米的單價(jià)進(jìn)行計(jì)算；

2、搬遷周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以應(yīng)對(duì)應(yīng)拆遷導(dǎo)致的居住問(wèn)題；

3、獎(jiǎng)勵(lì)性的補(bǔ)償費(fèi)，一般用于鼓勵(lì)被拆遷房屋的住戶。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償兩種。房屋賠償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和實(shí)際情況而定的。城市國(guó)有土地上房屋拆遷，以房屋所有權(quán)證書(shū)載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額；農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋拆遷，以宅基地使用權(quán)證書(shū)或建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、國(guó)土部門房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算具體的拆遷補(bǔ)償數(shù)額。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第二十七條

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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