一、企業(yè)之間可以支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎

拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)由當(dāng)?shù)氐氖?、縣國(guó)土資源局支付土地補(bǔ)償費(fèi)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施條例第25條明確規(guī)定：“市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施?！?

一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額確定

非居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)確定，不適用最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格補(bǔ)貼。

1、拆除未出租非居住房屋

2、拆除公有出租非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×20%；對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80%。

3、拆除房管部門代管的非居住房屋

4、拆除房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體所有非居住房屋，對(duì)所有人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×100%；對(duì)承租人的補(bǔ)償款為：貨幣補(bǔ)償金額=市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×80%。

二、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。

一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

1、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

2、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？

拆遷補(bǔ)償款的主要分配方式包括承租企業(yè)和出租人之間的分配、用于企業(yè)安置的分配以及股東之間的分配。補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)土地區(qū)位補(bǔ)償和設(shè)備補(bǔ)償進(jìn)行分配，廠房重置費(fèi)按所有權(quán)分配，翻建、擴(kuò)建、裝修費(fèi)按投資者受益原則分配。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)根據(jù)租賃合同和實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行分配。補(bǔ)償款用于企業(yè)安置后，剩余款項(xiàng)應(yīng)按公司章程或股東實(shí)繳的出資比例進(jìn)行分配。

法律分析

1.承租企業(yè)和出租人的分配

相當(dāng)一部分企業(yè)以承租人身份從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，那么拆遷補(bǔ)償款首先應(yīng)當(dāng)在承租企業(yè)和出租人之間進(jìn)行分配。一般而言，土地區(qū)位補(bǔ)償屬于出租人，對(duì)設(shè)備的補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償則屬于承租企業(yè)。而廠房重置費(fèi),首先按所有權(quán)進(jìn)行分配補(bǔ)償;若承租企業(yè)對(duì)承租廠房進(jìn)行翻建、擴(kuò)建、裝修，在合同無(wú)事先約定的情況下，則按“誰(shuí)添附，誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行分配。而停產(chǎn)停業(yè)損失，如果租賃合同無(wú)特殊約定，則看實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體。承租企業(yè)作為證照齊全、依法納稅的企業(yè)，理所當(dāng)然可獲停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償;而出租方即便沒有取得出租許可，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)其“出租廠房”這一經(jīng)營(yíng)行為獲得一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失。

2.用于安置

若企業(yè)要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，則其所分配到的補(bǔ)償款首先須用于企業(yè)的安置，如異地租賃建設(shè)房屋、購(gòu)置設(shè)備、聘用員工等;若股東決定解散該企業(yè)，則該筆拆遷補(bǔ)償款納入公司財(cái)產(chǎn)用于對(duì)債權(quán)債務(wù)的清算。

3.股東分配

拆遷補(bǔ)償款用于企業(yè)的安置后，若有剩余，則應(yīng)當(dāng)依照《公司法》及相關(guān)司法解釋在股東之間進(jìn)行分配。即按照公司章程關(guān)于處分公司不動(dòng)產(chǎn)所得的規(guī)定處理，若公司章程約定了股東利潤(rùn)分配的方式，則按公司章程分配剩余的拆遷補(bǔ)償款，否則按照股東實(shí)繳的出資比例分配。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)以上情況，對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的分配，應(yīng)首先考慮承租企業(yè)和出租人之間的分配，包括土地區(qū)位補(bǔ)償和設(shè)備補(bǔ)償。對(duì)于廠房重置費(fèi)，根據(jù)所有權(quán)進(jìn)行分配，翻建、擴(kuò)建、裝修的費(fèi)用按照誰(shuí)添附，誰(shuí)受益原則分配。停產(chǎn)停業(yè)損失的分配應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)主體，承租企業(yè)可獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，出租方也應(yīng)獲得一定比例的補(bǔ)償。若企業(yè)要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，補(bǔ)償款應(yīng)用于企業(yè)的安置，如房屋租賃、設(shè)備購(gòu)置等。若決定解散企業(yè)，補(bǔ)償款納入公司財(cái)產(chǎn)用于債務(wù)清算。最后，剩余的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)根據(jù)公司章程或股東實(shí)繳出資比例進(jìn)行分配。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十四條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

三、企業(yè)拆遷可以得到哪些補(bǔ)償費(fèi)用？

企業(yè)拆遷補(bǔ)償可以分為拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷對(duì)身體造成傷害的賠償費(fèi)用、無(wú)法搬遷的停產(chǎn)、停業(yè)期間的損失費(fèi)用和拆遷所需臨時(shí)安置的費(fèi)用。在實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償存在許多問題，如租賃土地的補(bǔ)償問題、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用的確定問題、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用計(jì)算問題以及停產(chǎn)停業(yè)損失問題。為了解決這些問題，可以采取多種方式，如制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)拆遷補(bǔ)償監(jiān)管、明確拆遷補(bǔ)償程序等。

法律分析

企業(yè)拆遷補(bǔ)償可以分為以下四個(gè)方面：

1. 拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備等。

2. 拆遷對(duì)身體造成傷害的賠償費(fèi)用。

3. 無(wú)法搬遷的停產(chǎn)、停業(yè)期間的損失費(fèi)用。

4. 拆遷所需臨時(shí)安置的費(fèi)用。

1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問題

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的利益如何保障?根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。

也有直接通過招標(biāo)、拍賣或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒有詳細(xì)的規(guī)定。

全國(guó)各地方的拆遷補(bǔ)償、土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用的確定問題

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備?？砂徇w設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

二、停產(chǎn)停業(yè)損失

包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失、預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失。

該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較大的部分，筆者認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分。因此，也是維權(quán)的重中之重。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

用和搬包括搬遷前期費(fèi)遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

四、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

拓展延伸

房屋、建筑物補(bǔ)償是指在房屋征收或者拆遷時(shí)，對(duì)于被征收或者被拆遷的房屋、建筑物的損失或者補(bǔ)償問題。確定房屋、建筑物的補(bǔ)償需要考慮多個(gè)因素，包括房屋的價(jià)值、使用情況、年代、面積、結(jié)構(gòu)等。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并給予被征收房屋的補(bǔ)償。被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的價(jià)值、使用情況、年代、面積等因素確定。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)拆遷法》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)用于拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的安置、補(bǔ)償和拆遷過程中的公益事業(yè)建設(shè)等方面。

在實(shí)際操作中，房屋、建筑物的補(bǔ)償問題需要遵守法律法規(guī)的規(guī)定，確保被征收房屋的補(bǔ)償合理、公正，同時(shí)保障拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的合法權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用包括拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷對(duì)身體造成傷害的賠償費(fèi)用、無(wú)法搬遷的停產(chǎn)、停業(yè)期間的損失費(fèi)用和拆遷所需臨時(shí)安置的費(fèi)用。在實(shí)踐中，關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用和房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用存在問題，如拆遷法規(guī)不明確、各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同等。為解決這些問題，企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括更多細(xì)節(jié)，如拆遷非住宅房屋的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)用等。同時(shí)，拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用也可以幫助拆遷人與被拆遷人之間達(dá)成更好的拆遷協(xié)議。

法律依據(jù)

鄉(xiāng)村集體所有制企業(yè)條例(2011-01-08)\t第三十六條\t政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)為符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益好的企業(yè)創(chuàng)造發(fā)展條件：

(一)對(duì)企業(yè)所需的能源、原材料、資金等，計(jì)劃、物資、金融等部門應(yīng)當(dāng)積極幫助解決；生產(chǎn)納入國(guó)家指令性計(jì)劃的產(chǎn)品所需的能源、原材料等，由安排生產(chǎn)任務(wù)的部門和單位組織供應(yīng)；(2011年1月8日刪除)

(二)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)生產(chǎn)名、優(yōu)產(chǎn)品和出口創(chuàng)匯產(chǎn)品的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在信貸、能源、原材料和運(yùn)輸?shù)确矫娼o予扶持；

(三)為企業(yè)培訓(xùn)、招用專業(yè)技術(shù)人才和引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)創(chuàng)造條件。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法(1996-10-29)\t第二十六條\t地方各級(jí)人民政府按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，將發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)同小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合，引導(dǎo)和促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)適當(dāng)集中發(fā)展，逐步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法(2020-11-29)\t第三十七條\t有關(guān)國(guó)有自然資源有償使用、開采的評(píng)估辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來源：臨律-企業(yè)之間可以支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎，