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干貨收藏：遇到棚戶區(qū)改造項目，如何有效避免“雷區(qū)”！

  • 發(fā)布時間：

    2021-08-03 10:18:53

  • 作者：

    圣運律師

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在圣運律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區(qū)改造是引發(fā)拆遷的重要原因之一。棚戶區(qū)改造原本是國家推行的一項利民措施，卻因有的拆遷方片面

干貨收藏：遇到棚戶區(qū)改造項目，如何有效避免“雷區(qū)”！

    在圣運律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區(qū)改造是引發(fā)拆遷的重要原因之一。棚戶區(qū)改造原本是國家推行的一項利民措施，卻因有的拆遷方片面追求項目進(jìn)度而引發(fā)了拆遷矛盾。圣運律師針對拆遷戶朋友們在棚戶區(qū)改造中遇到的種種問題進(jìn)行了梳理，結(jié)合經(jīng)典的案例，為大家詳細(xì)剖析如何才能在棚改項目中有效避免“雷區(qū)”，爭取到合理補償。
 
01棚戶區(qū)改造的違法類型！
 
    棚戶區(qū)改造的類型分為兩種，一種針對在國有土地上建設(shè)于六七十年代的老舊小城區(qū)，還有一種城中村改造項目是在集體土地上的改造。有些開發(fā)商以及相應(yīng)機關(guān)，打著棚戶區(qū)改造的名義，對拆遷戶朋友的房屋進(jìn)行違法拆遷、降低補償，或者不給原地回遷，這些改造形式都是違法的。
 
 
02警惕這幾種不合法的“改造”陷阱！
 
針對棚戶區(qū)改造中的集體土地上的改造，從法律角度來看以下三種改造模式都是違法的：
 
第一種模式：政府發(fā)文要求村委會自行改造，村委會資金不足的情況下，有些開發(fā)商會注資進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。
第二種模式：政府直接發(fā)文，要求鎮(zhèn)政府或街道辦成為拆遷方。
第三種模式：由市縣級政府或者區(qū)級政府發(fā)文征收，按照國有土地上的模式要求征收。
 
    特別注意：按照我國現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，城中村的改造，土地是集體的，要拆遷必須要對土地和房屋進(jìn)行征收。征收之后行政機構(gòu)才能夠按照《土地管理法》規(guī)定的征收程序來進(jìn)行拆遷，如果沒有經(jīng)過這套征收程序，就是不合法的。而針對集體土地的征收，只有國務(wù)院和省級人民政府才有權(quán)利按照各自的權(quán)限進(jìn)行征收。
 
 
03村委會擅自進(jìn)行棚戶區(qū)改造，違法！
 
    按照我國《村民委員會組織法》的規(guī)定，村委會是村民自治組織，不是官僚機構(gòu)更不是權(quán)力機構(gòu)。在農(nóng)村村委會是選取代表來行使村民日常的權(quán)利，是村民授權(quán)給村委會干部來行使權(quán)利的。實踐中，遇到村委會擅自拆遷或者舊城改造，侵犯到村民的權(quán)益時，村民可以依法行使村民的權(quán)利，召開村民大會對違法行為進(jìn)行制止。

04區(qū)縣政府進(jìn)行城中村改造，違法！
 
 
    城中村改造按照法定的征收程序來進(jìn)行，征收主體是國務(wù)院和省級政府，作為區(qū)縣級人民政府無權(quán)進(jìn)行征收。從我國《憲法》以及《民法典》都保護(hù)農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益不受侵犯來看，如果區(qū)縣政府下發(fā)相關(guān)的改造文件授權(quán)開發(fā)商或授權(quán)征收辦來拆遷都是違法的。另一種，如果在征收時區(qū)縣政府下發(fā)國有土地上征收補償決定也是違法的，下發(fā)征收補償決定是全國人大授權(quán)國務(wù)院制定的，在集體土地上參照國有土地上征收模式進(jìn)行，屬于越權(quán)違法行為。
 
 
圣運棚戶區(qū)改造項目經(jīng)典案例
 
    張先生是陜西省西安市某區(qū)村民，2008年以前在村里宅基地上自建了二層樓房。幾年前，區(qū)政府聯(lián)合區(qū)管理委員會發(fā)布集體土地上棚戶區(qū)改造拆遷工作的通告（以下稱《通告》），張先生的房屋在征收范圍之列，但是征收方給的補償卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拆一還一的標(biāo)準(zhǔn)，張先生因此決定委托圣運律師幫助自己維權(quán)。
 
    圣運律所王有銀主任和團(tuán)隊主辦律師分析了案情后，協(xié)助張先生針對征收行為，多次申請政府信息公開，得知案涉房屋屬于集體土地且沒有相關(guān)征收決定后，又幫助張先生先發(fā)函給區(qū)政府，希望能協(xié)商解決，但協(xié)調(diào)無果。
 
    王有銀律師表示，通過申請的信息公開，發(fā)現(xiàn)該集體土地上棚戶區(qū)改造項目未經(jīng)依法審批，相關(guān)法律手續(xù)不齊全，地方政府征收該項目所占地塊未經(jīng)國務(wù)院、陜西省人民政府依法征地審批等種種情況下徑行實施，系違法行為。辦案律師表示，案涉土地屬于集體土地，且在該《通告》作出前未曾有相應(yīng)的征收決定。案涉的違法行為正是前文中提到的常見的違法棚戶區(qū)改造行為之一。
 
 
    另查明，拆遷方作出的案涉《通告》對集體土地上棚戶區(qū)改造的范圍、改造主體、改造組織部門、實施單位、拆遷期限及其他拆遷工作的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。在發(fā)布該《通告》的同時一并發(fā)布了征收補償安置方案，征收范圍內(nèi)的部分被征收人已按照該《通告》的要求簽訂了征收補償安置協(xié)議，部分房屋已被拆除。據(jù)此，《通告》包含了土地征收的具體事宜對所涉相對人及其他利害關(guān)系人設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)、具有一定的強制力，故該《通告》實質(zhì)為集體土地征收決定，屬于可訴的行政行為。同時，沒有證據(jù)表明涉案土地拆遷是因鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，因此在涉案土地上進(jìn)行拆遷應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，區(qū)政府提供的文件均不能證明對項目所涉集體土地依法進(jìn)行了征收。
 
    最終法院支持了張先生的訴訟請求，判決區(qū)政府作出的《通告》違法。最終，征遷方與張先生達(dá)成了補償協(xié)議，不僅拿了兩套房子，共計700多平，額外的貨幣補償更是拿了40余萬。張先生和家人對補償結(jié)果十分滿意，給王有銀主任團(tuán)隊專程送來錦旗和感謝信。
 
 
    圣運律師提示廣大拆遷戶朋友們，征地拆遷須嚴(yán)格按照法律程序進(jìn)行，在現(xiàn)實中，因為種種情況，征收方往往會在程序上出現(xiàn)疏漏。廣大拆遷戶維權(quán)時，需要認(rèn)真分析，抓住其程序違規(guī)的地方，盡力維護(hù)自己的合法權(quán)益。
 
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