沙井房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),土地出讓金計算具體如何

一、土地出讓金計算具體如何?

1、土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。

2、投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

3、南寧市曾經(jīng)買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶，各項稅費(fèi)加起來近3000元，而現(xiàn)在要補(bǔ)繳土地出讓金，就等于在原來的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢。如何計算房改房土地出讓金是市民最為關(guān)心的事情。

解讀：網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價是指房屋所在位置的樓面價，每個網(wǎng)格點(diǎn)為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)的基準(zhǔn)地價圖。南寧基準(zhǔn)地價最低值在沙井一帶，為188元/平方米，最高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價圖覆蓋范圍內(nèi)的，按基準(zhǔn)地價的最低值188元/平方米計算。

公式：補(bǔ)交土地出讓價款(元)=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(元/平方米)×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)

舉例：張三有一套住房位于衡陽秀靈路口，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，擬準(zhǔn)備上市交易，該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩余使用年限為69年，則需補(bǔ)交土地出讓價款計算方法如下：

經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價圖，該位置的網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價為511元/平方米;容積率為3.5，容積率修正系數(shù)0.761;剩余使用年限為69年，年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此，需要補(bǔ)交土地出讓價款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

二、容積率修正系數(shù)

1、容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。

2、規(guī)劃對低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層(小高層)低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。

3、房屋價值不單是按每平方米建筑面積，價格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.60左右比容積率1.20左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。

綜上所述，土地出讓金的計算主要根據(jù)土地面積、土地地域、土地地段進(jìn)行就算，所以具體金額主要根據(jù)實際情況而定。值得注意的是，在土地出讓的過程中，一定要通過合法正規(guī)途徑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，防止上當(dāng)受騙，造成難以挽回的后果。

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投稿：平航海

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