拆遷中的營業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),商戶用地房屋拆遷怎么補(bǔ)償

我國的房屋拆遷流程復(fù)雜，而且在很多人那里，由于缺乏對法律的認(rèn)知，所以對房屋拆遷的很多知識都是沒有概念的。我國對房屋拆遷補(bǔ)償都是有明確規(guī)定的。那么，商業(yè)用地和住房用地主要有哪些區(qū)別？商服用地房屋拆遷怎么補(bǔ)償?下面就由圣運(yùn)小編來告訴大家吧。

一、商服用地房屋拆遷怎么補(bǔ)償

我國的房屋拆遷補(bǔ)償為三大類 ：

1、城市房屋拆遷補(bǔ)償，也即是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋的拆遷補(bǔ)償，這類的法律規(guī)定主要是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其配套的法律規(guī)定。

2、集體土地上的房屋拆遷，也即是對國有土地上之外的房屋的拆遷補(bǔ)償，此類規(guī)定主要是以《中華人民共和國土地管理法》及其配套法律規(guī)為體系。

3、其他特別房屋的拆遷，在我國主要是軍隊(duì)的土地上的房屋的拆遷。 拆扦補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

二、最新房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為零。

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為零。

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

三、商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別在哪里

1、使用年限存在差異

事實(shí)上，關(guān)于土地性質(zhì)的問題，還要追溯到1990年國務(wù)院公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，并對各類性質(zhì)土地的最高使用權(quán)年限進(jìn)行了說明，分別是居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。

所以很明顯，根據(jù)這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權(quán)年限，也就是說，這類住宅的使用權(quán)期限都要短于居住用地上的住宅。而且根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。“

2、貸款、生活成本、戶口問題需要注意

除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項(xiàng)目還會面臨下面幾個不同的地方。

一是貸款，對于居住用地的房產(chǎn)，目前，銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少三成、最多貸款七成、最長三十年還清的個人住房貸款，但如果是購買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數(shù)情況往往會按照商業(yè)樓，即首付最少四成，最長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優(yōu)惠。

二是生活成本的不同。由于土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，用電、用水等方面的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要按照商業(yè)或者工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30%左右。但對于綜合性質(zhì)的土地來說，由于可能是“住宅”和“商業(yè)”綜合立項(xiàng)，那么在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然為了保險起見，消費(fèi)者最好讓開發(fā)商在合同中注明，或者通過補(bǔ)充條款的方式規(guī)定進(jìn)去，這樣如果發(fā)生糾紛才能有案可查。

三是戶口問題。在商業(yè)用地上建造的房屋，由于其商業(yè)或者辦公性質(zhì)，原則上是不可以落戶口的;至于綜合用地，則因?yàn)樗赡馨俗≌㈨?xiàng)，所以正常情況下并不影響購房落戶的實(shí)行。

對于商服用地房屋拆遷怎么補(bǔ)償這個問題，一般是進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積以及房地產(chǎn)市場評估價格來確定。然而具體的辦法會由省、自治區(qū)、直轄市人民政府來進(jìn)行制定。需要特別注意的是，如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，那么補(bǔ)助費(fèi)為零。圣運(yùn)有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時咨詢。

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投稿：潘國中

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