一、老區(qū)改造加裝電梯住建部新規(guī)定

      作為國家重點(diǎn)發(fā)展的民生工程,老舊小區(qū)改造一直處在發(fā)展探索的過程中。在國辦印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中,就明確了到“十四五”期末,結(jié)合各地實(shí)際,

      力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

      其中,加裝電梯是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)工作。據(jù)住建部等有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)測算,全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米,70%以上城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯,

      預(yù)計(jì)全國老舊樓需要加裝電梯的數(shù)量在200萬部以上。

      但是,在給有的老舊小區(qū)安裝電梯的實(shí)施的過程中,一些現(xiàn)實(shí)的問題也隨之顯現(xiàn)出來。對于高層住戶來說,對安裝電梯自然是舉雙手贊成的,不但自己上下樓更加便利,還會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的上升。但對于那些住在低樓層的業(yè)主來說,安裝電梯對自己幾乎沒什么益處,相反還容易帶來更大的噪音、遮擋陽光等問題。

      雙方的爭論也由此產(chǎn)生,高低層住戶意見不統(tǒng)一,導(dǎo)致電梯安裝進(jìn)程遲遲無法開展。但在工作方式的摸索中,全國多地針對老舊小區(qū)加裝電梯的工作已經(jīng)積累了很多方式,歸納起來主要有以下幾點(diǎn):

      1、

      取消“一票否決制”

      由于加裝電梯獲取居民合意較難,部分居民因分?jǐn)傎M(fèi)用、造成生活不便等原因拒絕加裝電梯,諸如北京、上海、青島等地出臺(tái)文件規(guī)定

      只要小區(qū)三分之二以上的居民同意安裝電梯,就可以提出申請并作出指示,然后進(jìn)入施工階段。通過規(guī)避“一票否決”的方式來解決居民一人反對即可阻礙電梯加裝的現(xiàn)狀。

      2、

      形成資金共擔(dān)機(jī)制

      這一部分主要針對老舊小區(qū)加裝電梯中的資金分配,一般來說,電梯安裝采取“

      誰受益,誰出資”

      的原則。也就是說,在單元樓加裝電梯時(shí),一樓不受益可免費(fèi)使用,其他樓層的業(yè)主只要保證不使用、不受益,也可不參與資金分?jǐn)偂?/p>

      3、

      提倡使用公積金等

      因?yàn)槔吓f小區(qū)改造涉及資金復(fù)雜,并非小數(shù)目,所以有的地方鼓勵(lì)使用住宅專項(xiàng)維修基金,讓渡小區(qū)公共收益。同時(shí),也有地方針對老舊小區(qū)加裝電梯此工程,

      支持住戶提取住房公積金。

      4、

      鼓勵(lì)連片加裝電梯

      政府越來越建議老舊小區(qū)加裝電梯由現(xiàn)在的“居民自治的獨(dú)立單元樓加裝電梯”到“

      政府支持業(yè)主自愿的連片加裝電梯”模式的轉(zhuǎn)變,從居民協(xié)調(diào)工作到電梯安裝企業(yè)成本角度來促進(jìn)加裝電梯工作的開展。

      除此之外,有的地方的老舊小區(qū)電梯安裝已經(jīng)有了新模式——“共享電梯”。也就是把小區(qū)住戶新建電梯的責(zé)任承包給電梯公司,由電梯公司全權(quán)出資負(fù)責(zé)小區(qū)電梯的修建,

      日后按市場化方式運(yùn)作,如果要用電梯,就需要想電梯企業(yè)繳納費(fèi)用,如果不使用就不繳費(fèi)。

      實(shí)際上,老舊小區(qū)改造是近些年來城市更新的重要一環(huán),隨著舊城改造和消費(fèi)升級(jí),

      一些城市在對老商圈進(jìn)行改造,以適應(yīng)新的形勢,更好服務(wù)于廣大市民。但與老舊小區(qū)越新越好的改造思路不同,很多城市對于老舊街區(qū)的改造的核心是

      保留城市的“煙火氣”。

      老商圈大都匯集百業(yè),包括衣食娛購等日常基礎(chǔ)消費(fèi),是城市“煙火氣”的最佳承載者。如提起

      北京,人們往往想到

      前門、王府井

      ;提起

      上海,人們往往會(huì)想到

      南京路、淮海路。這些老商圈是城市文化的縮影之一,也是城市的地標(biāo)之一。

      因此,有業(yè)內(nèi)人士建議,在城市化進(jìn)程中,要正確處理好發(fā)展現(xiàn)代化與保留傳統(tǒng)文化的關(guān)系,做好老商圈改造工作,

      讓新商圈和老商圈迭代共存,從而挖掘內(nèi)需潛力,大力促進(jìn)消費(fèi)。

      總體來說,老舊小區(qū)加裝電梯以及老舊商圈改造,對完善老舊小區(qū)住宅使用功能、促進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)、適應(yīng)老齡化社會(huì)需求、提升城市生活品質(zhì)具有重要意義。

二、老舊住宅小區(qū)加裝電梯的國家政策

法律分析：1、新規(guī)出臺(tái)，取消原有的“一票否決制”。以前，只要有一戶居民不同意，那么就不能加裝電梯?，F(xiàn)在，一些地方政府出臺(tái)的“新規(guī)”規(guī)定，只有小區(qū)三分之二以上的居民同意安裝電梯，就可以提出申請并作出指示，然后進(jìn)入施工階段。換言之，低層住戶反對就無效了。當(dāng)然，新政策對一層居民也有額外的照顧，例如不需要一樓居民繳納電梯維修費(fèi)等，甚至有些地方會(huì)給一樓住戶一定的現(xiàn)金補(bǔ)償。2、體現(xiàn)資金共擔(dān)機(jī)制。這一部分主要針對老舊小區(qū)加裝電梯中的資金分配，《建議》明確規(guī)定“誰受益，誰出資”的原則。其實(shí)也就是單元樓加裝電梯中，1樓不受益可免費(fèi)使用，其實(shí)不僅局限于1樓，整棟樓中所有住戶只要保證不使用，不受益，都可不參與資金分?jǐn)偂?、提倡使用公積金等。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造涉及資金復(fù)雜，并非小數(shù)目，所以鼓勵(lì)使用住宅專項(xiàng)維修基金，讓渡小區(qū)公共收益。《意見》中也明確提到，針對老舊小區(qū)加裝電梯此工程，支持住戶提取住房公積金。4、鼓勵(lì)連片加裝電梯。政府越來越建議老舊小區(qū)加裝電梯由現(xiàn)在的“居民自治的獨(dú)立單元樓加裝”—“政府支持業(yè)主自愿的連片加裝”電梯模式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 　

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　

（二）制定和修改管理規(guī)約； 　　

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 　?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金； 　　

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　　

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)； 　　

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 　　

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

三、老舊小區(qū)改造安裝電梯國家政策

法律分析：1、新規(guī)出臺(tái)，取消原有的“一票否決制”。以前，只要有一戶居民不同意，那么就不能加裝電梯?，F(xiàn)在，一些地方政府出臺(tái)的“新規(guī)”規(guī)定，只有小區(qū)三分之二以上的居民同意安裝電梯，就可以提出申請并作出指示，然后進(jìn)入施工階段。換言之，低層住戶反對就無效了。當(dāng)然，新政策對一層居民也有額外的照顧，例如不需要一樓居民繳納電梯維修費(fèi)等，甚至有些地方會(huì)給一樓住戶一定的現(xiàn)金補(bǔ)償。2、體現(xiàn)資金共擔(dān)機(jī)制。這一部分主要針對老舊小區(qū)加裝電梯中的資金分配，《建議》明確規(guī)定“誰受益，誰出資”的原則。其實(shí)也就是單元樓加裝電梯中，1樓不受益可免費(fèi)使用，其實(shí)不僅局限于1樓，整棟樓中所有住戶只要保證不使用，不受益，都可不參與資金分?jǐn)偂?、提倡使用公積金等。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造涉及資金復(fù)雜，并非小數(shù)目，所以鼓勵(lì)使用住宅專項(xiàng)維修基金，讓渡小區(qū)公共收益?！兑庖姟分幸裁鞔_提到，針對老舊小區(qū)加裝電梯此工程，支持住戶提取住房公積金。4、鼓勵(lì)連片加裝電梯。政府越來越建議老舊小區(qū)加裝電梯由現(xiàn)在的“居民自治的獨(dú)立單元樓加裝”—“政府支持業(yè)主自愿的連片加裝”電梯模式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 　

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　

（二）制定和修改管理規(guī)約； 　　

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 　　

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 　　

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　　

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)； 　　

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 　　

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

h3>四、老舊住宅小區(qū)加裝電梯的國家政策

法律分析：1、新規(guī)出臺(tái)，取消原有的“一票否決制”。以前，只要有一戶居民不同意，那么就不能加裝電梯。現(xiàn)在，一些地方政府出臺(tái)的“新規(guī)”規(guī)定，只有小區(qū)三分之二以上的居民同意安裝電梯，就可以提出申請并作出指示，然后進(jìn)入施工階段。換言之，低層住戶反對就無效了。當(dāng)然，新政策對一層居民也有額外的照顧，例如不需要一樓居民繳納電梯維修費(fèi)等，甚至有些地方會(huì)給一樓住戶一定的現(xiàn)金補(bǔ)償。2、體現(xiàn)資金共擔(dān)機(jī)制。這一部分主要針對老舊小區(qū)加裝電梯中的資金分配，《建議》明確規(guī)定“誰受益，誰出資”的原則。其實(shí)也就是單元樓加裝電梯中，1樓不受益可免費(fèi)使用，其實(shí)不僅局限于1樓，整棟樓中所有住戶只要保證不使用，不受益，都可不參與資金分?jǐn)偂?、提倡使用公積金等。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造涉及資金復(fù)雜，并非小數(shù)目，所以鼓勵(lì)使用住宅專項(xiàng)維修基金，讓渡小區(qū)公共收益?！兑庖姟分幸裁鞔_提到，針對老舊小區(qū)加裝電梯此工程，支持住戶提取住房公積金。4、鼓勵(lì)連片加裝電梯。政府越來越建議老舊小區(qū)加裝電梯由現(xiàn)在的“居民自治的獨(dú)立單元樓加裝”—“政府支持業(yè)主自愿的連片加裝”電梯模式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 　

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 　　

（二）制定和修改管理規(guī)約； 　　

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 　　（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 　　

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 　　

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)； 　　

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 　　

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：中國法院網(wǎng)-老區(qū)改造加裝電梯住建部新規(guī)定，