一、借名買房遇拆遷，補償權(quán)益歸誰？

作者｜張茂榮

“非標”房地產(chǎn)爭議解決專家，粵灣律所主任 首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、綠本房、農(nóng)民樓等）拆遷爭議解決

筆者主攻“非標”房地產(chǎn)糾紛，各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、綠本房、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭議解決是本團隊核心業(yè)務(wù)，本文說一下非小產(chǎn)權(quán)房的市場商品房借名買房拆遷補償爭議。

眾所周知，借名買房中代持房產(chǎn)證登記在出名人名下，根據(jù)物權(quán)法定原則，借名人只享有債權(quán)，不享有物權(quán)，發(fā)生糾紛時，拆遷單位只認產(chǎn)證不認出資人，一般不會根據(jù)借名買房協(xié)議而不理證載權(quán)利人（出名人），與出資人（借名人）簽署拆遷補償協(xié)議！

借名買房遇拆遷，補償權(quán)益歸誰？借名人如何確保代持房拆遷補償權(quán)益歸己所有？現(xiàn)以案說法之。

基本案情：

涉案房產(chǎn)為杜某借李某名義購買的市場商品房，登記于李某名下，杜某為借名人、出資人、實際權(quán)利人，李某為出名人、代持人、證載權(quán)利人。

買房行為發(fā)生于2010年10月，全部購房款、月供款均由杜某支付，房產(chǎn)亦由杜某占有使用，因雙方為同鄉(xiāng)兼同事關(guān)系，基于相互信任并未簽署書面代持協(xié)議。

2017年7月，杜某要求李某將涉案房產(chǎn)過戶到具備購房資格的兒子名下，李某不予配合。

2020年11月，杜某以李某為被告，兒子為第三人提起訴訟，要求確認涉案房產(chǎn)歸己所有，李某將涉案房產(chǎn)變更登記于己方指定的兒子名下。

起訴后，涉案房產(chǎn)所在區(qū)域啟動棚戶區(qū)改造，面臨搬遷安置補償，杜某當庭變更訴訟請求為確認涉案房產(chǎn)的搬遷安置補償權(quán)益歸己所有。

李某辯稱雙方為合伙而非借名買房關(guān)系，雙方口頭約定各50%份額，涉案房產(chǎn)登記于自己名下，根據(jù)《物權(quán)法》“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)依法登記不發(fā)生效力”的規(guī)定，杜某不是物權(quán)權(quán)利人，不同意杜某訴求。

真實案例：借名買房，代持人死亡，房子咋辦？

法院判決：

深圳市羅湖區(qū)人民法院一審認定雙方存在借名買房關(guān)系，關(guān)于李某引用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定答辯稱涉案房產(chǎn)登記于其名下故可以對抗杜某的答辯意見認為：

《物權(quán)法》第五條規(guī)定“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定”，第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外”，該兩個法條的前提是保護真實存在的物權(quán)。《民法總則》第七條規(guī)定“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾”，《民事訴訟法》第七條規(guī)定“人民法院審理民事案件，必須以事實為根據(jù)，以法律為準繩”，本案中，涉案房產(chǎn)登記于李某名下并非基于真實的買賣交易，李某亦未支付相應的對價，故對于李某的答辯意見，本院不予采信，李某應當將涉案房產(chǎn)配合登記過戶至實際權(quán)利人名下，但鑒于涉案房產(chǎn)已經(jīng)啟動棚戶區(qū)改造，故本院確認涉案房產(chǎn)的搬遷安置補償權(quán)益歸原告所有。

2020年12月24日一審判決：確認涉案房產(chǎn)的搬遷安置補償權(quán)益歸杜某所有。

李某不服提起上訴，因未在法定期限內(nèi)預交二審案件受理費，亦未申請予以緩交、減交或免交，深圳中院裁定按撤訴處理，一審判決生效。

實際出資人PK買受人，房子歸誰？

張律說：借名買房、二手房買賣過戶前遇拆遷，補償權(quán)益歸借名人、買家所有。

1、商品房借名買房協(xié)議有效，代持房產(chǎn)雖物權(quán)登記于出名人名下，但占有、使用、收益、處分等相關(guān)民事權(quán)益屬于借名人，被拆除后所衍生的拆遷補償權(quán)益亦當歸屬于借名人（筆者認為拆遷補償權(quán)益以房屋拆除、物權(quán)滅失為前提，本身已不是物權(quán)）；

2、二手房買賣未過戶之前遇拆遷，如買家已如約支付購房款，無合同違約，補償權(quán)益歸買家所有，深圳市龍華區(qū)人民法院(2020)粵0309民初21249號亦持相同觀點，判決確認涉案房產(chǎn)的拆遷補償權(quán)益歸買家陳某所有；

3、拆遷補償主體并不具有司法裁判權(quán)，且一般情況下無法判斷借名買房、二手房買賣拆遷補償權(quán)益歸屬，基于規(guī)避自身風險及需要證載權(quán)利人注銷產(chǎn)權(quán)以推進拆遷項目的考慮，基本不可能忽視證載權(quán)利人而與借名人、二手房買家簽署拆補協(xié)議，故而爭議的解決只能通過雙方和解和訴訟兩種途徑解決；

4、拆遷補償權(quán)益歸屬糾紛中，原告訴求的設(shè)計非常重要，因城市更新、棚戶區(qū)改造、利益統(tǒng)籌、行政征收等不同原因拆遷，補償程序各不相同，訴求必須結(jié)合程序提出，從而確保判決生效后具有可執(zhí)行性，避免判決后執(zhí)行不能。

二、請問借名買房需要補償嗎

受損可以要求補償。借名買房如果給出借人造成嚴重損失的情況下，可以要求其承擔損害賠償責任的。借名買房有風險，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

《民法典》 第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

借名買房人如何補償被借名人

借用別人的名義買房存在一定風險，在借名人給出借人造成嚴重損失的情況下，出借人可以搜集相關(guān)證據(jù)，然后起草起訴狀，向人民法院提出訴訟請求，要求借名人承擔損害賠償責任。法律規(guī)定當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。

借名買房屬于詐騙嗎

不屬于詐騙，但是是存在風險的。法律規(guī)定的是推定不動產(chǎn)登記簿記載的全屬狀況與真實情況保持一致，因此，借名買房的，將來對于房屋的歸屬是極有可能產(chǎn)生糾紛的。

《民法典》第二百一十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。

法律依據(jù)：

該內(nèi)容由 齊鳳律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

三、借名買房需要補償嗎

法律分析：受損可以要求補償。借名買房如果給出借人造成嚴重損失的情況下，可以要求其承擔損害賠償責任的。借名買房有風險，如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：臨律-借名買房遇拆遷，補償權(quán)益歸誰？，