一、福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法的通知

各區(qū)人民政府，市直有關(guān)部門：經(jīng)研究，現(xiàn)將《福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際情況，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二○○六年七月二十四日福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法第一條為了規(guī)范房屋拆遷補償行為，維護房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》、《福州市城市房屋拆遷管理辦法》及建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，結(jié)合本市實際情況，制定本暫行辦法。第二條被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，按以下公式確定貨幣補償金額：被拆遷房屋實行貨幣補償?shù)慕痤~=被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積×貨幣補償單價+貨幣補償獎勵+搬遷獎勵+其它項目補償金額第三條貨幣補償單價，包括房屋區(qū)位補償單價和舊房補償單價兩部分。房屋區(qū)位補償單價，是指房屋合法產(chǎn)權(quán)面積所對應(yīng)的平均土地使用權(quán)補償單價。拆遷人在摸底測算時，在拆遷管理部門的監(jiān)督下按抽簽方式選擇五家或五家以上有拆遷估價資質(zhì)的評估機構(gòu)，對該拆遷區(qū)域的房屋區(qū)位補償單價進行整體評估，去掉最高價和最低價后進行平均，來確定該拆遷區(qū)域的房屋區(qū)位補償單價。舊房補償單價，按照目前實行的《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四條貨幣補償獎勵。為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，在協(xié)商期限內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議并搬遷的，對選擇貨幣補償進行安置的被拆遷人，按照每平方米合法產(chǎn)權(quán)面積給予房屋區(qū)位補償單價10%以內(nèi)的貨幣補償獎勵。第五條搬遷獎勵。在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，按照搬遷時段住宅每平方米合法產(chǎn)權(quán)面積給予房屋區(qū)位補償單價5%-10%的搬遷獎勵，其它非住宅每平方米合法產(chǎn)權(quán)面積給予房屋區(qū)位補償單價3%-5%的搬遷獎勵；超過協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，不得享受搬遷獎勵。第六條其他項目補償金額，按照目前實行的《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條對享受低保的困難群眾，人均建筑面積少于6平方米的，可以申請安排廉租房，廉租房租金按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，另外每戶再給予3000元的安家費；人均建筑面積少于10平方米，選擇貨幣補償并在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，將房屋區(qū)位補償款全額上交財政專戶代管后，可以申請安排廉租房。第八條對家庭人均收入低于400元/月、人均建筑面積少于12平方米的住房困難戶，由街道、社區(qū)居委會審核，并經(jīng)公示無異議后，可以申請購買經(jīng)濟適用房。對申請按揭貸款購買經(jīng)濟適用房的，由財政按不超過60平方米/戶的標(biāo)準(zhǔn)給予三年貼息補助。第九條對原產(chǎn)權(quán)房屋面積小于45平方米，在本市范圍內(nèi)無其他處房屋且人均建筑面積少于10平方米的困難戶，選擇貨幣補償且在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，經(jīng)街道、社區(qū)居委會確認(rèn)并公示無異議后，按不足45平方米的部分乘以房屋區(qū)位補償單價給予困難補貼。本辦法出臺后對現(xiàn)有房屋進行產(chǎn)權(quán)分析，且單戶產(chǎn)權(quán)面積少于45平方米的，不享受本款困難補貼的優(yōu)惠政策。第十條由福州市房地產(chǎn)管理局制定《福州市城市房屋拆遷估價管理暫行規(guī)定》、《福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)指導(dǎo)意見》、 《福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)鑒定細則》，對估價機構(gòu)、估價技術(shù)及鑒定細則進行規(guī)范。第十一條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估，參照本辦法執(zhí)行。第十二條房地產(chǎn)管理部門按房地產(chǎn)市場交易價格，每半年公布一次各地段的二手房交易價格，供拆遷當(dāng)事人參考。第十三條本暫行辦法由福州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

二、福州市房屋征收補償實施細則 法律問題

法律分析:

項“原房屋三層以內(nèi)、總建筑面積在180平方米以內(nèi)的房屋建筑面積按70％給予補償安置，屬同結(jié)構(gòu)同步建設(shè)、三層以內(nèi)、總超建面積60平方米以內(nèi)部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按20％給予補償安置，但確權(quán)安置面積不得超過20平方米，超出部分一律實行貨幣補償。

法律依據(jù):

《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市房屋征收補償實施細則》 第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權(quán)證為計戶和補償依據(jù)，被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋所有權(quán)證記載的房屋用途、性質(zhì)和面積選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據(jù)。

實行標(biāo)準(zhǔn)租金的國有直管住宅公房，以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業(yè)單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：

（一）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。簦易猓ㄗ。粼诤灱s期限內(nèi)搬遷的，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人在收回市政府規(guī)定的住宅產(chǎn)權(quán)補償款后，由租（?。糇孕羞x擇補償安置方式并與征收部門簽訂協(xié)議搬遷；

（二）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。?，但該租（?。艟芙^在簽約期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，保持原租賃或使用關(guān)系，安置地點由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人選擇；

（三）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心、產(chǎn)權(quán)人或其上級主管部門不同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。舻模墒袊蟹慨a(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，租（住）戶的補償安置及搬遷由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人自行解決；

（四）租（?。艋蚱渑渑家严硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（?。粼诤灱s期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（?。簦?

（五）租（?。艋蚱渑渑家严硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（?。艟芙^在簽約期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，協(xié)議簽訂后作出征收決定的政府協(xié)助市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人依法搬離租（?。?。

三、福州市城市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

一、本標(biāo)準(zhǔn)中的單價，系根據(jù)福建省1990年建安工程預(yù)算定額及建安工程費用定額進行測算的被拆除房屋重置價和實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房價格。

上述單價中，僅含房屋本身土建工程及室內(nèi)水電安裝工程費，不計預(yù)算價格與實際價格的差價和打樁工程費。

二、根據(jù)本市目前拆遷房屋的結(jié)構(gòu)狀況，將房屋結(jié)構(gòu)劃歸為6類15等（見表一）。

補償單價主要適用于本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被拆除房屋與表一所列的主要特征相類似的房屋。店面按補償單價標(biāo)準(zhǔn)給予補償，不計成新。

在評估中，非主要結(jié)構(gòu)部分的差異不作為提高或降低等別的依據(jù)。如局部構(gòu)件或裝修等部分與表一所列特征不同，可以進行單項換算。若實際房屋的主要特征與表一所列的相對差異較大，補償單價則另行計算。

三、房屋成新的評定辦法，由市房地產(chǎn)管理局會同市物價委員會根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

其他項目補償按表二另行計價。如遇表二以外的項目，其補償金額可依照福建省1990年建安工程預(yù)算定額另行估算。

四、房屋建筑面積計算規(guī)則，應(yīng)依照國家經(jīng)委基本建設(shè)辦公室（82）經(jīng)基設(shè)字58號文件執(zhí)行。對我市常見的在舊式木構(gòu)平屋中利用坡屋頂空間作為擱樓層的建筑形式，當(dāng)擱樓層與原房同時設(shè)計建造，其樓底高度在2．4米以上，擱樓層最低處凈高不低于1．6米時，按其使用面積的50％計算建筑面積。

五、安置房計價標(biāo)準(zhǔn)見表三，拆遷補助費標(biāo)準(zhǔn)見表四，層次調(diào)節(jié)系數(shù)見表五。安置房總金額＝安置房單價（元／平方米）×建筑面積（平方米）×（1＋層次調(diào)節(jié)系數(shù)）。

六、房屋拆遷安置地段等級劃分是在榕政（1991）15號文件規(guī)定的福州市六級土地等級劃分的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊拆遷和住宅安置為主的特點，充分考慮各地段的公共設(shè)施、交通、商業(yè)網(wǎng)點等因素，以相鄰道路為標(biāo)志劃歸，形成自然地塊的等級。

七、易地安置增加的居住面積數(shù)，按《福州市城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷安置地段等級劃分》（見表七）及《易地安置居住面積增加幅度表》（見表六）進行計算。

上述應(yīng)增加的居住面積換算為建筑面積時，應(yīng)乘系數(shù)1．2。

八、本標(biāo)準(zhǔn)可由市房地產(chǎn)管理局會同市物價委員會根據(jù)市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的實際狀況適時調(diào)整，報市人民政府批準(zhǔn)實施。

九、各縣（市）房屋拆遷補償和安置房計價標(biāo)準(zhǔn)，由縣（市）人民政府參照本標(biāo)準(zhǔn)制定，報市人民政府批準(zhǔn)實施。

h3>四、福州市房屋征收補償實施細則 法律問題

法律分析:

項“原房屋三層以內(nèi)、總建筑面積在180平方米以內(nèi)的房屋建筑面積按70％給予補償安置，屬同結(jié)構(gòu)同步建設(shè)、三層以內(nèi)、總超建面積60平方米以內(nèi)部分的建筑面積按50％給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按20％給予補償安置，但確權(quán)安置面積不得超過20平方米，超出部分一律實行貨幣補償。

法律依據(jù):

《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市房屋征收補償實施細則》 第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權(quán)證為計戶和補償依據(jù)，被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋所有權(quán)證記載的房屋用途、性質(zhì)和面積選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據(jù)。

實行標(biāo)準(zhǔn)租金的國有直管住宅公房，以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業(yè)單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：

（一）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。簦易猓ㄗ。粼诤灱s期限內(nèi)搬遷的，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人在收回市政府規(guī)定的住宅產(chǎn)權(quán)補償款后，由租（住）戶自行選擇補償安置方式并與征收部門簽訂協(xié)議搬遷；

（二）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。?，但該租（住）戶拒絕在簽約期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，保持原租賃或使用關(guān)系，安置地點由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人選擇；

（三）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心、產(chǎn)權(quán)人或其上級主管部門不同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。舻?，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，租（?。舻难a償安置及搬遷由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人自行解決；

（四）租（?。艋蚱渑渑家严硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（?。粼诤灱s期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（?。簦?

（五）租（?。艋蚱渑渑家严硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（?。艟芙^在簽約期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，協(xié)議簽訂后作出征收決定的政府協(xié)助市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人依法搬離租（?。?。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：頭條-福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市城市房屋拆遷貨幣補償實行市場評估暫行辦法的通知，