一、成都市房屋拆遷抵扣稅政策,房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現(xiàn)房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結(jié)算價款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費。這個文件有兩點問題需要大家注意，一個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業(yè)稅。第二是對于拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價差的征稅問題是一個值得大家關(guān)注的問題。對于結(jié)構(gòu)價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結(jié)構(gòu)，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應(yīng)拆遷單位支付一個結(jié)算價差，這個價差就是結(jié)構(gòu)價差。當(dāng)然，對于這個結(jié)構(gòu)價差的營業(yè)稅征稅問題，渝地稅發(fā)［2002］156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據(jù)國稅函［2007］768號的文件精神，這個結(jié)構(gòu)價差征收營業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。企業(yè)所得稅對于拆遷費的企業(yè)所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規(guī)定。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)［2006］31號文中只是提到了開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。即拆遷費是作為開發(fā)直接費進入開發(fā)成本的成本。從拆遷補償?shù)男问娇?，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結(jié)合所得稅的立法原則、其他相關(guān)規(guī)定以及會計處理方法進行詳細講述。個人所得稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財稅［2006］45號文：對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅?？紤]到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據(jù)國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準進行補償?shù)?，實?wù)中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續(xù)的案例教學(xué)中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定：拆遷補償費作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

2、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換進行拆遷補償?shù)?，根?jù)國稅函［2007］768號的文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益的。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調(diào)換房，對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅也是有法律依據(jù)的。這里問題的關(guān)鍵就是土地增值稅計稅依據(jù)的確認。實務(wù)中我們一般根據(jù)營業(yè)稅計稅依據(jù)確認。在征收方式上，一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時先進行預(yù)征，最后進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在后面案例中將簡單探討一下。以上，是我們對于城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的文件進行了一個列舉和講解，這為我們后續(xù)的案例分析先打一個理論的基礎(chǔ)。考慮到部分稅種的稅務(wù)處理相對簡單，在后面的案例分析，我們著重是對于拆遷安置補償中涉及的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅處理問題的探討。

二、拆遷房稅收政策 -法律知識

法律分析：

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

法律依據(jù)：

《契稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補償?shù)牟糠帧?

三、拆遷補償?shù)姆课菔欠褚欢?/h3>

拆遷補償?shù)姆课莶焕U納個人所得稅，我國《個人所得稅法》規(guī)定，下列各項個人所得，免征個人所得稅：

法律依據(jù)：《個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅：

(一)省級人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護等方面的獎金;

(二)國債和國家發(fā)行的金融債券利息;

(三)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補貼、津貼;

(四)福利費、撫恤金、救濟金;

(五)保險賠款;

(六)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費、復(fù)員費、退役金;

(七)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、基本養(yǎng)老金或者退休費、離休費、離休生活補助費;

(八)依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得;

(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得;

(十)國務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

前款第十項免稅規(guī)定，由國務(wù)院報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

四、拆遷款需要納稅嗎

拆遷款不需要納稅。免納房產(chǎn)稅的對象有個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。拆遷補償款是屬于具有政策扶助性，也是非營業(yè)所得到的房產(chǎn)收入，所以不用交稅。國家為了經(jīng)濟建設(shè)有時候難免需要對一些房屋進行拆遷，在拆遷的同時也會予以房屋主人合理的拆遷補償。

簽訂拆遷安置補償協(xié)議要注意：

1、主體不符不簽

（1）拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；

（2）沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議；

（3）拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議。

2、內(nèi)容不確定慎簽，問題主要集中在以下幾個方面：

（1）是房屋回遷時間不定；

（2）是異地安置房屋交付時間和安置地點不明 ；

（3）是違約責(zé)任沒約定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條

下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

（五）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

五、我國的拆遷稅收政策是怎樣的

法律分析：對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

法律依據(jù)：《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 財稅[2007]61號 》

二、對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：(一)搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。(二)企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。(三)搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。(四)搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。(五)搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

三、對于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得企業(yè)搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。

四、主管稅務(wù)機關(guān)要對企業(yè)取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等

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文章來源參考：【頭條】成都市房屋拆遷抵扣稅政策，成都 拆遷款

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投稿：時晨

內(nèi)容審核：陳博揚律師