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一、上海公房拆遷補償款分割2025,上海公房動遷補償款分割規(guī)則大全（上）

此文是根據(jù)上海高院關(guān)于動遷案件相關(guān)會議紀要和解答、近兩年上海法院判例及律師辦案經(jīng)驗總結(jié)而成，是2022年上海市區(qū)房屋動遷補償款分割的最新裁判規(guī)則，有上海市區(qū)公房動遷的居民可以保存下來。
      基本定義
      征收公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
      同住人認定的一般標(biāo)準(zhǔn)
      戶口成年后連續(xù)居住滿一年沒有享受過福利分房和動遷安置(無房)
      例外情形
      沒有戶口:
      但外地戶口因結(jié)婚在里面居住滿五年、或者本地戶口因結(jié)婚在里面實際居住至動遷，也視為同住人，但該同住人身份依附于其愛人，其愛人不符合其也不符合。
      沒有居住滿一年:
      1、因家庭矛盾、居住困難等客觀實際情況沒有居住滿一年的也可以視為同住人;
      2、按照知青、支內(nèi)回滬政策回上海的知青、支內(nèi)及知青子女、支內(nèi)子女即使一天沒住也視為同住人;
      3、房屋動遷時因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋的也視為同住人。
      有過動遷:
      曾經(jīng)有過農(nóng)村宅基地或者私房產(chǎn)權(quán)人動遷一般不屬于享受過動遷安置，公房或者私房非產(chǎn)權(quán)人被動遷安置過一般屬于享受過動遷安置。
      認定福利分房過的情形
      1、原承租的公有住房。
      2、計劃經(jīng)濟下分配的福利房。
      3、自己部分出資的福利房。
      4、房款一半以上是用單位補貼所購買的商品房。
      5、公房被拆遷或征收所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)。
      6、按公有住房出售政策所購買的產(chǎn)權(quán)房，簽過字就行，不論是否登記為產(chǎn)權(quán)人
      7、在他處公房拆遷或征收中享受過貨幣安置的。
      8、在私房動遷中享受過托底保障性質(zhì)等福利政策的。
      一些需要注意的特殊情形:
      1、沒有承租人且沒有一個人符合同住人的，不分是否已成年，按照戶籍在冊人員數(shù)量或者戶數(shù)均分。
      2、沒有承租人和戶籍在冊人員的，由原承租人的繼承人取得征收補償款。
      3、沒有承租人、只有一個戶籍在冊人員的，即使其不符合同住人動遷款也歸其所有。
      4、私房動遷動遷款歸產(chǎn)權(quán)人所有，公房是按照市價購買的，動遷款參照私房處理，歸出資人或者其繼承人所有。
      5、承租人是外國國籍的依舊有權(quán)分配動遷補償款，同住人加入外國國籍的喪失同住人資格，持有綠卡不影響同住人認定。
      6、兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權(quán)主張分割。
      7、有家庭內(nèi)部協(xié)議的，法院一般尊重家庭內(nèi)部協(xié)議的約定。
      8、被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果居住補償和非居住補償份額是分開的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割;對非居住補償部分，利用該房屋進行經(jīng)營的人是該房屋的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果沒有明確區(qū)分，利用該房屋進行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當(dāng)多分。
      9、承租人即使沒有戶口、從未居住過、享受過福利分房也有權(quán)利參與分配。
      影響動遷款分割的情形:
      承租人、同住人之間，一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補償款。但有下列情況可以酌情多分:
      1、承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所
      得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的;
      2、承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的;
      3、對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護義務(wù)的;
      4、動遷時的實際居住人。
      5、跟房子來源有重大關(guān)系的人員

二、上海公房拆遷應(yīng)該如何補償

1、公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2、根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M行安置后才能獲得補償。

3、在被拆遷人(出租人)對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人(出租人)通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

4、有權(quán)分割售后公房動遷補償款的人員有權(quán)參加售后公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售后公房的產(chǎn)權(quán)人，及其他動遷協(xié)議中確定享有動遷補償款分割請求權(quán)的人員。所謂“售后公房的產(chǎn)權(quán)人”，一般是指售后公房房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的人員;及按照“九四”方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市“九四”購房方案實施時產(chǎn)權(quán)證上只能登記一人名字，“購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人”因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產(chǎn)權(quán)證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中并不否認“購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人”的產(chǎn)權(quán)人資格。所謂“其他動遷協(xié)議中確定享有動遷補償款分割請求權(quán)的人員”，是指售后公房在動遷過程中，動遷各方根據(jù)國家及當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，考慮動遷戶的實際情況，經(jīng)協(xié)商確定可以享受一定動拆遷優(yōu)惠待遇的人員，包括產(chǎn)權(quán)人的配偶及戶籍在售后公房內(nèi)的其他人員等。

一、上海高院對公房拆遷補償分配的意見

1、一般原則是，承租人、同住人一人一份、均等分割

2、如下情況例外

屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，按均分所得補償款，無法購得房屋保證其正常生活的，可酌情多分在取得公房承租權(quán)時額外過較多款項的對公房內(nèi)的未成年人承擔(dān)實際監(jiān)護義務(wù)的，有可能多分。

依照高級法院的意見搬家補助費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，歸確認拆遷而搬家、遷移和臨時過渡的人，獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)歸拆遷時在被拆遷房屋實際居住的人之間分割。

三、上海動遷房補償款如何分配

上海動遷房補償款分配具體如下：1、一人一份，均等分割。這樣做，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則，另一方面承租人和同住人對補償款是共有的法律關(guān)系，原則上也應(yīng)平均分割；2、適當(dāng)照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟來源的同住人。這是因為多數(shù)老年人及缺乏經(jīng)濟來源的人社會保障不足，后繼生存和發(fā)展能力較弱，需要給予特殊保護，而且公房大多源自老年人，在分割時也應(yīng)適當(dāng)照顧其利益；3、承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項的，可以適當(dāng)多分，這體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致以及等價的原則。征地拆遷安置補償有：1、土地補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍；2、安置補償費。征用耕地的安置補助費，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算；3、青苗和地上附著物補償費。本項及征用其他土地的前兩項補償標(biāo)準(zhǔn)由各省規(guī)定。綜上所述，房屋補償款應(yīng)該由房屋所有人去決定。原則上，房屋補償款是每一個人平均進行分配的，但是對于一些老年人，或者是一些缺乏經(jīng)濟來源的人，是可以適當(dāng)?shù)囟嘟o的。只要分配的時候，不違反法律規(guī)定，那么一般是沒有什么問題的。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、上海房屋動拆遷補償款分割

1、搬遷費補償標(biāo)準(zhǔn)

被征收住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，搬遷費每戶按500元補償；40平方米以上的，每增20平方米增加補償100元(不足100元按100元計算)；但補償最高不超過1000元/戶。

被征收非住宅房屋50平方米(含50平方米)以下的，搬遷費每戶按400元補償；50平方米以上的，每增50平方米增加補償400元(不足400元按400元計算)。

一、集體用地上房屋征收

城中村改造屬于集體用地性質(zhì)，城中村土地征收房屋補償實行貨幣補償和房屋安置兩種方式，被征收人可自主選擇。村民持有宅基證，宅基地范圍內(nèi)兩層以下(含兩層)的房屋主體均被認定為應(yīng)補償安置的面積。

1、對于選擇貨幣補償?shù)拇迕?，房屋征收部分將根?jù)房屋的年代、結(jié)構(gòu)、區(qū)位對該房屋作出一個市場評估價。對兩層以下(含兩層)的房屋主體按市場評估價予以貨幣補償。如果被征收人按期搬遷，將獲得被征收房屋主體貨幣補償款30%的額外購房補貼，同時還有按時搬遷獎勵以及搬遷費等。

2、對于房屋安置的規(guī)定，被征收房屋兩層以下(含兩層)合法建筑中的有效面積，等面積予以安置。被征收房屋兩層以下(含兩層)建筑面積人均不足40平方米的，按人均建筑面積40平方米給予補差安置，補差面積部分按被征收房屋重置成本價(540元/平方米)結(jié)算。

3、補償規(guī)定：被征收人在安置面積相對應(yīng)安置戶型就近靠上選擇的安置房屋，戶超出應(yīng)安置面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)的部分，按安置房成本價結(jié)算。超過10平方米以上的部分，按安置房市場評估價結(jié)算。

二、土地使用權(quán)抵押登記費是多少

1、土地登記費：

（1）黨政機關(guān)、團體：2000㎡以下200元／宗，每超500㎡加25元／宗（最高不超700元）；

（2）企業(yè)：1000㎡以下100元／宗，每超500㎡以內(nèi)加40元／宗（最高不超40000元）；

（3）事業(yè)單位：5000㎡以下300元／宗，每超500㎡以內(nèi)加25元／宗（最高不超10000元）；

（4）城鎮(zhèn)居民住房：100㎡以下13元／宗，每超50㎡以內(nèi)加5元／宗（最高不超30元）；

2、房屋所有權(quán)登記費：

（1）住房所有權(quán)登記費：80元／套；

（2）非住房所有權(quán)登記費：550元／宗；

3、土地登記證書費：

土地他項權(quán)證：20元／本

4、印花稅（代稅局收）：5元／宗

5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費（檔案館收費）

按房產(chǎn)面積計算：150平方米以內(nèi)10－50元／宗；150平方米至300平方米最高200元／宗；300平方米至800平方米以上最高300元／宗；800平方米以上最高400元／宗。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

五、上海公房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的情況如何？

六、上海市房屋拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是怎樣的

第二十七條拆遷住宅房屋實行就地房屋補償?shù)?按照下列規(guī)定執(zhí)行:

(一)按照被拆遷房屋面積補償;

(二)增加十平方米住房改善面積;

(三)被拆遷房屋面積不足二十五平方米的,按照二十五平方米計算;

(四)被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平方米的,按照四十五平方米補償,差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的百分之五十支付房款;

(五)被拆遷人在本市其他區(qū)域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的,該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積之和大于二十五平方米的,不適用本款第三項的規(guī)定;該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積及住房改善面積之和大于四十五平方米的,不適用本款第四項的規(guī)定。實際用于補償?shù)姆课莩鰬?yīng)補償面積的部分,由被拆遷人按照補償房屋的商品住房銷售價格支付房款。補償房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人。實行就地房屋補償?shù)谋徊疬w人因經(jīng)濟困難或者其他原因不能支付本條第一款、第二款規(guī)定房款的,由被拆遷人另行選擇貨幣補償或者異地房屋補償。第二十八條拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?按照本條例第二十七條規(guī)定的計算方法,被拆遷房屋面積與住房改善面積之和按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格結(jié)算拆遷補償金;被拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平方米的部分,以拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的百分之五十結(jié)算(但不得低于同期經(jīng)濟適用住房的平均銷售價格),計入拆遷補償金。拆遷補償金由拆遷人以貨幣方式支付給被拆遷人。第二十九條拆遷住宅房屋實行異地房屋補償?shù)?拆遷人應(yīng)當(dāng)提供與按照本條例第二十八條規(guī)定方法計算的拆遷補償金價款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。拆遷補償金與異地補償房屋價款存在差價的,雙方應(yīng)當(dāng)互相結(jié)算差價款。補償房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人。

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投稿：袁婷晨

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