一、接房發(fā)現(xiàn)公攤變大業(yè)主該不該補(bǔ)差價(jià)

九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)西城美地6號(hào)樓的業(yè)主高高興興去接房，卻接到通知說(shuō)，房屋在第二次測(cè)量時(shí)公攤面積多了兩三個(gè)平米，50多名業(yè)主只好每戶補(bǔ)交了5000元至7000元的房款。然而，部分業(yè)主認(rèn)為合同明明寫清了按套內(nèi)面積作為面積差異的處理方式，這錢不該他們掏。昨天，開發(fā)商稱，他們和業(yè)主協(xié)商好了，補(bǔ)收的一部分錢從昨日起陸續(xù)退還業(yè)主。據(jù)了解，面積差異一共涉及到6號(hào)樓80多戶業(yè)主，在前后兩次測(cè)量中，他們的套內(nèi)面積前后沒有變，多出的是公攤面積。其中50多名業(yè)主為了早接房，按開發(fā)商要求補(bǔ)交了5000元至7000元的房款。而一些較真的業(yè)主提出了質(zhì)疑：這多出來(lái)的面積有問題，他們不該交。因?yàn)?，雙方此前在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，上面明確規(guī)定按套內(nèi)面積作為面積差異的處理方式，而多出的兩三個(gè)平米是建筑面積不是套內(nèi)面積。“是測(cè)量單位——重慶房屋勘測(cè)院在預(yù)測(cè)房屋建筑面積時(shí)，前后出現(xiàn)了不一致?！弊蛱?，西城美地的開發(fā)商——重慶才宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，按合同約定他們是不該補(bǔ)收這筆錢，但這多出來(lái)的公攤面積，是戶業(yè)實(shí)際享受到了的，這給開發(fā)商也造成了損失。該負(fù)責(zé)人稱，經(jīng)與業(yè)主們友好協(xié)商，他們已決定將補(bǔ)收的部分錢退還給50多戶業(yè)主。從昨日起，補(bǔ)交了錢的業(yè)主開始辦理退款手續(xù)。律師說(shuō)法開發(fā)商不該讓業(yè)主補(bǔ)交房款昨天，重慶聯(lián)益律師事務(wù)所主任連毅稱，既然開發(fā)商與業(yè)主在簽購(gòu)房合同中，已明確規(guī)定要按套內(nèi)面積作為面積差異的處理方式。因此，如果兩次測(cè)量的結(jié)果是：套內(nèi)面積前后沒變，多出的是公攤面積，那開發(fā)商就不應(yīng)該讓業(yè)主補(bǔ)交房款。另外，記者還從重慶國(guó)土房管局了解到，開發(fā)商可按套內(nèi)面積銷售，也可用建筑面積銷售。但有一個(gè)原則：就是銷售總價(jià)要一致。在商品房交易時(shí)，開發(fā)商應(yīng)與業(yè)主約定好是以套內(nèi)面積還是以建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)。如開發(fā)商違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

二、收房實(shí)際公攤面積增加了是否需要補(bǔ)交房款

公攤面積計(jì)算公式為：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積，公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù));套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。

“公攤面積”主要包括9項(xiàng)：

1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門;

2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的;

3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)，同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分，聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸;

4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所;

5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所;

6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置;

7、過(guò)道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間;

8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿;

9、共用墻體，住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。

公攤面積增加怎么辦?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

比如，購(gòu)房合同約定套內(nèi)面積80平米，公攤面積20平米。如果交房時(shí)，公攤面積增加到22平米，那么房屋面積的誤差則是[(80+22)-(80+20)]、(80+20)=

0.02，即2%，沒有超過(guò)法律規(guī)定的3%，因此購(gòu)房者不能解除合同，還必須補(bǔ)交這增加部分的公攤面積房款。

三、如果交房時(shí)發(fā)現(xiàn)公攤大怎么辦

法律分析：首先需要找開發(fā)商協(xié)調(diào)一下金額是否可以退。如果開發(fā)商拒絕退還金額，我們可以考慮走法律程序，因?yàn)檫@些共用區(qū)域大部分是開發(fā)商或物業(yè)用于商業(yè)。

法律依據(jù)：《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

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內(nèi)容審核：圣運(yùn)律師

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