解讀房屋拆遷新規(guī)

關(guān)鍵詞一管理

從凍結(jié)到注銷分八步走

凍結(jié)房屋拆遷之前，建設(shè)單位應(yīng)向濟(jì)南市開發(fā)拆遷辦申請拆遷凍結(jié)。自凍結(jié)通告發(fā)布之日起，凍結(jié)范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行下列活動：房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建，房屋買賣、交換、贈予、租賃、抵押、析產(chǎn)、分列房屋租賃戶名，改變房屋和土地用途，企業(yè)工商登記和事業(yè)單位、社會團(tuán)體法人登記。拆遷凍結(jié)期限最長不得超過六個月。

辦證建設(shè)單位必須申請房屋拆遷許可證，向濟(jì)南市拆遷辦提交相應(yīng)材料。審查符合條件的將頒發(fā)房屋拆遷許可證，建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后方可實(shí)施拆遷。

公告在房屋拆遷許可證發(fā)放的同時，拆遷辦應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告，將拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷截止日等予以公布。拆遷人可以委托取得拆遷辦頒發(fā)的房屋拆遷資格證書的單位實(shí)施拆遷，也可以自行拆遷。

協(xié)議在拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。其中拆除按協(xié)議租金出租的房屋、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;拆除按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有房屋，拆遷人應(yīng)分別與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

仲裁拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。拆遷人與被拆遷人、房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日前，未能依照規(guī)定達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，當(dāng)事人可以向拆遷辦提出書面裁決申請。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起三個月內(nèi)向人民法院起訴。

強(qiáng)拆被拆遷人、房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，將由拆遷辦會同公安等部門強(qiáng)制拆遷，或者由拆遷辦申請人民法院強(qiáng)制拆遷。違法建筑和臨時建筑使用人在搬遷截止日后仍拒不搬遷的，將由拆遷辦會同公安等部門強(qiáng)制拆遷。

驗收拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷期限屆滿之日起三十日內(nèi)向拆遷辦申請拆遷驗收。驗收合格的將拆遷辦發(fā)給拆遷驗收合格證，不合格的將責(zé)令限期整改。對未取得拆遷驗收合格證的建設(shè)項目，建設(shè)管理部門不得辦理新建工程開發(fā)手續(xù)。

注銷拆遷人應(yīng)當(dāng)自取得拆遷驗收合格證之日起十五日內(nèi)，持房屋拆遷許可證和拆遷驗收合格證到房產(chǎn)管理部門辦理房屋注銷登記手續(xù)。尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拆遷辦同意，將原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

關(guān)鍵詞二補(bǔ)償

為六個疑問尋找答案

補(bǔ)償金額如何計算按照本辦法規(guī)定，今后省城拆除住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)钠湄泿叛a(bǔ)償金額的計算公式為：住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額=住宅房屋市場評估平均單價×(1+調(diào)整系數(shù))×建筑面積。

住宅房屋市場平均單價由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)拆遷范圍內(nèi)住宅房屋區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型等因素評估確定，調(diào)整系數(shù)根據(jù)房屋的實(shí)際新舊狀況在評估單價的2%以內(nèi)確定，其中將不含房屋建造使用年限折舊因素。

被拆遷人對確定的貨幣補(bǔ)償金額有異議的，可以向拆遷人申請單獨(dú)評估;拆遷人收到申請后，應(yīng)當(dāng)委托原拆遷評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。單獨(dú)評估的，其貨幣補(bǔ)償金額按房屋單獨(dú)評估價值確定。

住宅房屋如何補(bǔ)償拆除按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住宅房屋，被拆除房屋為平房和簡易樓房的，其貨幣補(bǔ)償金額為上述補(bǔ)償公式中補(bǔ)償金額的10%;被拆除房屋為樓房的為15%，拆遷人還應(yīng)當(dāng)對房屋承租人實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置。

房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償同時被拆除房屋為平房和簡易樓房的，其補(bǔ)償金額為上述補(bǔ)償金額的90%，被拆除房屋為樓房的為85%。房屋承租人選擇房屋安置的應(yīng)當(dāng)接受拆遷人提供的安置房屋，并與拆遷人結(jié)清貨幣補(bǔ)償金額與安置房屋價值之間的差價，結(jié)清差價后安置房屋的產(chǎn)權(quán)屬房屋承租人所有。

拆除未出租私有住宅房屋和按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住宅房屋，被拆遷人和公有房屋承租人不能結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或者安置房屋與貨幣補(bǔ)償金額之間的差價的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)照顧。

非住宅房屋如何補(bǔ)償拆除未出租的非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，其貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價值確定。

拆除按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)分別對被拆遷人、房屋承租人實(shí)行貨幣補(bǔ)償。對被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額為房屋市場評估價值的30%;對房屋承租人的貨幣補(bǔ)償金額為房屋市場評估價值的70%。

裝修部分如何補(bǔ)償拆除住宅房屋裝修部分的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新確定，被拆遷人或房屋承租人可向評估機(jī)構(gòu)申請裝修部分的評估，根據(jù)評估結(jié)果確定補(bǔ)償金額，被拆遷人或房屋承租人自行拆除將不予評估和補(bǔ)償。

搬遷補(bǔ)助如何發(fā)放拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和安置房屋是待建或在建房屋的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定過渡期限;被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向其支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人或者房屋承租人適當(dāng)補(bǔ)償。拆遷人對在拆遷公告規(guī)定的搬遷截止日前簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)訴并完成搬遷的被拆遷人或房屋承租人，可以根據(jù)情況發(fā)給搬遷獎勵費(fèi)。

建筑面積如何測定被拆除房屋的建筑面積將以該房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證載明的建筑面積與房屋測繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測量的合法建筑面積不符的，將以房屋測繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測量的合法建筑面積為準(zhǔn)。

拆除按市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)分戶承租的公有房屋，每戶承租房屋的建筑面積將按承租證載明的建筑面積為準(zhǔn);按使用面積承租的，每戶承租房屋的建筑面積將按承租證載明的使用面積對應(yīng)的建筑面積計算，其換算公式為：每戶承租房屋的建筑面積=該戶承租證載明的使用面積×整幢房屋建筑面積與使用面積的比值。

關(guān)鍵詞三處罰

不守規(guī)矩就“打板子”

拆遷人未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，將由城市管理執(zhí)法機(jī)關(guān)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

拆遷人以欺騙手續(xù)取得房屋拆遷許可證的，將由城市管理執(zhí)法機(jī)關(guān)吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。

拆遷人委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷、未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷、擅自延長拆遷期限的，將由城市管理執(zhí)法機(jī)關(guān)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款，情況嚴(yán)重的將吊銷房屋拆遷許可證。

接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，將由城市管理執(zhí)法機(jī)關(guān)責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。

拆遷辦濟(jì)南市開發(fā)拆遷辦違反辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件;核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé);或者對違法行為不予查處的，將對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

被拆遷人圍攻、辱罵、毆打房屋拆遷管理人員、拆遷工作人員及拆遷評估人員影響正常拆遷工作秩序的，將由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰條例給予行政處罰，構(gòu)成犯罪的將依法追究其刑事責(zé)任。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，