1、房屋屬以前建造的。

以前建造、翻建、擴(kuò)建的房屋有完整的土地使用權(quán)。首先有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書(shū)，或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門為您確定的房屋使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過(guò)招拍掛取得的國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是之前首次建造或改擴(kuò)建。

2、招商引資，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門同意興建。

早期很多地方都進(jìn)行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機(jī)關(guān)。比如有的是村委會(huì)招商引資，但是村委會(huì)并不具備招商引資審批權(quán)，村委會(huì)的審批權(quán)只局限于宅基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的權(quán)利范圍是農(nóng)村集體土地，市縣區(qū)則是城市國(guó)有土地。他們當(dāng)時(shí)進(jìn)行招商引資，并且同意在土地上建設(shè)房屋、廠房，這種情況在司法實(shí)踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經(jīng)有相關(guān)的司法判例——不應(yīng)該隨便確認(rèn)是違章建筑。原因在于地方建筑合法性的審批權(quán)就在區(qū)政府下面的規(guī)劃國(guó)土部門，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對(duì)認(rèn)定建筑合法性有法定職權(quán)。既然通過(guò)招商引資的行為同意興建，就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

3、1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造農(nóng)村土地房屋的情況也不能認(rèn)定為違章建筑。

我國(guó)《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》在《土地管理法》實(shí)施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農(nóng)村土地上建設(shè)房屋，則有申請(qǐng)宅基地、獲得宅基地的權(quán)利，房屋是在1986年之前建造的，但是對(duì)建房的行為首次進(jìn)行規(guī)定是在1986年實(shí)施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

4、土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當(dāng)時(shí)的用地規(guī)劃，并且取得了符合當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的相關(guān)證照。

這個(gè)概念如何確定?某個(gè)地方的規(guī)劃是-，房屋是在之前建造的，并且符合五年土地利用總體規(guī)劃，這就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。主要是在調(diào)整農(nóng)村集體土地的時(shí)候，根據(jù)的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規(guī)劃如何處理?不符合土地規(guī)劃如何處理?符合當(dāng)時(shí)的條件但不符合現(xiàn)在條件的農(nóng)村土地，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑，《土地管理法》第七十三條規(guī)定，只能采取沒(méi)收而不能采取限期拆除的處理方式。

5、按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一定手續(xù)的，可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)來(lái)解決。

按照我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見(jiàn)書(shū)》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過(guò)改證或者補(bǔ)辦一定的手續(xù)來(lái)獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，完全可以補(bǔ)辦手續(xù)，不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機(jī)會(huì)。這種情況在實(shí)踐當(dāng)中比比皆是。

6、從政府手中直接買斷了土地使用權(quán)及地上建筑。

有些政府通過(guò)招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(包括一些老舊改的小區(qū))所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時(shí)候地上建筑沒(méi)有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無(wú)證的情況都是涉及到政府的信賴?yán)鎲?wèn)題。這次總工會(huì)的《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見(jiàn)》當(dāng)中對(duì)這個(gè)問(wèn)題也有明確的表述。因?yàn)檎?dāng)時(shí)是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權(quán)以及地上建筑，即便沒(méi)有相關(guān)的土地證照和房產(chǎn)證照，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

7、有些地方有房產(chǎn)證或者土地證，即有一定的手續(xù)，只是證照不完備，這也不能認(rèn)定為違章建筑。

取得了土地使用權(quán)證，但是沒(méi)有房產(chǎn)證，或者沒(méi)有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，這也不宜認(rèn)定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區(qū)別的。第一條是之前建造并且有完整的相關(guān)手續(xù)，這里講的是有一定的房產(chǎn)和土地手續(xù)。在早期(指1997年1998年左右)，有些地方對(duì)這些土地、房產(chǎn)在進(jìn)行規(guī)劃和土地利用的時(shí)候，可能只辦了一個(gè)手續(xù)就沒(méi)有再辦別的手續(xù)了，這種取得了一定手續(xù)，但是證照并不完備的情況，是可以補(bǔ)辦延續(xù)的。

8、用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復(fù)墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地。

農(nóng)村土地承包地是指本村集體土地建設(shè)成員，具有完備的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者經(jīng)過(guò)完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)獲得土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，承包集體土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，或者進(jìn)行荒山荒地復(fù)墾，然后又用于基本農(nóng)田建設(shè)或用房建設(shè)的情況，這也不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

大家如果家中有這以上八種建筑之一被拆遷了，因?yàn)楸徽J(rèn)為是“違法建筑”而不給予補(bǔ)償是可以通過(guò)法律途徑去獲得一定的補(bǔ)償?shù)摹?/p>

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內(nèi)容審核：馮立影律師

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