一、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)房東要分成合法合理嗎

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)房東要分成合法合理。

稍微小一點(diǎn)的門面需要數(shù)萬元，大的門面則動(dòng)輒數(shù)十萬甚至超過百萬元。轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般體現(xiàn)為裝修費(fèi)、存貨折價(jià)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、人氣費(fèi)等名義，甚至沒有任何名義直接收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的也普遍存在。

目前的法律對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)并沒有明文規(guī)定，根據(jù)民法不禁止即是許可的原則，結(jié)合當(dāng)前的法院判例，可以概括地認(rèn)為收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)是合法的。

然而由于轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額驚人，不可避免地伴隨著風(fēng)險(xiǎn)：

一、房東不認(rèn)可

由于法律上規(guī)定轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋出租人(房東)的事先許可或事后認(rèn)可，否則房東完全可以不承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同而提前收回房屋。

解決辦法：雖然房東一般不大參與轉(zhuǎn)租談判，但簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)房東到場(chǎng)，在轉(zhuǎn)租協(xié)議上簽字表示同意。

二、租賃協(xié)議到期

即使在租賃合同中寫明承租人可以優(yōu)先續(xù)租等條款，但由于此類條款一般約定都很不明確，所以一旦租期屆滿，房東完全可以無償收回房屋另租給他人。

解決辦法：如果前一份合同剩余租期不夠長(zhǎng)就應(yīng)該請(qǐng)房東到場(chǎng)，重新簽訂租賃合同。這種情況下可能會(huì)有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)落到房東口袋中。對(duì)承租人來說，轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付給誰并不重要，關(guān)鍵是要確保自己的交易安全。

三、門面拆遷

雖說房屋拆遷需要經(jīng)得承租人同意，但實(shí)踐中對(duì)承租人的補(bǔ)償往往不到位，特別是在轉(zhuǎn)讓費(fèi)比較高的情況下更難彌補(bǔ)。房東考慮到自己的利益，也不可能為了承租人去得罪拆遷人。

解決辦法：事先考慮租賃期限內(nèi)門面地段是否會(huì)面臨拆遷，如果會(huì)拆遷，盡量換地方。

二、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)合理嗎？房東應(yīng)該如何分成？

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)合法合理，但存在風(fēng)險(xiǎn)。房東可能不認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同，租賃協(xié)議到期時(shí)房東可以無償收回房屋，門面拆遷時(shí)承租人補(bǔ)償不足。解決辦法是請(qǐng)房東到場(chǎng)簽字表示認(rèn)可，重新簽訂租賃合同，提前考慮門面是否會(huì)面臨拆遷。

法律分析

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)房東要分成合法合理。

稍微小一點(diǎn)的門面需要數(shù)萬元，大的門面則動(dòng)輒數(shù)十萬甚至超過百萬元。轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般體現(xiàn)為裝修費(fèi)、存貨折價(jià)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、人氣費(fèi)等名義，甚至沒有任何名義直接收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的也普遍存在。

目前的法律對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)并沒有明文規(guī)定，根據(jù)民法不禁止即是許可的原則，結(jié)合當(dāng)前的法院判例，可以概括地認(rèn)為收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)是合法的。

然而由于轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額驚人，不可避免地伴隨著風(fēng)險(xiǎn)：

一、房東不認(rèn)可

由于法律上規(guī)定轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋出租人(房東)的事先許可或事后認(rèn)可，否則房東完全可以不承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同而提前收回房屋。

解決辦法：雖然房東一般不大參與轉(zhuǎn)租談判，但簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)房東到場(chǎng)，在轉(zhuǎn)租協(xié)議上簽字表示同意。

二、租賃協(xié)議到期

即使在租賃合同中寫明承租人可以優(yōu)先續(xù)租等條款，但由于此類條款一般約定都很不明確，所以一旦租期屆滿，房東完全可以無償收回房屋另租給他人。

解決辦法：如果前一份合同剩余租期不夠長(zhǎng)就應(yīng)該請(qǐng)房東到場(chǎng)，重新簽訂租賃合同。這種情況下可能會(huì)有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)落到房東口袋中。對(duì)承租人來說，轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付給誰并不重要，關(guān)鍵是要確保自己的交易安全。

三、門面拆遷

雖說房屋拆遷需要經(jīng)得承租人同意，但實(shí)踐中對(duì)承租人的補(bǔ)償往往不到位，特別是在轉(zhuǎn)讓費(fèi)比較高的情況下更難彌補(bǔ)。房東考慮到自己的利益，也不可能為了承租人去得罪拆遷人。

解決辦法：事先考慮租賃期限內(nèi)門面地段是否會(huì)面臨拆遷，如果會(huì)拆遷，盡量換地方。

拓展延伸

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性及房東分成方式的探討

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性及房東分成方式的探討是一個(gè)涉及商業(yè)租賃領(lǐng)域的重要問題。對(duì)于門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合理性，需要綜合考慮多個(gè)因素，如地理位置、租金市場(chǎng)行情、門面的規(guī)模和狀況等。房東分成方式也是一個(gè)復(fù)雜的問題，可以根據(jù)租賃合同的約定、門面的價(jià)值和使用情況來確定。一種常見的方式是按照門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一定比例進(jìn)行分成。然而，具體的分成方式應(yīng)根據(jù)雙方的協(xié)商和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在商業(yè)租賃中，租戶和房東應(yīng)該通過合理的協(xié)商和合同約定，共同尋求最佳的解決方案，以實(shí)現(xiàn)雙方的利益最大化。

結(jié)語

門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的合法性在法律上并未明確規(guī)定，但根據(jù)現(xiàn)行法律和法院判例，可以認(rèn)為收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)是合法的。然而，由于轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額巨大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。承租人需要注意房東是否認(rèn)可轉(zhuǎn)租、租賃合同到期時(shí)房東是否會(huì)無償收回房屋，并要提前考慮門面是否可能面臨拆遷。對(duì)于房東分成方式，雙方應(yīng)通過合理的協(xié)商和合同約定，尋求最佳解決方案，以實(shí)現(xiàn)雙方的利益最大化。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)電子商務(wù)法：第二章 電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二十一條 電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者按照約定向消費(fèi)者收取押金的，應(yīng)當(dāng)明示押金退還的方式、程序，不得對(duì)押金退還設(shè)置不合理?xiàng)l件。消費(fèi)者申請(qǐng)退還押金，符合押金退還條件的，電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還。

中華人民共和國(guó)民法典：第十四章 租賃合同 第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

中華人民共和國(guó)民法典：第十五章 融資租賃合同 第七百四十條 出賣人違反向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，有下列情形之一的，承租人可以拒絕受領(lǐng)出賣人向其交付的標(biāo)的物：

（一）標(biāo)的物嚴(yán)重不符合約定；

（二）未按照約定交付標(biāo)的物，經(jīng)承租人或者出租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。

承租人拒絕受領(lǐng)標(biāo)的物的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

三、轉(zhuǎn)讓門面房東要求要轉(zhuǎn)讓費(fèi)這個(gè)合理嗎?

需要視雙方簽訂的租賃協(xié)議而定，有約定的從約定，無約定的主張不合理。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第十三條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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內(nèi)容審核：李站波律師

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