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一、長(zhǎng)安區(qū)西崔拆遷補(bǔ)償規(guī)定2025,買小產(chǎn)權(quán)房：擔(dān)心被違約，起訴要求賣家“表態(tài)”不違約，法院裁定

作者｜張茂榮

房地產(chǎn)大要案法律專家，粵灣律所主任 首席律師

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這是筆者代理的一個(gè)真實(shí)案例：

涉案整棟農(nóng)民樓為深圳版小產(chǎn)權(quán)房——?dú)v史遺留違法建筑（涉案房產(chǎn)）。

2014年12月，買賣雙方簽署《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，買家支付了全部購(gòu)房款并占有使用涉案房產(chǎn)，后又要求賣家出具了以其指定人員為受托人的辦證、轉(zhuǎn)讓的公證委托書。

2019年2月，買家持賣家公證委托，在賣家不知情的情況下，為涉案房產(chǎn)確權(quán)，辦理了賣家名下的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，附記載明：“非市場(chǎng)商品房”。

2022年4月，買家因擔(dān)心賣家違約，起訴要求賣家配合辦理過戶手續(xù)。

因“非市場(chǎng)商品房”不能上市交易、不能過戶，經(jīng)法官詢問，買家當(dāng)庭承認(rèn)起訴原因就是怕賣家違約，目的就想讓賣家“表個(gè)態(tài)”，同意繼續(xù)履行合同（不違約）。

深圳市龍華區(qū)人民法院審理認(rèn)為：

原告（買家）要求被告（賣家）做出同意協(xié)助原告辦理涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（過戶）的表態(tài)，訴訟請(qǐng)求不明確且不具有可履行性和可執(zhí)行性，依法應(yīng)當(dāng)駁回起訴。

2023年6月27日裁定：駁回原告的起訴。

張律說：不符合受理?xiàng)l件，不應(yīng)辦證！

起訴必須符合《民事訴訟法》122條規(guī)定，要有具體的訴訟請(qǐng)求，僅僅因?yàn)閾?dān)心賣家違約，就起訴要求賣家“表態(tài)”不會(huì)違約，不符合起訴條件，法院不予受理，已經(jīng)受理的裁定駁回起訴。

另，相對(duì)于不能過戶的有證房（綠本房），無(wú)證的歷史違建之于買家更安全：因?yàn)闆]有產(chǎn)證，法律上無(wú)法確認(rèn)所有權(quán)，而一旦辦證后，賣家即為法定所有權(quán)人，存在被賣家債權(quán)人查封執(zhí)行的巨大風(fēng)險(xiǎn)，這也是深圳小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域有證房比無(wú)證房便宜也少有人買的原因。

——涉案房產(chǎn)屬歷史違建，2014年簽約時(shí)并沒有產(chǎn)證，買家持有賣家委托公證書于2019年辦證到賣家名下，實(shí)在是作繭自縛，自己給自己挖坑！

二、買小產(chǎn)權(quán)房賣方違約怎么辦

可以憑借買賣合同，寫好起訴狀，去法院起訴，要求對(duì)方返還購(gòu)房款和賠償違約損失。法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

一、請(qǐng)問股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否違約了

股權(quán)轉(zhuǎn)讓一方構(gòu)成違約，另一方可以要求對(duì)方繼續(xù)履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)2021年生效的《民法典》第五百七十七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百七十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。第五百八十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

二、購(gòu)車合同沒有約定違約金是否可以主張違約金

合同未約定違約金，也可以主張違約金。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

三、合同違約責(zé)任的法律規(guī)定

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，一方不履行合同或者履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等。

根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，根據(jù)債務(wù)的性質(zhì)不得強(qiáng)制履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求其負(fù)擔(dān)由第三人替代履行的費(fèi)用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

三、擅自買賣小產(chǎn)權(quán)房,法院判決合同無(wú)效

的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)的飆升密不可分，雖然價(jià)格相對(duì)產(chǎn)權(quán)房便宜，但因該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同并不受法律保護(hù)，為此也衍生出不少糾紛。擅自買賣小產(chǎn)權(quán)房,法院判決合同無(wú)效案情簡(jiǎn)介：2013年12月，盧某將其在農(nóng)村自建的188平方米住房以23萬(wàn)元價(jià)格賣給邱某;雙方簽訂了房屋買賣合同，并于簽訂當(dāng)日邱某向盧某支付了20萬(wàn)元。當(dāng)邱某要求交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，盧某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的邱某通過土地及房產(chǎn)管理部門查詢才得知，盧某所賣房屋無(wú)權(quán)無(wú)證，純屬違章建筑。為此，邱某多次向盧某提出解除合同退還本金的要求，盧某均以拖延推諉之詞應(yīng)對(duì)。今年5月，邱某向法院提起訴訟。法院審理及判決：邱某認(rèn)為，盧某隱瞞事實(shí)真相，采取欺詐手段誘騙其簽署了根本不可能辦理房屋過戶手續(xù)的買賣合同;盧某察覺后又長(zhǎng)期占有其購(gòu)房款拒不歸還，其行為不僅有違民法“誠(chéng)實(shí)信用”的基本原則，而且嚴(yán)重侵犯了其合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。被告盧某在法定期限內(nèi)則未作答辯。法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同所基于的買賣標(biāo)的系農(nóng)村房屋，該房屋買賣合同中原告并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且該房屋買賣未辦理農(nóng)村使用權(quán)的審批手續(xù)，該合同違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告需返還原告已支付的購(gòu)房款20萬(wàn)元。法律分析：“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

四、買小產(chǎn)權(quán)房賣方違約如何處理

買小產(chǎn)權(quán)房賣方違約的處理方式是：

1、買方可先與賣方溝通，要求其繼續(xù)履行義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任；

2、如果違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買方可以主張解除合同；

3、賣方配合的，買方可以依法向人民法院起訴。

起訴的流程如下：

1、起草起訴狀；

2、準(zhǔn)備證據(jù)材料；

3、向有管轄權(quán)的法院遞交起訴狀和證據(jù)；

4、法院決定是否受理該訴訟；

5、法院受理該訴訟案件之后，在法定時(shí)間內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)送起訴狀副本；

6、法院安排開庭時(shí)間并向雙方發(fā)送傳票；

7、開庭；

8、作出判決。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。

五、買小產(chǎn)權(quán)房賣方違約的該怎么處理

可以憑借買賣合同，寫好起訴狀，去法院起訴，要求對(duì)方返還購(gòu)房款和賠償違約損失。

法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

六、南陽(yáng)問題樓盤，起訴維權(quán)等來(lái)的大部分結(jié)果是駁回起訴

作為問題樓盤之都、爛尾樓之都，南陽(yáng)轄區(qū)的業(yè)主們是否能通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)？通過以下著名爛尾樓案例，解析市縣各法院對(duì)爛尾樓的意見，得到的竟是一致的結(jié)論。那就是，法院通過各種理由，用裁定的方式不予受理。

案例一：新野縣儒林新城

樓盤名稱：新野縣儒林新城，開發(fā)商：南陽(yáng)市儒林置業(yè)有限公司，已經(jīng)列入新野縣問題樓盤整治項(xiàng)目。業(yè)主起訴要求支付交房違約金、逾期辦證費(fèi)、退還初裝費(fèi)等。

法院裁定：駁回起訴。

來(lái)源：新野縣法院2022年4月24日出具（2021）豫1329民初5990號(hào)民事裁定書。

案例二：新野縣奧通福地名鉆

樓盤名稱：新野縣奧通福地名鉆，開發(fā)商：新野縣瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、新野奧通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，已經(jīng)列入新野縣問題樓盤整治項(xiàng)目。

法院裁定：駁回起訴。

來(lái)源：新野縣法院2022年4月22日出具（2021）豫1329民初5527號(hào)民事裁定書。

案例三：唐河縣紫東社區(qū)

樓盤名稱：唐河縣紫東社區(qū)，開發(fā)商：南陽(yáng)紫城置業(yè)有限公司，未列入問題樓盤，屬于新型農(nóng)村社區(qū)房產(chǎn)。

法院裁定：駁回起訴。

原因：新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)是政府為深化農(nóng)村改革，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件而推動(dòng)的惠民政策工程，項(xiàng)目所用土地為農(nóng)村集體土地，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)，我國(guó)目前尚無(wú)明確的立法規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭(zhēng)議是否可以通過民事訴訟程序處理，也缺少明確的立法依據(jù)，人民法院受理此類民事訴訟于法無(wú)據(jù)。

案例四：社旗金桂花園小區(qū)

樓盤名稱：社旗金桂花園小區(qū)，開發(fā)商：南陽(yáng)金盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，涉案商品房所在的社旗金桂花園小區(qū)已被社旗縣人民政府列入問題樓盤，法院判決不符合起訴條件，駁回起訴。

社旗縣人民法院于2022年3月15日作出2022）豫1327民初874號(hào)民事裁定書

案例五：凱璟.清華園

樓盤名稱：凱璟.清華園，開發(fā)商：河南凱璟置業(yè)有限公司，涉案房屋所在的凱璟.清華園項(xiàng)目已被南陽(yáng)市人民政府列入中心城區(qū)房地產(chǎn)整治302項(xiàng)目第211號(hào)整治項(xiàng)目。

河南省南陽(yáng)市宛城區(qū)人民法院（2021）豫1302民初8870號(hào)駁回起訴。

案例六：龍達(dá)·新天地

樓盤名稱：龍達(dá)·新天地，開發(fā)商：鴻發(fā)商貿(mào)集團(tuán)龍達(dá)置業(yè)有限公司，本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案涉案房屋所在的龍達(dá)·新天地項(xiàng)目已被南陽(yáng)市人民政府列入中心城區(qū)房地產(chǎn)整治302項(xiàng)目第74號(hào)整治項(xiàng)目，一審法院對(duì)本案“暫不予處理”，并裁定駁回上訴人的起訴，符合本案實(shí)際及法律規(guī)定的情形，應(yīng)予以維持。

南陽(yáng)市宛城區(qū)人民法院作出的(2021)豫1302民初9660號(hào)民事裁定書

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投稿：宋世

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