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一、離婚房屋拆遷補(bǔ)償糾紛2025,北京離婚律師——婚內(nèi)夫妻宅基地拆遷安置房屋分割糾紛

原告訴稱
      陳某霞、陳某琪向一審法院起訴請求:1.判令吳某鵬支付我方25.14平米安置房面積的折價補(bǔ)償款754200元;2.本案訴訟費(fèi)用由吳某鵬承擔(dān)。
      陳某霞、陳某琪上訴請求:撤銷一審判決，依法發(fā)回重審或改判支持陳某霞、陳某琪的一審訴訟請求。
事實(shí)和理由:一、對于吳某鵬使用陳某霞、陳某琪的優(yōu)惠購房面積而進(jìn)行折價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照市場價格與優(yōu)惠價格的差額及優(yōu)惠面積予以計(jì)算確定，一審法院酌情確定補(bǔ)償數(shù)額，違反等價有償原則。首先，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償中按所涉人口取得優(yōu)惠購房權(quán)系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益，非優(yōu)惠取得物權(quán)本身，但該購房利益應(yīng)屬于個人財(cái)產(chǎn)。生效判決酌情確認(rèn)由陳某霞支付吳某鵬17萬元后，其中一套吳某鵬名下面積為74.86平方米的安置房歸陳某霞、陳某琪所有，但就另一套房屋未做處理，訴訟過程中，吳某鵬承認(rèn)使用了陳某霞、陳某琪25.14平方米的優(yōu)惠購房面積，則吳某鵬應(yīng)當(dāng)給予陳某霞、陳某琪經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
      其次，一審法院酌定的金額及計(jì)算方式明顯不合理，明顯低于吳某鵬因使用二人的安置面積而獲得的經(jīng)濟(jì)利益，嚴(yán)重有違等價有償、公平正義原則。此外，雖然我國并非判例法國家，但因北京市大興區(qū)拆遷引起的多起案件生效判決均參照市場價格與優(yōu)惠購房價格的差額及面積予以確定。一審判決導(dǎo)致同類案件裁判結(jié)果截然不同，損害了司法的權(quán)威性和統(tǒng)一性。
      二、由于案涉安置房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)系商品房且能夠上市交易，加之房屋已經(jīng)于2019年取得了產(chǎn)權(quán)證，同時，吳某鵬于一審?fù)徶凶哉J(rèn)安置房市場價值為2.5萬元/平方米，陳某霞、陳某琪對該價格也予以認(rèn)可，雙方對于安置房的市場價值已經(jīng)協(xié)商一致。陳某霞、陳某琪主張?jiān)诓桓哂谑袌鰞r格范圍內(nèi)確定折價款數(shù)額并無不當(dāng)。
被告辯稱
      吳某鵬上訴請求:撤銷一審判決，改判駁回陳某霞、陳某琪一審全部訴訟請求。事實(shí)與理由:一、陳某霞與吳某鵬系再婚，陳某琪與吳某鵬沒有血緣關(guān)系，陳某霞、陳某琪的戶籍并不在拆遷院落處且為非農(nóng)業(yè)家庭戶。陳某霞、陳某琪不是實(shí)際被安置人。二、村鎮(zhèn)兩級宅基地確認(rèn)單明確吳某鵬是產(chǎn)權(quán)人、被拆遷人。
      三、根據(jù)拆遷補(bǔ)償手冊，每人50平方米的指標(biāo)不等于50平方米的所有權(quán)，是需要出資購買的。四、根據(jù)拆遷補(bǔ)償手冊，人均50平方米內(nèi)均價4900元/平方米，超出人均50平方米的，均價5500元/平方米。即使沒有陳某霞、陳某琪，吳某鵬同樣可以購買150平米的安置房屋，只是多支付6萬元而已。具體到本案，多出50平方米的24.73平方米只需多支付14838元。陳某霞、陳某琪起訴要求754200元，沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。
      五、陳某霞、陳某琪本次起訴屬于重復(fù)起訴，違背一事不再理原則。三份生效判決已經(jīng)對兩套安置房進(jìn)行了處理，但未解決陳某霞、陳某琪應(yīng)向吳某鵬支付房款的問題。六、根據(jù)生效判決及各份證據(jù)，陳某琪享有的拆遷款為0元，陳某霞享有的拆遷款為88203元，扣除吳某鵬、陳某霞在拆遷后至離婚共同支出的32萬元中一半，及陳某霞支付給陳某琪5萬元，自己消費(fèi)用去4萬元，存定期10萬元后，歸屬陳某霞的拆遷款為負(fù)數(shù)，購買兩套安置房屋的拆遷款都是吳某鵬個人的拆遷款，沒有陳某霞、陳某琪的份額，兩套安置房屋都應(yīng)歸吳某鵬所有。
      法院查明
      陳某霞與吳某鵬于2002年7月16日登記結(jié)婚，雙方均系再婚，婚后未生育子女。陳某琪為陳某霞與前夫之女。因感情不和，陳某霞與吳某鵬于2015年3月11日經(jīng)法院調(diào)解離婚。
      吳某鵬在北京市大興區(qū)W號有一處院落。前述院落因拆遷被劃入拆遷范圍內(nèi)。拆遷檔案顯示:產(chǎn)權(quán)人為吳某鵬，共計(jì)補(bǔ)償總額1000261元。補(bǔ)償報(bào)審表2:拆遷人陳某琪，宅基地面積155.66平方米，實(shí)際建筑面積110.08平方米。共計(jì)補(bǔ)償總額721786元。陳某琪出具委托書載明:陳某琪委托吳某鵬辦理有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、甲方、選房、領(lǐng)取全補(bǔ)償款等事宜。2010年1月16日，吳某鵬與陳某琪簽訂協(xié)議書，雙方同意以下事項(xiàng)并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切責(zé)任:1.吳某鵬作為房屋買受人使用被拆遷人本次拆遷應(yīng)享有購房面積74.20平方米及拆遷補(bǔ)償款366548元購買安置回遷房。
2.吳某鵬作為房屋買受人使用被拆遷人本次拆遷應(yīng)享有購房面積74.20平方米及拆遷補(bǔ)償款369516元購買安置回遷房。陳某琪出具承諾書，吳某鵬、陳某琪約定合并簽協(xié)議，合并選房，合并結(jié)算拆遷補(bǔ)償款，剩余款項(xiàng)記入?yún)悄躇i名下。2010年1月16日，吳某鵬與K公司簽訂了安置房認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購一號房屋(以下簡稱:一號房屋，房屋總價款為366548元)，二號房屋(以下簡稱:二號房屋，房屋總價款為369516元)，同意用拆遷補(bǔ)償款1722047元直接轉(zhuǎn)付給出賣人。
      陳某霞、陳某琪訴吳某鵬、吳某鑫、吳某濤及郭某芬分家析產(chǎn)糾紛一案法院立案，陳某霞、陳某琪向法院提出訴訟請求:1.要求依法確認(rèn)一號房屋的二分之一面積歸陳某霞所有;2.二號房屋歸陳某琪所有;3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。后因一號房屋、二號房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，變更訴訟請求為:二號房屋歸陳某琪、陳某霞使用。經(jīng)審理出具判決書，載明:2002年7月陳某霞、吳某鵬登記結(jié)婚，2002年8月建設(shè)的東西廂房各兩間、廁所、淋浴間、儲物間、門道，屬于吳某鵬、陳某霞的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。陳某琪因建房時尚未成年對于建造房屋沒有貢獻(xiàn)，故其不是共有人。因陳某霞、陳某琪的戶籍不在拆遷宅基地，故該二人不享有拆遷區(qū)位補(bǔ)償價。陳某琪拆遷時并未實(shí)際在此居住，故不能享有搬遷配合獎、搬家獎等費(fèi)用。
      陳某霞、陳某琪、吳某鵬均為拆遷后的被安置人口，安置面積為150平方米;拆遷后共同選購安置房二套，現(xiàn)陳某霞、吳某鵬已經(jīng)離婚，為了利于生產(chǎn)、便于生活，因簽訂的拆遷協(xié)議陳某琪作為被拆遷人之一，且陳某霞愿意與陳某琪一起主張權(quán)利，法院根據(jù)安置房屋的具體情況，酌情確定以吳某鵬名義購買的二號房屋歸陳某霞、陳某琪使用。因本案爭議的拆遷安置房均未取得房屋所有權(quán)證，故本案不確定房屋的所有權(quán)，待爭議房屋取得房屋所有權(quán)證后，雙方當(dāng)事人可再進(jìn)行房屋所有權(quán)的確認(rèn)及購房款的結(jié)算。
      對于支付購房款后的剩余拆遷款102萬元，綜合雙方之前數(shù)次訴訟的當(dāng)庭陳述，可以證明其中50萬元在吳某鵬手中，其余52萬元，扣除陳某霞、吳某鵬認(rèn)可的共同支出，考慮實(shí)際生活支出情況，酌情確定吳某鵬、陳某霞在拆遷后至離婚共同支出32萬元，陳某霞尚有20萬元無法說明用途，應(yīng)視為陳某霞手中尚有20萬元，綜上對W號拆遷利益計(jì)算，法院酌情確定陳某霞支付吳某鵬17萬元。上述判決雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。
陳某霞、陳某琪訴吳某鵬所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案法院立案，陳某霞、陳某琪要求吳某鵬將二號房屋變更至陳某霞名下。法院經(jīng)審理，判決支持了陳某霞、陳某琪的訴訟請求。前述判決作出后，吳某鵬不服提起上訴，本院駁回上訴，維持原判。
      吳某鵬提交《拆遷補(bǔ)償手冊》，以證明涉案房屋的市場價格。該手冊第十四條第二款規(guī)定:定向安置用房價格:人均50平米內(nèi)均價為4900元/建筑平方米(實(shí)際購買需結(jié)合樓層差價)，超出人均50平米部分均價為5500元/建筑平方米(實(shí)際購買需結(jié)合樓層差價)。陳某霞、陳某琪對該證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可。
      法院認(rèn)為，北京市大興區(qū)W號院落及房屋因拆遷轉(zhuǎn)化為兩套拆遷安置房和拆遷款若干。生效判決已判決其中一套拆遷安置房歸陳某霞、陳某琪，并對扣除拆遷安置購房款后的拆遷款進(jìn)行了分割。吳某鵬為被拆遷房所在宅基地使用權(quán)人，為被安置人之一，享有50平米安置房指標(biāo)，其可以取得一套拆遷安置房。根據(jù)拆遷政策，陳某霞和陳某琪各享有50平米安置房指標(biāo)，擁有該指標(biāo)可以享受按照安置價支付購房款的權(quán)益，而非取得拆遷安置房的權(quán)利，另外，其已實(shí)際取得其中一套拆遷安置房。拆遷補(bǔ)償手冊規(guī)定安置價和商品房價每平方米相差600元。
      法院根據(jù)安置價和商品房價相差情況，并考慮到房屋現(xiàn)價值，酌情確定吳某鵬給予陳某霞、陳某琪70000元補(bǔ)償款。陳某霞、陳某琪要求按照安置房現(xiàn)有價值給予25.14平米折價款的主張，缺乏依據(jù)，且明顯有違公平，法院不予支持。
      二審審理期間吳某鵬提交房屋所有權(quán)證一份，證明案涉一號房屋的面積為74.73平方米，超出50平方米的數(shù)量為24.73平方米，陳某霞、陳某琪認(rèn)可該份證據(jù)及吳某鵬主張的面積。
裁判結(jié)果
      判決:一、于判決生效后10日內(nèi)，吳某鵬支付陳某霞、陳某琪補(bǔ)償款70000元;二、駁回陳某霞、陳某琪的其他訴訟請求。律師點(diǎn)評
      因兩套拆遷安置房系各方在拆遷安置時共同選購，陳某霞、陳某琪已實(shí)際取得一套拆遷安置房，故吳某鵬基于其享有的50平米安置房指標(biāo)，有權(quán)購買一套拆遷安置房。根據(jù)案涉拆遷補(bǔ)償手冊的規(guī)定，拆遷安置房超出人均50平米部分每平米需要多支付600元，吳某鵬超出50平方米的數(shù)量為24.73平方米，即使不使用陳某霞、陳某琪的安置房指標(biāo)，按照拆遷補(bǔ)償手冊，要取得一號房屋只需多支付14838元。
      依據(jù)公平原則，綜合考量拆遷時各方系共同選購兩套拆遷安置房，陳某霞、陳某琪已實(shí)際取得一套拆遷安置房，吳某鵬有權(quán)購買一套安置房且按照拆遷補(bǔ)償手冊實(shí)際應(yīng)該支付的超出50平米部分的房款，吳某鵬使用了陳某霞、陳某琪的安置房指標(biāo)，以及一號房屋現(xiàn)有價值等因素，法院酌情確定吳某鵬給予陳某霞、陳某琪70000元補(bǔ)償款，兼顧了各方利益，并無不當(dāng)。

二、北京婚姻律師：婚后拆遷房屋離婚后可否歸子女所有？

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北京婚姻律師婚后拆遷房屋離婚后可否歸子女所有?

近日我的一位客戶劉女士向我了這樣一個問題“結(jié)婚后我老公的父母房子進(jìn)行了政府拆遷,安置了三套房屋,寫了我老公的名字,現(xiàn)在我們準(zhǔn)備協(xié)議離婚,想約定將房屋歸兒子所有這樣可以嗎?”

我想這也是在生活中比較常見的問題在此分享給大家.首先,對此我國《民法典》婚姻家庭編并未對此作出明確的規(guī)定,因此,雙方當(dāng)事人在簽署離婚協(xié)議時可以自由約定,最大限度的保證當(dāng)事人的意思自治.但是,我建議應(yīng)盡快辦理這套房屋的過戶手續(xù).因?yàn)檫@套房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在爭議,即置換房屋時征收部門所給的優(yōu)惠政策是否考慮到了同住人、房屋所有人的配偶,以及在以小換大情況下是否使用了夫妻共同財(cái)產(chǎn)對于房屋差額進(jìn)行了補(bǔ)足,如果沒有以上情況法院一般認(rèn)定房產(chǎn)屬于一方單獨(dú)所有.因此,這套房屋實(shí)質(zhì)上是你老公自己的個人財(cái)產(chǎn)對兒子的贈與,僅僅離婚協(xié)議進(jìn)行相應(yīng)約定,沒有辦理過戶手續(xù),離婚后老公是可以撤銷贈與的.如果此時的你真遇到了這種棘手情況也不要害怕,可以拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益.因?yàn)?依離婚協(xié)議產(chǎn)生的贈與不同于單純的贈與,該約定在夫妻關(guān)系解除期間已達(dá)成條件,對協(xié)議雙方產(chǎn)生效力,一方以房屋系單方對子女的贈與主張自己單方有解除權(quán),法院一般不予支持.

律師的法律建議是讓當(dāng)事人規(guī)避法律,夫妻因愛結(jié)合,雖感情破裂希望也能保留對彼此最大尊重,如果這份“體面”不存在了,還請拿起法律武器.

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三、離婚時針對宅基地上建的房屋兩人各一半,后遇拆遷應(yīng)如何分配

法律主觀：在他人宅基地上建的房屋，離婚分割時夫妻雙方可以協(xié)商確定房屋占有人，雙方當(dāng)事人有爭議且協(xié)商不成的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用，告知當(dāng)事人待房屋取得完全所有權(quán)后另行起訴，不直接判決該房屋所有權(quán)的歸屬。

四、離婚糾紛中涉及宅基地拆遷補(bǔ)償所獲得的房屋，該如何分配？

小A（男）和小B（女）是夫妻關(guān)系，婚后生育一子（未成年），因小A和小B所居住的房屋為小A父母老房子，在拆遷辦征收過程中，不僅獲得征收款，且因拆掉老房子所領(lǐng)取的購房券獲得兩套房屋?，F(xiàn)因感情破裂，小B起訴小A離婚，其中包括分割兩套房屋。開庭前兩天，小A咨詢了湖南二十一世紀(jì)律師事務(wù)所后，委托律師應(yīng)訴。

01律師辦案及主要辦案思路

我所肖律師接到委托后，及時溝通小A整理對其有利證據(jù)資料，聯(lián)系法院，告知A申請證人出庭。

1、考慮到這是第二次起訴離婚，且小A和小B均同意離婚，必然會涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)的分割，需要理清夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包括存款、房屋、汽車、共同債務(wù)。

2、臨近開庭，但小A關(guān)于房屋拆遷的證據(jù)基本上沒有，需要想辦法充分舉證，延期開庭或者第二次庭審，解決目前證據(jù)不足的問題。

3、因?yàn)樾訴請要求兒子的撫養(yǎng)權(quán)，兒子目前已滿八歲，需要提供相應(yīng)證據(jù)證明兒子撫養(yǎng)權(quán)歸小A有利于其成長。

02本案結(jié)果

本案開庭當(dāng)日，肖律師同小A及證人一同到庭，庭上就感情破裂的事實(shí)原因、孩子撫養(yǎng)情況、夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了激烈答辯，并且我方提供了初步證據(jù)證明小B為過錯方，房屋及存款屬房屋拆遷獲得，涉及案外人的利益，不應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，以及證人證明小孩一直由小A母親撫養(yǎng)長大，小孩的意愿是跟奶奶。

開完第一次庭后，法官要求雙方補(bǔ)充房屋拆遷相關(guān)證據(jù)，擇期開庭質(zhì)證。我方在庭后抓緊時間補(bǔ)充了相關(guān)證據(jù)，并且在第二次開庭時充分舉證，便于法官查明案件事實(shí)。最終法院判決小A和小B解除婚姻關(guān)系，小孩撫養(yǎng)權(quán)歸小A。

關(guān)于房屋，因?yàn)榉课莶疬w購房券購買，應(yīng)為家庭共有財(cái)產(chǎn)，本案為離婚糾紛，不宜在本案中處理，當(dāng)事人可另行處理。

關(guān)于拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償款是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題，根據(jù)補(bǔ)償項(xiàng)目的劃分，征地補(bǔ)償費(fèi)用可以分為三部分：

一是對建筑物、附屬物及附屬設(shè)施等因被拆遷而對房屋所有權(quán)人或建造者給予的補(bǔ)償；

二是因拆遷對房屋使用人造成實(shí)際影響而給予房屋實(shí)際使用人的補(bǔ)助和獎勵；

三是因拆遷的其他補(bǔ)助費(fèi)用。因被拆遷房屋不是小A、小B所建，《征地拆遷住戶調(diào)查表》記載的房屋所有人為案外人，故所下發(fā)的拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償款并非全部系小A、小B所有的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)在案證據(jù)結(jié)合庭審情況，補(bǔ)償款已用于購買房屋、房屋裝修及生活開支等，在本案中無法明確區(qū)分，故關(guān)于雙方陳述的小戶型房屋，當(dāng)事人可與前述房屋一并進(jìn)行分家析產(chǎn)另行處理。

03律師表示

首先，如果離婚之前共同居住的宅基地房屋被拆遷，是否能分得一部分的拆遷補(bǔ)償款，這主要取決于拆遷補(bǔ)償款的性質(zhì)和分配方式。

其次，宅基地補(bǔ)償款具有很強(qiáng)的人身依附性質(zhì)，與特定的人身密不可分。

然而，具體的處理方式還需要根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議和法律規(guī)定來確定，如果在離婚過程中出現(xiàn)了對拆遷款的分配爭議，可能需要通過法律途徑進(jìn)行處理。例如，如果離婚協(xié)議中對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了明確的分割，那么就需要按照協(xié)議進(jìn)行處理。如果離婚協(xié)議中沒有明確規(guī)定，那么就可能需要通過法律程序來解決

總的來說，離婚過程中涉及宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)奶幚矸绞绞潜容^復(fù)雜的，需要考慮多種因素，包括宅基地和房屋的所有權(quán)歸屬、拆遷補(bǔ)償款的性質(zhì)和分配方式等，建議在遇到此類問題時尋求專業(yè)法律人士的幫助。

04律師普法

農(nóng)村婦女在入戶夫家后，在既未重新申請過宅基地建房，又未對宅基地上房屋進(jìn)行過改擴(kuò)建的情況下，其是否對宅基地上房屋的動遷安置補(bǔ)償享有權(quán)利以及享有多大的權(quán)利。

1第一種觀點(diǎn)認(rèn)為

農(nóng)村婦女婚后入戶夫家，如夫家原宅基地上房屋未進(jìn)行過改擴(kuò)建的，那么其對夫家宅基地上房屋不享有權(quán)利。而宅基地房屋動遷安置補(bǔ)償是針對宅基地使用權(quán)及地上房屋的補(bǔ)償，故該婦女自然無權(quán)享有宅基地及地上房屋部分的動遷安置補(bǔ)償利益。

2第二種觀點(diǎn)認(rèn)為

婚后入戶的農(nóng)村婦女對夫家已建成且后續(xù)未改擴(kuò)建的宅基地上房屋是否享有動遷安置補(bǔ)償利益，應(yīng)以動遷部門是否將其核定為安置對象為準(zhǔn)。但如其婚后宅基地房屋確未進(jìn)行過改擴(kuò)建的，那么其享有的動遷安置補(bǔ)償利益應(yīng)限于因戶內(nèi)人員變化而核定增加的面積。

3第三種觀點(diǎn)認(rèn)為

婚后入戶的農(nóng)村婦女是否享有動遷安置補(bǔ)償利益，應(yīng)以動遷部門是否將其核定為安置對象為準(zhǔn)，并且與戶內(nèi)其他人員平等分享動遷安置補(bǔ)償利益。如婚后夫家原宅基地上房屋未進(jìn)行過改擴(kuò)建的，可酌情少分或不分地上房屋部分的安置補(bǔ)償利益。

五、拆遷房屋離婚分割 法律問題

法律分析:

被拆遷房是私有住房，其所有權(quán)是夫妻一方在結(jié)婚登記之前取得的，此種拆遷安置房應(yīng)認(rèn)定為一方個人財(cái)產(chǎn)，而不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。被拆遷房是私有住房，其所有權(quán)是在結(jié)婚登記之后取得的，被拆遷房和安置房的差價是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資結(jié)清的，此種拆遷安置房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》

第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面離婚協(xié)議，并親自到婚姻登記機(jī)關(guān)申請離婚登記。離婚協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)以及債務(wù)處理等事項(xiàng)協(xié)商一致的意見。

第一千零七十九條 夫妻一方要求離婚的，可以由有關(guān)組織進(jìn)行調(diào)解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解；如果感情確已破裂，調(diào)解無效的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。

六、離婚宅基地拆遷分割規(guī)定是什么?

離婚宅基地拆遷分割規(guī)定是按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來進(jìn)行分割，農(nóng)村實(shí)行集體所有制，土地歸集體所有，集體組織再把住用地分配給集體成員作為宅基地使用。宅基地只能在集體成員部轉(zhuǎn)讓，不能對外轉(zhuǎn)讓。在農(nóng)村，有的地方對自建房屋頒發(fā)產(chǎn)證，有的不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅以宅基地使用權(quán)證作為房屋產(chǎn)權(quán)證明這就使得農(nóng)村自建房屋的產(chǎn)權(quán)不像城鎮(zhèn)私有房產(chǎn)那樣明確，對自建房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定也不能一概而論，要具體問題具體分析。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款和第六十二條第四款規(guī)定以及國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，每個農(nóng)戶只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民出賣、出租宅基地上的住房后，再申請宅基地的，將不予批準(zhǔn)。

目前，在我國大部分地方?jīng)]有建立宅基地住房登記發(fā)證制度，農(nóng)民能夠取得的一般也就是《集體土地建設(shè)用地使用證》。因此，合法房屋判斷標(biāo)準(zhǔn)是否取得《集體土地建設(shè)用地使用證》。如果房屋本身就是違法建筑，則不具備通過訴訟方式進(jìn)行分割的合法性基礎(chǔ)。

農(nóng)村村民結(jié)婚后，應(yīng)及時辦理戶口遷移手續(xù)，只有戶口遷移到配偶所在的村后，另一方才能成為該村的村民，也才能成為核定住宅宅基地的使用面積時的家庭人口之一。另外由于家庭成員共同建房時以戶為單位進(jìn)行申請，在家庭共同建房時應(yīng)就家庭房產(chǎn)的分配及時做出書面約定。

一、宅基地如何流轉(zhuǎn)

1、宅基地只能在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。根據(jù)《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，經(jīng)過土地管理部門依法批準(zhǔn)，發(fā)放證件

2、由于中國實(shí)行城鄉(xiāng)二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。無論出于什么原因，一旦把戶口轉(zhuǎn)走，就失去了對老家宅基地的繼承權(quán)，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產(chǎn)。

3、由于農(nóng)村戶口與土地的對應(yīng)關(guān)系，有些人不愿意“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，甚至有些公務(wù)員想方設(shè)法“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，但這些畢竟是少數(shù)，“進(jìn)城”才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關(guān)法規(guī)不變，宅基地注定會失去。

4、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國家有關(guān)規(guī)定。

5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)檎貙儆诩w土地，所以，宅基地實(shí)際上并不能夠?qū)Τ擎?zhèn)戶口的這些市民私自進(jìn)行銷售的，哪怕是村委會也不可以，村委會也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織當(dāng)中的管理者。農(nóng)村的集體土地都是由村委會負(fù)責(zé)分配，通過集體土地獲得的這些財(cái)產(chǎn)收入也是屬于村集體經(jīng)濟(jì)成員共有的。

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投稿：金南

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