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一、拆遷補償房屋評估有什么用2025,房屋拆遷評估的作用

房屋拆遷評估在拆遷過程中起到了至關(guān)重要的作用。它不僅是確定被征收房屋價值的基礎(chǔ)，還是確保被征收人得到公平補償?shù)年P(guān)鍵環(huán)節(jié)。具體來說，房屋拆遷評估的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

確定被征收房屋的價值：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，被征收房屋的價值需要由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。這意味著，房屋拆遷評估機構(gòu)將通過對被征收房屋的實地查勘、市場調(diào)查等手段，科學(xué)、客觀地評估出被征收房屋的價值，為后續(xù)的補償工作提供依據(jù)。

保障被征收人得到公平補償：房屋拆遷評估的公正性和準(zhǔn)確性直接關(guān)系到被征收人能否得到公平的補償。評估機構(gòu)在評估過程中需要遵循公平、公正、公開的原則，確保評估結(jié)果客觀、真實、合理。這樣，被征收人才能根據(jù)評估結(jié)果獲得相應(yīng)的補償，保障其合法權(quán)益不受損害。

促進拆遷工作的順利進行：房屋拆遷評估是拆遷工作的重要組成部分。通過評估，可以明確被征收房屋的價值和補償標(biāo)準(zhǔn)，減少拆遷過程中的爭議和糾紛。這有助于提高拆遷工作的效率，推動拆遷工作的順利進行。

綜上所述，房屋拆遷評估在拆遷過程中起到了至關(guān)重要的作用，它不僅是確定被征收房屋價值的基礎(chǔ)，還是確保被征收人得到公平補償?shù)年P(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時也是促進拆遷工作順利進行的重要因素。

二、拆遷時房屋的評估方式有哪些？

(一)市場比較法：一般來講，市場比較法，是房屋拆遷評估中、最適宜的評估方法。法律規(guī)定，當(dāng)有條件選用市場比較法、進行估價的，應(yīng)以市場比較法、為主要的估價方法。但也需要注意，其并不是法定的“唯一”評估方法。

(二)收益法：對于收益性房地產(chǎn)的估價，收益法，應(yīng)當(dāng)是作為其中的一種估價方法。

(三)假設(shè)開發(fā)法：對于具有投資開發(fā)、或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)當(dāng)是作為其中的一種估價方法。

(四)成本法：進行估價時，如果無市場依據(jù)、或者市場依據(jù)不充分，而不宜采用“市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法”的情況下，成本法，可作為主要的估價方法。

此外，常用的評估方法當(dāng)中，還包括：基準(zhǔn)地價修正、長期趨勢等方法。

依據(jù)已明確的估價目的，若估價對象，適宜采用多種估價方法進行估價的，應(yīng)同時采用多種估價方法，進行估價，且取舍不得隨意。而如果必須取舍的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中，予以說明，并應(yīng)當(dāng)陳述理由。

在拆遷評估房屋價值的方法包括了市場比較法；收益法；成本法和假設(shè)開發(fā)法等幾種主要的方法。市場比較法就是指將拆遷的房屋與市場的房屋價值進行比較之后確定賠償款的一種方式。收益法就是根據(jù)房屋的收益來確定賠償?shù)腻X。

一、拆遷補償方式是什么？

(一)貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

(二)產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

三、房屋拆遷評估由誰來做

1、評估機構(gòu)由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

而在新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

至于評估費用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

2、評估更多體現(xiàn)土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分。

3、拆遷評估的法律依據(jù)是什么

國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。、第三十四條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

一、房屋拆遷補償方式

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

結(jié)合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第六條上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。

國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。

第七條任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。

監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

四、房子評估后多久可以拆遷?

法律分析：組織他人偷越國（邊）境集團的首要分子；多次組織他人偷越國（邊）境或者組織他人偷越國（邊）境人數(shù)眾多的；造成被組織人重傷、死亡的；剝奪或者限制被組織人人身自由的；以暴力、威脅方法抗拒檢查的；違法所得數(shù)額巨大的；有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，以組織他人偷越國邊境罪定罪，組織他人偷越國（邊）境的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；有下列情形之一的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)

法律依據(jù)：《中華人民共和國刑法》第三百一十八條　組織他人偷越國（邊）境的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；有下列情形之一的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)：

　?。ㄒ唬┙M織他人偷越國（邊）境集團的首要分子；

　?。ǘ┒啻谓M織他人偷越國（邊）境或者組織他人偷越國（邊）境人數(shù)眾多的；

　?。ㄈ┰斐杀唤M織人重傷、死亡的；

　?。ㄋ模﹦儕Z或者限制被組織人人身自由的；

　　（五）以暴力、威脅方法抗拒檢查的；

　?。┻`法所得數(shù)額巨大的；

　?。ㄆ撸┯衅渌貏e嚴(yán)重情節(jié)的。

　　犯前款罪，對被組織人有殺害、傷害、強奸、拐賣等犯罪行為，或者對檢查人員有殺害、傷害等犯罪行為的，依照數(shù)罪并罰的規(guī)定處罰。

五、什么是拆遷房屋的評估

房屋拆遷評估程序是先由評估機構(gòu)進行實地勘察，做好查勘記錄，然后由評估機構(gòu)根據(jù)市場價格提供初步評估結(jié)果并公示，公示無異議的，再向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，最后由征收部門將評估結(jié)果交被征收人。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

一、北京拆遷戶口補償是按戶口算還是按面積算

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對城市房屋進行拆遷時，拆遷補償是按房屋的面積進行計算的，而不是戶口計算的，按被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格計算。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

二、解放前房屋拆遷怎么算

不同的地區(qū)老舊房屋征收拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，而征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可以參考國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定制訂。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

六、房屋拆遷評估公司

法律分析：第一個階段叫暫停公示。由建設(shè)主管部門頒發(fā)一個文件，要求在拆遷范圍內(nèi)暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程，這就是暫停公示，需要在有關(guān)的場合進行公告，公示期不能超過一年。第二個步驟是入戶調(diào)查評估。在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關(guān)的手續(xù)、文件，一般來說需要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》這兩個規(guī)劃文件，那么在法律上具備了拆遷的前提和依據(jù)。在此之后就可以進行拆遷的工作了。拆遷工作的第一步是先入戶調(diào)查，即到現(xiàn)場一戶一戶的調(diào)查。通常入戶調(diào)查是幾個單位同時去，包括拆遷公司、評估公司、業(yè)主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調(diào)查評估公司是評估的現(xiàn)場勘查，按照評估規(guī)則進行拍照和記錄。第三個步驟是內(nèi)業(yè)計算。實際就是評估公司進行內(nèi)業(yè)輸機和數(shù)據(jù)測算，根據(jù)外業(yè)調(diào)查的資料數(shù)據(jù)進行初步測算，算出一個大致的初步評估價格。第四步是制定拆遷實施方案。拆遷人需要通過評估機構(gòu)的初步外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)計算，了解拆遷范圍內(nèi)的補償費用大概是多少錢，編制拆遷投資預(yù)算方案。同時制定拆遷補償方案，是貨幣補償還是實物補償，貨幣補償需要耗資多少，補償資金的籌措方式等。第五個步驟是申請拆遷許可證。拆遷人拿著一系列前期入戶調(diào)查的材料，包括拆遷實施方案、規(guī)劃文件等，去建委(房管局)申請《拆遷許可證》。第六個步驟是發(fā)布拆遷公告。就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發(fā)布拆遷公告的同時，要把《拆遷許可證》公開張貼出來，以說明拆遷行為的合法性和時間安排。第七個步驟是出一個正式的評估報告。這個時候的評估機構(gòu)需要出具正式的評估報告，一般是每一個被拆遷人都出一份報告，正式報告需要評估機構(gòu)正式簽字蓋章。第八個步驟是送達(dá)拆遷評估報告。送達(dá)的方式有當(dāng)面送達(dá)，也有郵遞的方式。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。第三條 房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。第四條 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第六條 上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察

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投稿：尹澤華

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