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一、招商引資被當(dāng)?shù)卣?025,土地溢價部分怎么處理

隨著土地公開市場拿地競爭日趨激烈,在勾地的實操中,即使設(shè)置了多重排他條件,仍然不能保證以底價拿地,還是會或多或少存在一定的溢價。
      因此,很多房企勾地實操中,都會對拿地的溢價部分,設(shè)置返還的渠道,并將此寫入投資協(xié)議里。
      但是具體怎么弄,很多房企并不知道,掉坑的案例也比比皆是。
      有一家房企的投資總,最近新入職一家公司遇到了件麻煩事兒。他的前任投資總,拿的一個勾地項目,簽約已經(jīng)半年了,現(xiàn)在到了供地的時候了。但是他翻開合同,發(fā)現(xiàn)溢價部分是要求政府在稅收方面減免,但是實際卻沒法執(zhí)行合同。公司在超過合同價格,溢價500元/平米拿到地以后,退地和不退地都難,這個燙手的項目讓整個投資部都面臨考核扣罰。
      本文結(jié)合勾地的實操經(jīng)驗,例舉常用的五種稅費返還方式,并從合理性、有效性和可落地性的角度進(jìn)行分析。
方式一
直接返還土地款
      在投資協(xié)議里面,房企都會與地方政府約定一個大家都認(rèn)可的拿地價格,低于該拿地價格的,就按約定的流程條件拿地;高于該拿地價格的部分價款,需由地方政府予以返還。
      根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》文件中的規(guī)定,土地出讓金必須全額進(jìn)入財政賬戶,包括土地款、征地和拆遷補(bǔ)償、支農(nóng)、城市建設(shè)以及其他款項。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。根據(jù)原國土資源61號令修訂版,第22條之規(guī)定:禁止用土地?fù)Q項目,先征后返,補(bǔ)貼,獎勵等形式減免土地款。
      根據(jù)2009年財政部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓收支管理通知》財綜【2009】74號,要求各地嚴(yán)格執(zhí)行土地收入納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定,土地出讓收入全額納入國庫,財政支出從地方基金預(yù)算中予以分配,從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財政收支兩條線”中的土地款的政策明文規(guī)定。
      因此,從政策和法律法規(guī)的角度來講,直接進(jìn)行返還超出約定部分的土地款,或者抵扣其他款項的約定,是屬于地方政府無權(quán)承諾的事項,與國家是相抵觸的。從實操的角度來講都是很難實行和落地。
      無權(quán)做出承諾是一碼事,但這并不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講,只要是雙方自愿合法的協(xié)議,主體適格的,都應(yīng)當(dāng)是具備效力的?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》僅僅是對直接返還和優(yōu)惠土地款的行為進(jìn)行了禁止性的限制,并沒有規(guī)定該種行為無效。
      雖然直接返還很難執(zhí)行和落地,但是并不影響在協(xié)議出現(xiàn)爭議時房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協(xié)議里面,還是有很多公司還會選擇直接約定超過部分的土地款直接返還,或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬于沒有辦法的辦法吧,有約束總比沒有的好。
方式二
稅款的直接減免
      稅收的減免,是很多投資人除了土地款直接返還之外,第二個就能想到的稅費返還方式。但是地方政府無權(quán)承諾相關(guān)稅收的減免、退稅。
      根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》之規(guī)定,所有稅收的開征、免征、減征和停征,均需依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。并在其后補(bǔ)充道,任何個人、團(tuán)體、行政機(jī)構(gòu)均無權(quán)做出或者承諾稅款的減征、免征、退稅等行為,并不得做出與相關(guān)稅收法律法規(guī)相抵觸的行為。
      因此從法律條文的規(guī)定來講,地方政府無權(quán)做出稅款的減征、免征、退稅等行為。如果沒有單獨的法律、法規(guī)予以支持,明文允許在稅收方面可以減免,地方政府單方做出的承諾是無效的,該部分條款也因違反法律禁止性規(guī)定,屬于無效條款。
方式三
繳納稅款后退返
      先征收稅款然后減免,這個審批和決定權(quán)限屬于國務(wù)院,地方政府無權(quán)決定。對于確實需要進(jìn)行先征后返的領(lǐng)域,應(yīng)由省級政府向國務(wù)院提出申請,由國務(wù)院審批后再執(zhí)行。
      因此地方政府擅自作出先征后返的承諾,屬于沒有法律明確授權(quán)的行政行為,是屬于違背法律禁止性規(guī)范的條款,該部分條款無效,在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協(xié)議,先期繳納了全部的稅款,然后再通過司法渠道,請求法院根據(jù)協(xié)議條款判決地方政府予以返還相關(guān)稅款的,一律不予支持。
      需要區(qū)別對待的是,如果協(xié)議中有約定無法實現(xiàn)稅費減免的違約責(zé)任條款,如果不能實現(xiàn),政府需承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任,這點是會得到法院的支持的。但是從實際利益出發(fā),房企很少會起訴政府,除非以后不想進(jìn)入該城市。
方式四
財政返還、補(bǔ)貼
      直接的財政返還、資金補(bǔ)貼這種形式比較少見,一般適用于具備產(chǎn)業(yè)條件的勾地項目。除此之外的奇特商業(yè)勾地,文旅勾地的項目,很少涉及直接的財政補(bǔ)貼和現(xiàn)金返還,畢竟地方政府財政也不寬裕。
      財政返還和補(bǔ)貼,屬于地方政府可以有權(quán)作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補(bǔ)貼的形式是合規(guī)合理的,不存在風(fēng)險,在實現(xiàn)和落地方面也不存在障礙。但是基于地方財政支付的窘境,這個形式的接受度較差,不容易被地方政府采納。因此才會在在投資拿地當(dāng)中,大家常見的是地方政府會給你劃定三個原則:一是土地款不予減免、抵扣、返還;二是不采取財政返還或補(bǔ)貼的形式;三是不能采用稅收減免形式。能夠進(jìn)行直接的財政返還的地方政府,屬于在招商引資方面比較有誠意的了。
      直接進(jìn)行財政返還和補(bǔ)貼,除了要與政府協(xié)商一致,還要采用合理合規(guī),可操作的形式。除了在協(xié)議當(dāng)中以明確的條款約定具體的財政補(bǔ)貼金額,支付條件,節(jié)點以外,還需要取得地方政府的內(nèi)部會議紀(jì)要或者政策文件,以充分保證后期落地。
      財政返還和補(bǔ)貼還涉及一個企業(yè)所得稅的問題,一般來講財政補(bǔ)貼或者返還需繳納企業(yè)所得稅,除非同時滿足下列三個例外條件:
      一是企業(yè)能夠證明該項補(bǔ)貼是專項財政補(bǔ)貼資金,并且能提供相關(guān)文件的;
      二是財政部門對于該專項資金的支付和使用有專項管理辦法或者詳細(xì)管理要求的;
      三是企業(yè)需證明單獨使用該資金,并且該筆資金是獨立核算的。
方式五
政府回購部分物業(yè)
      政府回購部分物業(yè),是一個雙贏的方式,對地方政府和房企來說都具有相當(dāng)大的吸引力。
      對房企而言,對于部分難以去化的商業(yè),以及在高庫存的三四線城市的住宅,銷售去化會存在較大的壓力。這部分難以去化的產(chǎn)品,會沉淀大量的資金,項目前期拿地測算的利潤,基本上就砸在這些里面了。如果地方政府愿意回購,房企可以快速回籠資金,將資金進(jìn)行再投資,這對追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房企尤為重要。
      對地方政府而言,當(dāng)?shù)貢嬖诮?jīng)濟(jì)適用房,廉租房,棚改安置,人才公寓用房等客觀需求。這類需要的客觀存在,要么通過平臺公司開發(fā)相關(guān)項目來解決,要么從市場上購買。而通過勾地協(xié)議提前約定,以略低于市場價格從房企手中回購,能做到節(jié)約財政資金的目的,而且由房企開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量也有保障。
      地方政府回購物業(yè),屬于地方政府可以有權(quán)作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財政返還和補(bǔ)貼的形式是合規(guī)合理的,不存在風(fēng)險。難點就在于如何說服其接受。

二、溢價部分怎么處理

法律主觀：可以進(jìn)行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規(guī)收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應(yīng)的交易記錄作為證據(jù)，之后可以進(jìn)行訴訟追回。相關(guān)部門還沒有對溢價款進(jìn)行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

法律客觀：《中華人民共和國民法典》第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法典》第五百八十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

三、房產(chǎn)溢價應(yīng)該怎么處理

可以進(jìn)行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規(guī)收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應(yīng)的交易記錄作為證據(jù)，之后可以進(jìn)行訴訟追回。相關(guān)部門還沒有對溢價款進(jìn)行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

新股東入股怎么算溢價

1、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》（設(shè)立時出示）或《營業(yè)執(zhí)照》（增資時出示）；

2、各股東認(rèn)繳的出資額（自然人股東不得以企業(yè)支票出資）。

特別提示：

一、以技術(shù)成果出資設(shè)立公司和股份合作企業(yè)的，高新技術(shù)成果出資所占比例不高于70%。

二、投資人以技術(shù)成果出資的，對技術(shù)成果應(yīng)當(dāng)經(jīng)法定評估機(jī)構(gòu)評估，評估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)法定驗資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗證，一并辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

三、對以技術(shù)評估價值在100萬元以上（含）的，應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)在評估報告附上有關(guān)專家簽署的參考意見，或者政府科技主管部門或相關(guān)科研機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見，并對評估報告實施部分實質(zhì)內(nèi)容審查程序。

四、企業(yè)辦理技術(shù)成果的轉(zhuǎn)移手續(xù)，應(yīng)由會計師事務(wù)所出具專項審計報告，或在驗資報告中明確已經(jīng)辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)并經(jīng)驗證。

五、投資人以技術(shù)成果出資，涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或者國家授權(quán)管理國有資產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)（部門）確認(rèn)，并出具加蓋公章的證明文件。

一手房溢價合法嗎

合法。溢價正常情況下是代理商獲取利潤的途徑、也是代理商的的價值所在。房產(chǎn)買賣中委托中介賣房，有時候中介會和賣方約定銷售基價，高出銷售基價的房款雙方協(xié)商比例分成。這個基價通常是賣方的心理價位，中介往往會通過他們的推廣使房屋的實際售價高于該基價，而高出基價的價差稱為\"溢價\"。通過這種方式來銷售房屋，能夠有效提高銷售人員的工作積極性，而賣方通常也會獲得比預(yù)期更高的收益。所以一手房溢價價格在合理的范圍內(nèi)合法。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

法律依據(jù)：

四、房產(chǎn)溢價如何處理

法律分析：可以進(jìn)行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規(guī)收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應(yīng)的交易記錄作為證據(jù)，之后可以進(jìn)行訴訟追回。相關(guān)部門還沒有對溢價款進(jìn)行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

五、土地溢價率和房價關(guān)系是怎么樣的?

換個通俗易懂的說法，土地溢價率就是一塊土地拍賣所得價格超出實際最大土地成本(含拆遷)的比率，溢價率50%意味著拍地房企付出高處土地最大成本的一半價格去拿地，而100%溢價率則代表房企付出了整整一倍的代價去拿地，就當(dāng)下而言，付出如此成本當(dāng)然是虧的，可是沒有企業(yè)會做虧本的買賣——盈利的希望全都寄托在土地價格大幅上漲，樓市上揚的基礎(chǔ)上。

資產(chǎn)的拍賣過程包括首先提出拍賣的意向然后委托拍賣的機(jī)構(gòu)，拍賣的機(jī)構(gòu)公布拍賣的信息并且公開招標(biāo)進(jìn)行競賣，競賣的過程是將資產(chǎn)賣給出價最高的買家，成交之后簽訂協(xié)議并且機(jī)構(gòu)收取一定的費用。

一、法院拍賣程序

法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。強(qiáng)制拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價款。

在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)

對拍賣機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》(以下簡稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。法院拍賣其它財產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。

拍賣機(jī)構(gòu)確定后，法院與拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應(yīng)當(dāng)載明拍賣的標(biāo)的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機(jī)構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請公證員到場進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機(jī)構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

7、確認(rèn)拍賣結(jié)案

對拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu)，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后，法院應(yīng)配合拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買受人。拍賣的標(biāo)的是動產(chǎn)的，由拍賣機(jī)構(gòu)直接交付給買受人，是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。

二、流標(biāo)圖保證金多少怎么辦

流標(biāo)后應(yīng)當(dāng)直接退還投標(biāo)保證金。流標(biāo)，一個術(shù)語，是指在投標(biāo)時因出價低于其他人，拍賣沒有中標(biāo)，沒有爭取到拍賣的位置，流標(biāo)將返回資金。流標(biāo)實際上是一種招標(biāo)失敗，在政府采購活動中，流標(biāo)的現(xiàn)象不乏時有發(fā)生。這種現(xiàn)象一旦發(fā)生，無形增加了采購成本，延長了采購周期，進(jìn)而導(dǎo)致采購效率的下降。保證金是指用于核算存入銀行等金融機(jī)構(gòu)各種保證金性質(zhì)的存款。

六、房產(chǎn)溢價如何處理？

法律分析：

可以進(jìn)行訴訟追回。溢價款由于是額外的違規(guī)收款，如果繳納了購房溢價款，最好找到對應(yīng)的交易記錄作為證據(jù)，之后可以進(jìn)行訴訟追回。相關(guān)部門還沒有對溢價款進(jìn)行定性，因此在購房的時候。繳納的每一筆款項都要要求開放商書寫用途保證書。

法律依據(jù)：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

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投稿：朱涵俊

內(nèi)容審核：劉偉濤律師