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一、征收房屋是怎么估價的呢2025,房屋拆遷補償價格怎么評估

法律主觀：

拆遷 評估是我們通常說的 拆遷補償 價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照 房屋征收 評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。 《國有土地上 房屋征收與補償條例 》第二十四條的規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

法律客觀：

隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構(gòu)及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題1、估價方法存在的問題目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學性。2、確定房屋基準價格存在的問題房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構(gòu)，后由該機構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。3、房屋拆遷補償價存在的問題(1)土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價，當然這一最終結(jié)果普遍反映補償價低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問題由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。5、在安置房價格的確定上存在的問題眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時點的價，這樣必然導(dǎo)致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。二、造成上述問題的主要原因1、政企不分首先表現(xiàn)在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認定，而不是以估價機構(gòu)競爭市場來獲取;估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導(dǎo)價。其次，表現(xiàn)在補償價的確認上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立。3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴重被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。我國城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。三、建議1、完善有關(guān)配套文件，確定科學的估價方法在基準價格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應(yīng)充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價規(guī)程》來確定估價技術(shù)路線。2、加強對房屋估價活動的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評估隊伍評估機構(gòu)及評估人員應(yīng)在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評估結(jié)論得到認可，也應(yīng)考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設(shè)項目得以很好的實施。

二、拆遷補償價格評估標準是什么

拆遷補償價格評估的法定標準一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

1、市場評估價：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、交易均價：商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價：重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

一、拆遷賠償方式有哪些

貨幣補償：通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

二、房屋拆遷拆遷補償方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

三、拆遷房屋評估怎么評估房子

一、拆遷房屋評估怎么評估房子1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下：（1）采取市場比較法；（2）采取計算成本法；（3）采取計算收益法；（4）采取假設(shè)開發(fā)法；（5）采取基準地價修正法。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條被征收房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。二、房屋拆遷需要哪些手續(xù)房屋拆遷需要的手續(xù)具體如下：1、房屋拆遷首先相關(guān)拆遷文件要齊全；2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告；3、房屋拆遷的拆遷人委托評估發(fā)送評估報告及通知。

四、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

五、怎么對房屋拆遷補償價格評估

法律分析：1、因拆遷造成停業(yè)損失：補償拆遷款的5%

因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按被征收房屋價值的5%進行補償，如果被征收人認為損失超過5%的，可由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。而以前關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失補償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內(nèi)直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的在冊人員，補償6個月費用。

2、承租人補償標準提高10%

征收直管公房、自管公房的補助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補償?shù)?，給予承租人90%補償，給予被征收人10%補償。原拆遷政策是補償承租人80%，補償產(chǎn)權(quán)人10%。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

六、拆遷補償估價

法律分析：拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋進行立項評審，給予所有權(quán)人安置和遷移損失補償。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，拆遷貨幣補償有三種法定房屋估價方式：

1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：唐汐晨

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