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一、信陽市商城縣農(nóng)村拆遷補償標準2025,典型案例：征收決定作出前就選定評估機構(gòu)違法

典型案例：征收決定作出前就選定評估機構(gòu)違法

基本案情

2012年12月8日,商城縣房屋征收部門發(fā)布《關(guān)于迎春臺棚戶區(qū)房屋征收評估機構(gòu)選擇公告》，提供信陽市明宇房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司等作為具有資質(zhì)的評估機構(gòu)，由被征收人選擇。后因征收人與被征收人未能協(xié)商一致，商城縣房屋征收部門于12月11日發(fā)布《房屋征收評估機構(gòu)抽簽公告》，并于12月14日組織被征收人和群眾代表抽簽，確定信陽市明宇房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司為該次房屋征收的價格評估機構(gòu)。2012年12月24日，商城縣人民政府作出《關(guān)于迎春臺安置區(qū)改造建設(shè)房屋征收的決定》。

文某的房屋在征收范圍內(nèi)。2013年5月10日，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具了房屋初評報告。商城縣房屋征收部門與原告在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議，縣政府于2013年7月15日依據(jù)房屋評估報告作出《商城縣人民政府房屋征收補償決定書》。文某不服該征收補償決定，向人民法院提起訴訟。

裁判結(jié)果

撤銷《商城縣人民政府房屋征收補償決定》。

法律分析

撤銷原因有二：一是評估機構(gòu)選定程序違法；二是補償決定認定的被征收人依據(jù)不足，不動產(chǎn)權(quán)證登記的并非文某，但是補償決定卻系王某。關(guān)于評估機構(gòu)的選定違反如下規(guī)定：《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《河南省實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的規(guī)定》第六條、以及《國有土地上房屋征收評估辦法》。

典型意義

審查補償決定要從程序合法性、實體合法性兩個角度審查，本案鮮明地從兩個方面指出補償決定存在的硬傷。

在程序合法性方面，依據(jù)有關(guān)規(guī)定突出強調(diào)了征收決定作出后才能正式確定評估機構(gòu)的基本程序要求；

在實體合法性方面，強調(diào)補償決定認定的被征收人必須適格。

本案中，征收決定作出前已確定了評估機構(gòu)，且補償決定核定的被征收人不是合法權(quán)屬登記人，故應(yīng)當判決撤銷補償決定。

溫馨提示

補償決定系關(guān)系到被征收補償多少的重要決定，因此在對補償決定不滿時要積極提起法律程序，千萬不可錯過起訴期限，王律師遇到過很多咨詢的朋友，他們認為自己對補償決定不認可，不騰房就行了，一直拖著不復(fù)議也不起訴，結(jié)果被強拆了。問這種情況下如何維權(quán)，如果真到這樣了，王律師告訴大家維權(quán)就難了，除非在實施強拆時超范圍或者實施了其他違法行為，否則強拆就是合法的。補償決定確定的補償你不接受都不行了，所以送個大家一句話：法律不保護在權(quán)利上睡覺的人。

二、征收評估機構(gòu)由誰確定

法律分析：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區(qū)的土地;

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(三)國家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

第四十八條 征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、你的征收評估報告征得合法嗎

經(jīng)歷過征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評估報告直接決定了最后的拆遷補償利益。

也就是征收評估報告內(nèi)容里的評估價格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補償款就會越高。

因為拆遷補償款是根據(jù)評估報告來計算的。

但是在現(xiàn)實的拆遷中，很多被拆遷人的補償利益過低主要是土地房屋的評估價過低。

評估價過低一方面是因為評估由拆遷方指定的評估機構(gòu)進行評估。

另一方面是因為評估程序的不合法而導致在評估過程中出現(xiàn)“暗箱操作”的現(xiàn)象，進而導致評估價格偏低，然后拆遷補償利益也會過低。

拆遷方指定評估機構(gòu)進行評估，很容易想象這里面的不公平存在。

也就是評估機構(gòu)基本上就是聽命(拆遷方的命令)行事，這樣進行的評估很難去衡量公平了。

因為這樣的現(xiàn)象過于普遍，現(xiàn)在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。

所以在這方面也開始漸漸有了改觀。

而讓被拆遷人容易忽視的是評估程序上的不合法也會導致評估的不公正，進而影響拆遷補償利益。

那征收評估報告的不合法是以怎樣的形式呈現(xiàn)呢？下面由北京在明律師事務(wù)所紀召兵、肖衛(wèi)紅律師以代理的勝訴案件現(xiàn)身說“法”，讓你看看為什么你的征收評估報告會不合法。

案情簡述

2015年5月14日，泉山區(qū)政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。

8月25日作出《房屋征收補償決定書》，內(nèi)容確定了征收范圍和征收房屋的評估機構(gòu)公司。

根據(jù)《決定書》及公告，王某的房屋位于征收范圍內(nèi)。

據(jù)此，并沒有什么問題。

問題出在接下來的過程中。

2015年7月11日評估機構(gòu)根據(jù)征收補償方案確定的基準價格作出了初步的評估結(jié)果并公示，評估結(jié)果中列明了被征收人王某的補償價格。

但是，該評估結(jié)果卻并未經(jīng)過王某本人的同意而自行進行的評估。

泉山區(qū)政府的官方說法是：被征收人王某在通知確定時間無正當理由拒絕評估機構(gòu)入戶查勘進行評估工作，也沒有另行約定時間。

評估機構(gòu)遂根據(jù)征收補償方案確定了初步的評估結(jié)果。

被征收人王某在規(guī)定期限內(nèi)未提出異議。

言下之意：評估機構(gòu)是乘王某不備之機進行了房屋評估，并據(jù)此得出了評估結(jié)果。

因此，王某認為征收補償標準不合理，一直沒有與征收實施單位達成征收補償協(xié)議。

2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務(wù)所拆遷律師紀召兵、肖衛(wèi)紅作為訴訟代理人，認為泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》所依據(jù)事實不符，征收補償安置條件顯失公平。

訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補償決定書》。

庭審過程

該案的主要切入點在于評估機構(gòu)在沒有經(jīng)過原告(王某)的同意下，擅自進行評估認定不符合法律規(guī)定。

且紀召兵、肖衛(wèi)紅律師在庭審上提供了相關(guān)的證據(jù)鏈條，其中有錄音及文字整理的證據(jù)證明出原告與被告就房屋評估已經(jīng)另行約定了評估時間。

而在7月10日原告拒絕評估是因為原告帶其母親去醫(yī)院住院治病，并有醫(yī)院提供的入院材料。

也就是說，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。

并且還有證據(jù)證明評估機構(gòu)的評估價格與基準價相差近2001元每平米，直接導致原告王某的拆遷補償利益的巨大折損。

被告據(jù)此也提供了相關(guān)的反對證據(jù)，但卻系偽造。

勝訴結(jié)果

根據(jù)上述證據(jù)認定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》。

據(jù)此，紀召兵、肖衛(wèi)紅律師維護了被拆遷人王某的利益。

律師點評

拆遷中的評估報告是決定拆遷補償?shù)年P(guān)鍵，也是拆遷方最想“動手腳”的地方。

越來越多的被拆遷戶也開始知道要自己去選定拆遷評估機構(gòu)以確保評估的公正和公平。

但是評估程序有一整個流程，并不只是一個評估主體就能決定評估結(jié)果的。

上述案件所涉及到的一個程序就是評估的實地查勘記錄要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

而在案件中評估機構(gòu)在沒有經(jīng)過被拆遷人王某的簽字和認可就進行初步估價和公式，很顯然的違反了法律規(guī)定，這也就直接牽涉到整個補償決定的不合法，進而侵犯被拆遷人的補償利益。

該案值得各被拆遷人借鑒的是：

評估報告不合法，不止于評估主體的偏行政化，更在于進行評估的過程中。

評估方的不合流程的評估方法是會直接導致評估報告的不合法。

四、沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補償決定

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣

我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法

基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

五、拆遷當事人對評估結(jié)果有爭議的，應(yīng)當如何處理?

拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，當事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)申請復(fù)估，也可以另行委托估價機構(gòu)重新估價。拆遷當事人對原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)估結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復(fù)估報告或重估報告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。

一、房屋拆遷補償安置方式有哪些

房屋拆遷補償安置方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

1、貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

（1）市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

2、產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

（1）異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

二、房屋拆遷如何進行拆遷評估

對于最終的補償價格來講，評估的程序是否合法至關(guān)重要。在拆遷評估前，先由被拆遷人選定評估機構(gòu)，再由拆遷部門與該評估機構(gòu)簽訂委托合同。然后才會開始正式的拆遷評估工作。所以，拆遷評估的程序主要有：1、拆遷當事人向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。2、受托估價機構(gòu)和評估人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息。3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。4、實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、被拆遷人簽字認可。5、評估報告公示。評估機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng)當向拆遷部門提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷部門應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。6、復(fù)核、鑒定申請。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，如果對復(fù)核結(jié)果不服，還可以申請專家委員會的鑒定。

六、當事人獲滿意補償，武漢熊某訴某行政機關(guān)撤銷房屋征收補償決定案！

當事人獲滿意補償,武漢市熊某訴某行政機關(guān)撤銷房屋征收補償決定上訴案!

案情介紹：

熊某在湖北省武漢市某區(qū)擁有合法的住房，房屋面積是XX平米，土地性質(zhì)是國有土地，房屋證件齊全，被征收房屋所在區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適，周邊的房屋市場價約4.5--5.9萬元一平米，2020年啟動征收，房屋也測量了面積，經(jīng)過了相關(guān)房地產(chǎn)評估公司的評估，但評估價格明顯偏低，才21000多元一平米，明顯違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格”，明顯違背了該條法律規(guī)定，亦違反公平合理補償原則，降低了上訴人的生活水平，不能保障上訴人的長遠生計。

該征收補償決定存在諸多違法之處，比如：1、補償決定遺漏了上訴人合法陽臺面積；2、案涉房屋征收項目不符合“公共利益征收”的條件；3、被訴補償決定所依據(jù)的房屋分戶評估報告違法等。為此，熊某決定委托律師依法提起行政訴訟，維護自己的合法權(quán)益。

一審法院審理及判決：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，......由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！惫试诤灱s期限內(nèi)未達成補償協(xié)議的情況下，被告某行政機關(guān)具有作出被訴《補償決定》的法定職權(quán)。

關(guān)于原告提出未給予土地使用權(quán)補償及封閉陽臺補償錯誤問題。......,本案中，被告已對原告被征收房屋的未登記建構(gòu)筑物進行勘驗記錄，并根據(jù)《征補方案》的規(guī)定作出處理，原告仍有異議的，可根據(jù)該開放性條款的規(guī)定，向征收部門補充提交相關(guān)證據(jù)材料，可以按照被訴《征補決定》相關(guān)規(guī)定尋求救濟。

關(guān)于原告提出補償標準遠低于類似房地產(chǎn)市場價格的問題。......,被告根據(jù)評估價格，按照《補償方案》規(guī)定的計算項目和標準確定被征收房屋的補償符合相關(guān)規(guī)定，原告的該理由不成立，本院不予支持。

綜上，原告熊某請求撤銷XX征補（2022）X號《補償決定》的理由不成立，本院對其訴訟請求不予支持。

咨詢律師及上訴二審法院

熊某對一審的判決不服，來到位于北京王府井大街99號世紀大廈某室咨詢了李順華資深征收拆遷主任律師，李主任仔細閱讀了當事人提供的案件材料，包括征收決定、補償決定、評估報告、一審的判決書等，再結(jié)合當事人的敘述，給出當事人專業(yè)咨詢及下一步上訴的建議，當事人當即決定委托了北京一訟律師事務(wù)所李順華律師代寫了上訴狀，按照李主任的指導，在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起了上訴，及提前準備委托李主任作為二審代理律師。

當事人獲得了比較滿意的補償：

當事人向法院提交了二審上訴狀并立案后，大概過了一個多月的時間，武漢市某區(qū)某行政機關(guān)積極主動聯(lián)系了上訴人，同意協(xié)商談判并提升補償，前提條件是：補償提升到上訴人滿意并簽訂補償協(xié)議，相關(guān)補償款匯款給上訴人后，要求上訴人撤回上訴，后經(jīng)過協(xié)商談判，某行政機關(guān)給予上訴人提升了補償款，該提升的補償款比同項目同片區(qū)同一棟樓未依法提起行政訴訟的被征收人提高了XX萬元的補償，當事人對提升的補償還是比較滿意的，也非常感謝李主任的支持與幫助，認為李主任及團隊律師是他本次“拆遷維權(quán)的堅強后盾”，如果沒有李主任及團隊律師的支持與幫助，他可能很難堅持下去，是北京一訟律師給了被征收人堅持下去的“勇氣和力量”，為此，特意寄送錦旗，感謝北京一訟律師事務(wù)所律師，尤其感謝李順華律師。

律師建議：

補償決定作出來之后，就是法律上確定被征收房屋補償利益的一個法律文件，如果被征收人對補償不滿意，應(yīng)當及時向法院起訴，如果說不起訴，這個補償決定就生效了，那么在補償決定生效的情況下，征收方就可以直接依據(jù)這個補償決定向法院申請強制執(zhí)行拆房，這也就是為什么征收方在做出補償決定之后不再跟被征收人協(xié)商的原因。因為征收方已經(jīng)作出補償決定，我們也沒有起訴，對方已經(jīng)不需要再跟我們協(xié)商了，被征收人即便對補償不滿意，但如果沒有及時行使訴權(quán)，這就導致補償?shù)慕Y(jié)果已經(jīng)確定了，所以說一定要重視補償決定， 像我們這位當事人一樣，積極提起訴訟，只有你克服一切的心里障礙，勇敢維權(quán)，征收方才會重視你，并不會像以往認為被征收人沒有法律意識，才會重視你的拆遷補償問題，在你找出征收方諸多方面的違法點之后，對方才可能意識到問題的嚴重性及壓力，才可能對于違法行政的問題進行糾錯、改正，才會有一個雙方平等協(xié)商的機會，這也是拆遷律師經(jīng)常講的“以打促談”提升拆遷補償?shù)脑V訟技巧。

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投稿：沈佳浩

內(nèi)容審核：黎雪雁律師